עדכונים במיסוי מקרקעין דצמבר 2014
מאיר מזרחי, עו"ד   

ע"א 3178/12 שלמי נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה (17.11.14)

בית-המשפט העליון קבע, כי החזקה הקבועה בסעיף 49(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, לפיה רואים בני-זוג כ"מוכר אחד" לצורך הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, היא חזקה הניתנת לסתירה. בדעת רוב נקבע כי על מנת לסתור את החזקה על הנישום להציג הסכם יחסי ממון, וכן להוכיח כי בני הזוג פעלו על פי ההסכם הלכה למעשה, דהיינו כי התקיימה בפועל הפרדה רכושית.

ו"ע (מחוזי ת"א) 1429/08 גזית גלוב נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות (20.10.14)

בחברה, שהיא הבעלים של קניון רוטשילד בראשון לציון, נעשתה הקצאת מניות, שבעקבותיה הפכה בעלת המניות לה הוקצו המניות לבעלת 99.9% מכלל הזכויות בחברה. מנהל מיסוי מקרקעין קבע כי מדובר במכירת מניות באיגוד מקרקעין. ועדת הערר קבעה כי אמנם אין מדובר בפעולה של "הקצאה" כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין, אך החברה אינה מהווה איגוד מקרקעין, שכן בידיה היו גם נכסים בלתי מוחשיים מלבד נכסי המקרקעין – הפסדים ומוניטין - המוציאים אותה מהגדרת איגוד מקרקעין.

ו"ע (מחוזי חי') 54436-11-10 מליסרון בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (23.10.14)

מניות חברה שבבעלותה קניון במפרץ חיפה, הכולל מרכז קניות פתוח, נרכשו על-ידי העוררות, אשר טענו כי החברה אינה מהווה איגוד מקרקעין. ועדת הערר בחנה את הנכסים השונים שבבעלות החברה שאינם מקרקעין - זכות למתן שירותי ניהול לשוכרים, זכות למכירת חשמל במתח נמוך, צבר לקוחות, ידע, שם מותג, הון אנושי, מיטלטלין, הסכמי שכירויות ויתרת חייבים וקבעה, כי אין בהם כדי לגרוֹע מסיווגה של החברה כאיגוד מקרקעין.

ו"ע (מחוזי מרכז) 340-12 אדמות תל אביב נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז (6.11.14)

העוררת מכרה נכס בשנת 2010 ובשנת 2011, בטרם חלפה שנה ממכירת הנכס על ידה, רכשה נכס חלופי. העוררת ביקשה לשלם מס רכישה בשיעור 2.5% לפי סעיף 49יז(א) לחוק (חילוף). נקבע כי העוררת אינה זכאית להקלה הקבועה בסעיף לעניין מס רכישה מאחר שהוראות החילוף לא היו בתוקף במועד הרכישה.

ו"ע (מחוזי חי')  4357-10-13 חייל השקעות נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (16.11.14)

העוררת רכשה מקרקעין מחברה בפירוק ובמסגרת אותה עסקה רכשה גם את המניות בחברת הניהול של המוכרת, ולקחה על עצמה את כל התחייבויותיה וזכויותיה של חברת הניהול, כולל חובות בסך 6 מש"ח. העוררת טענה כי יש להפחית מהשווי לצורך מס רכישה את החזר חובות חברת הניהול בסך 6 מש"ח. ועדת הערר דחתה את הטענה וקבעה, כי רכישת חברה גרעונית מחד, תוך רכישת זכויות הנשייה כלפיה מאידך, אינה משפיעה על שווי הרכישה.

הצעת חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנת התקציב 2015), התשע"ה-2014

מוצע לתקן את סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין כך שמדרגות מס הרכישה ושיעוריו ברכישת דירת מגורים שאינה דירה יחידה (על חלק השווי שעד 1,123,910 ₪ – 5%;  1,123,911 ₪ עד 3,371,710 ₪ – 6%; 3,371,711 ₪ – 4,642,750 ₪ -7%; 4,642,751 ₪ עד 15,475,835 ₪ - 8%; מעל 15,475,836 – 10%) אשר בתוקף עד ליום 31.12.2014 ימשיכו לחול באופן קבוע גם לאחר מועד זה.

בנוסף, מוצע לבטל רטרואקטיבית החל מיום 1.1.14 את המס על השבח האינפלציוני בגין חלק השבח הריאלי שזוכה לפטור במסגרת חישוב המס הליניארי הקבוע בסעיף 48א(ב2) לחוק.

החלטת מיסוי 8369/14 שבח בחברת בית כחלק מההכנסה החייבת של בעלי המניות ושיעורי מס לעניין פרק שביעי 1 בחוק לעידוד השקעות הון

חברה שמכרה מלון דירות המהווה "בניין חדש להשכרה" לפי פרק שביעי 1 לחוק עידוד השקעות הון ואשר קיבל את אישור מרכז ההשקעות לפי פרק זה, יכולה לייחס את השבח הריאלי במכירת הבניין, לבעלי המניות שלה, אם תקבל את אישור פקיד השומה להיחשב כחברת בית בשנת המכירה. הפסדי בעלי המניות לפני שנת המס בה ביקשה החברה להיחשב כחברת בית לא ניתנים לקיזוז כנגד השבח האמור.

החלטת מיסוי 3591/14 התקופה שבה יחשב מוכר כבעל זכות בדירה לעניין סעיף 49ב(2) לחוק

אדם המחזיק בדירת מגורים קרוב ל-30 שנה כדייר מוגן, רכש את זכויות הבעלות וביקש למכרן בסמוך לאחר הרכישה תוך שימוש בפטור דירה יחידה לפי סעיף 49ב(2) לחוק. נקבע כי ניתן לראות בתקופת החזקה בדירה כדייר מוגן כחלק מתקופת ההחזקה הנדרש לצורך עמידה בתנאי הסעיף (18 חודשים).

עדכונים במס ערך מוסף

חוק מס ערך מוסף (תיקון מס' 47), התשע"ד- 2014

ׁהוראות הפטור ממע"מ שבסעיפים 31א ו-ב הוחלפו במע"מ בשיעור אפס אשר יחול לגבי מתן שירותי בנייה במסגרת תמ"א 38 ועל מכירת זכות ביחידת מגורים חלופית במסגרת פינוי בינוי, שמועד החיוב במס לגביהם חל ביום פרסום החוק (25.11.14) או לאחריו.

הצעת חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנת התקציב 2015), התשע"ה-2014

מוצע כי אדם הקונה זכות במקרקעין בעבור קבוצת רכישה ימסור למוכר הצהרה בכתב בעת הרכישה כי הוא נאמן וכן את פרטי הקבוצה הנהנית. נאמן שלא פעל כאמור, יראוהו כ"מוכר זכות במקרקעין" לקבוצת רכישה – כאמור בפסקה 3 להגדרת "עסקת אקראי" בחוק - והוא יהיה החייב במע"מ בשל המכירה.

ע"א 5243/13 עמותת יד הרב הרצוג נ' מנהל מע"מ ירושלים (17.11.14)

מכירת נכס מקרקעין בישראל ממלכ"ר לידי תאגיד זר העונה להגדרת "מלכ"ר" כמשמעותה בס' 1 לחוק ועומד במרבית הקריטריונים אשר נקבעו בפס"ד "בשערייך ירושלים", תחויב במע"מ. עוד נפסק, כי תשלום מע"מ בגין "עסקת אקראי" במקביל לתשלום "מס שכר" אינו בבחינת כפל מס וכי מנגד, יש לאפשר לעמותה לנכות את מס התשומות בשל עלויות שנשאה בגין בניית הנכס בהתאם לס' 43א לחוק.

*הערת העורך- לכאורה עולה כי מדובר גם במקרים בהם למלכ"ר הזר אין כלל פעילות בישראל ויחד עם זאת,  לאור נסיבות פסק הדין (כאן, התאגיד הזר הוקם על מנת לפעול בירושלים לרבות לצורך רכישת זכויות במקרקעין והעמדתם לטובת ישיבות) נראה כי יש ליישמו למקרה בו קיימת פעילות בישראל בלבד. 

ע"מ (מחוזי מרכז) 11736-06-14 דגני סחר בינלאומי בע"מ נ' רשות המיסים (13.10.14)

לצורך הפעלת סמכות המנהל לפי סעיף 106 לחוק (גביית חוב מצד שלישי) צריך שיהיה חוב מע"מ סופי שעליו לא ניתן לערער או להשיג, ולא כך הדבר כשמדובר בחוב מכס. בנוסף, ערעור על ההחלטה אינו מביא לעיכוב אוטומטי של הליכי הגבייה, קרי: יש להציג שאלות רציניות ראויות לדיון ומאזן נוחות המצוי ב"מקבילית כוחות" מול סיכויי הערעור להתקבל. במקרה דנן נפסק, כי ניתן יהיה להפעיל אמצעי גבייה כנגד צד ג' - למעט עיכוב הוצאת טובין - עד גובה מחצית סכום החוב, בעוד שמחציתו האחרת תובטח באמצעות רישום שעבוד על נכס.

ע"מ (מחוזי חיפה) 23443-08-11 אורית ק. אחזקות בע"מ נ' רשות המיסים (20.11.14)

במצב של ביטול עסקה, יחויב הצד הרוכש להשיב את מס התשומות שניכה מיד עם הביטול, ללא תלות בהשבת התמורה החוזית ו/או קבלת הודעות זיכוי מידי המוכר.

*הערת העורך - בית המשפט אינו דן בשאלת "המועד הקובע" לביטול - האם  מסירת הודעה מצד אחד למשנהו, הצהרת בית המשפט, השבת הממכר וכיוצב'.

החלטת מיסוי 2526/14- תלושי שי

כאשר חברה מוכרת מנוי ללקוח ביחד עם תווי שי, התווים יהיו בבחינת "מסמך סחיר" אשר מועט מהגדרת מכר "טובין" בחוק מע"מ. לפיכך, בחשבונית המס יפוצלו שני המרכיבים והעסקה תמוסה על דמי המנוי בלבד.

החלטת מיסוי 1254/14- 5(ב) על עסקה בין עוסקים

סעיף 5(ב) לחוק מע"מ, המעניק הטבת מיסוי כך שהמע"מ ייגזר רק מההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה של דירת מגורים, יחול הן על עוסק א' שרכש דירה מפרטי ומוכרה כמכירה שניה לעוסק ב', והן על עוסק ב' אשר בתורו ימכור את הדירה (בשלישית), זאת, בתנאי כי עוסק ב' לא ינכה מס תשומות בגין הרכישה ויבצע מכירה בתוך 5 שנים.

החלטת מיסוי 4587/14- עוסק תושב אילת – מבחן עיקר וטפל

שירותים הניתנים ע"י "עוסק באילת" גם מחוץ לאזור אילת יחויבו על פי מבחן העיקר והטפל אשר יחול על מלוא מחיר השירות; שירותים משפטיים שמעניק "עוסק באילת" הכוללים ייצוג והופעה (בפועל) בבית משפט מחוץ לאילת ימוסו במע"מ בשיעור מלא.

*הערת העורך – אימוץ מבחן העיקר והטפל, תוך יישומו על כל מקרה בו ניתנו שירותים משפטיים לגופם, לא יוביל בהכרח לתוצאה גורפת של מע"מ בשיעור מלא כאמור.   

החלטת מיסוי 6637/14- חבות במע"מ על רכישת דירת מגורים ע"י חברה שאינה עוסק במקרקעין

רכישת דירת מגורים מאדם פרטי על ידי חברה הרשומה כ"עוסק" ואינה פועלת בתחום הנדל"ן תהא בגדר "עסקת אקראי" בידי הרוכשת, אשר תוציא חשבונית מס עצמית ותשלם את המס הנובע מהעסקה. כמו כן, ככל שהדירה תשמש בידה להשכרה למגורים הפטורה ממע"מ, החברה לא תהא זכאית לנכות את מס התשומות בשל הרכישה. עוד נקבע סייג, לפיו האמור לעיל לא יחול במקרה של חברה שכל עיסוקה השכרת דירות למגורים, אשר אינה חייבת ברישום בהתאם לתקנות מע"מ.

החלטת מיסוי 5587/14- עסקאות טרייד אין של רכבים פרטיים

חברה המזכה לקוחותיה לצורך קניית רכב חדש, במחיר הגבוה מהתמורה שתקבל בפועל עבור מכירת הרכב הישן, תהא זכאית להנפיק הודעת זיכוי לספריה בגובה ההפרש שבין הזיכוי לתמורה (בכפוף למגבלות ולתנאים נוספים שנקבעו בהחלטת המיסוי).