כיסוי משיכות חובה או יצירת הלוואת בעלים ע"י מכר דירה לחברה
רמי אריה , עו"ד ורו"ח       שחר נח, עו"ד

היתרון המהותי של מכירת דירת המגורים של בעל המניות לחברה בשליטתו הוא חיסכון מס בשל אי הצורך למסות את משיכות החובה של בעלי המניות כדיבידנדים שנמשכו, חיסכון העומד כיום על שיעור של 30% לבעל מניות מהותי.

לחלופין, אם אין משיכות בעלים, עדיין כדאית רכישת דירת המגורים לחברה. שכן, היא יוצרת במקרה כזה, הלוואת בעלים לבעל המניות בגינה ניתן להקטין את יתרות החובה או לחסוך מס במשיכת דיבידנד.

במיוחד, כדאית הרכישה, כאשר בחברה יש עודפי רווחים לא מנוצלים, אשר שולם בגינם רק מס חברות, ואם יימשכו כדיבידנדים ישולם בגינם מס דיבידנד בשיעור של  30% מהמשיכה.

יתרונות אלו, נוצלו על ידי בעלי שליטה רבים לצורך רכישת דירה או דירות מגורים לחברות בשליטתם. אלא, שרשות המיסים, אינה מתכוונת להמשיך ולאפשר את תכנון המס הזה, והיא מתכננת לקבוע, בתוקף מיום 1.1.2015, כי רכישת דירת מגורים לחברה לצורך מגורי בעליה לפחות, תיחשב אוטומטית כמשיכת דיבידנדים החייבת במס.

כבר כעת, הוציאה המחלקה המקצועית של מע"מ החלטת מיסוי, שהופכת החלטות מיסוי קודמות שלה בעניין החבות במע"מ בעת רכישת דירה לחברה מאדם פרטי. בהתאם לנוהג אשר קיבל ביטוי בהחלטות רולינג שניתנו בעבר (שלא פורסמו ברבים) עסקת מכירת דירת המגורים של בעל המניות לחברה בשליטתו לא נחשבה כ– "עסקת אקראי" ולא קמה חבות במע"מ לחברה בגין עסקה זו. הכול בתנאי שלא היה מדובר בחברה העוסקת בסחר במקרקעין.

לאחרונה פרסמה המחלקה המקצועית ברשות המסים את החלטת מיסוי 6637/14 "חבות במע"מ בשל רכישת דירת מגורים על ידי חברה שלא עוסקת בענף המקרקעין והשכרתה לבעל המניות – החלטת מיסוי בהסכם", לפיה:

1. העובדות - מדובר בחברה לה פעילות עסקית אשר אינה עוסקת בענף המקרקעין ורשומה במע"מ כ – "עוסק". החברה רכשה דירת מגורים מאדם פרטי שאינו "עוסק" לצרכי מע"מ. הדירה הושכרה על ידי החברה לבעל השליטה בחברה בתמורה לדמי שכירות התואמים את מחיר השוק.
2. החלטת המיסוי – החברה הינה בגדר "עוסק" לצרכי מע"מ לפיכך רכישת הדירה מאדם פרטי עונה להגדרת "עסקת אקראי" החייבת במע"מ. לאור תקנה 6ב (א) לתקנות מע"מ החברה היא החייבת במס בגין העסקה ועליה להנפיק חשבונית עצמית ולשלם את המע"מ בגינה.
3. היות ובהתאם לסעיף 31 (1) לחוק מע"מ עסקת השכרת הדירה למגורים לבעל המניות פטורה ממע"מ, לא תהא רשאית החברה לנכות את מס התשומות לאור סעיף 41 לחוק מע"מ לפיו ניכוי התשומות מותר רק לגבי תשומות אשר שימשו בעסקה חייבת.
4. עוד מבהירה רשות המסים כי תוצאה זהה תתקיים גם במקרים שעסקה דומה תעשה בין צדדים שאינם קשורים וגם במקרים שעוסק שאינו מאוגד כחברה בע"מ ירכוש לצרכי עסקו דירת מגורים וישכיר את הדירה למגורים.

מדובר בהחלטת מיסוי הסותרת החלטות מיסוי קודמות של המחלקה המקצועית של מע"מ שניתנו בעבר, ולדעתנו, היא גם סותרת את הפסיקה לעניין זה.

סוגיית המע"מ אינה מאיינת את תכנון המס, ונראה כי לפחות עד סגירת הנושא בתיקון החקיקה המתוכנן מיום 1.1.2015 ואילך, כדאי עדיין לנצל את הפתח לחיסכון המס המשמעותי הכרוך ברכישת דירה לחברה, תוך כיסוי משיכות בעלים או יצירת הלוואת בעלים. כרגיל, יש לבחון בכל מקרה באופן ספציפי כדאיות למכירת דירת המגורים של בעל המניות לחברה תוך שימת לב לנפקויות הרלבנטיות להיבטי מס הכנסה, מיסוי מקרקעין וגם  סוגיית המע"מ, כאמור.