שתי עסקאות הדדיות - שוות עסקת קומבינציה אחת

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

עסקת קומבינציה, הינה עסקה הכוללת מתן שירותי בניה על ידי קבלן כנגד קבלת קרקע מבעלי הקרקע. גם כשנחתמו שתי עסקאות נפרדות שלכאורה אין קשר ביניהן עשוי מנהל מיסוי מקרקעין לראות בשתיהן יחד כעסקה אחת.

בעניין זה עסקה פרשת קימחי (ע"א 6351/12 אברהם קימחי נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז ניתן ב 17.4.2014). בפרשה זו, התקשר אברהם קימחי עם חברה  קבלנית בהסכם להזמנת שירותי בניה, לבנית שתי יחידות דיור (להלן: "הסכם שירותי הבניה"). מאוחר יותר, התקשר מר קימחי  עם החברה לצורך מכירת קרקע (להלן: "הסכם המכר").

מר קימחי דיווח למנהל על הסכם המכר בלבד. אך הוצאה לו שומה לפיה מדובר בהסכם קומבינציה, ונקבע בה כי מר קימחי מכר לחברה הקבלנית קרקע תמורת בנית שתי יחידות דיור על המקרקעין וזהו שווי העסקה.

לטענת מר קימחי, אין מדובר בעסקת קומבינציה אלא בשני מקרים/הסכמים שאין ביניהם קשר. עוד טען, כי גם אם מדובר בעסקת קומבינציה, השווי הנכון של העסקה, צריך להיקבע על פי עלויות הבניה של החברה הקבלנית, או לחלופין על פי שווי שירותי הבניה שנקבע בהסכם.

בית המשפט העליון קובע על פי סמיכות הזמנים בין כריתת שני ההסכמים, וצורת ההתחשבנות בין הקבלן למר קימחי,  בה דובר בתשלום מזומן רק על ההפרש. ואילו השאר קוזז בין שני הצדדים לעסקאות (שרותי בניה ומכר מקרקעין) - כי מדובר בעסקת קומבינציה.

דרך קביעת שווי העסקאות נידון בעניין רות כספי (ע"א 7759/07), אשר קבע את שווי המכירה כשווי התמורה המוסכמת, ובמקרים כמו בעסקת קומבינציה, שווי המכירה יקבע על פי שווי הבניה אשר יחושב על פי שווי השוק של שירותי הבניה לבעלים, בצירוף רווח קבלני מקובל ביום המכירה ומע"מ, אך ללא מרכיב הקרקע.

בעניין קמחי נקבע כי בהתבסס על נתונים שהוצגו על ידי המנהל ושנמצאו מהימנים, עסקאות קומבינציה באזור יקרות ב-20% מעסקאות במזומן. על יסוד זה נקבע השווי.

בית המשפט קובע כי לאחר עיון בחומר, מסתבר כי מכלול תנאיהם של שני ההסכמים בין הצדדים ונסיבותיהם, מצביעים על היותם כרוכים זה בזה, קרי מדובר ב-"עסקת קומבינציה".