עדכונים במיסוי מקרקעין- אוקטובר 2014

מאיר מזרחי, עו"ד

ע"א 5865/11 מנהל מיסוי מקרקעין חיפה נ' דגון בתי ממגורות לישראל בע"מ (14.8.14)

המערערת השיבה לידי המדינה מקרקעין שחכרה ממנה, בתום תקופת חכירה קצובה ללא אופציה, כנגד פיצוי בעד המבנים שבנתה על המקרקעין. נקבע כי אין מדובר בתמורה בעד מכירת זכויות במקרקעין אלא בתקבול בעד מבנים שתפקדו כעסק פעיל, דהיינו עבור ערך הפעילות העסקית שלהם, החייב במס רווחי הון.

ע"א 6351/12 קמחי נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז (17.8.14)

המערער התקשר עם חברה קבלנית בשני הסכמים תוך מספר ימים – הסכם להזמנת שירותי בנייה והסכם למכירת קרקע לבנית יח"ד. נקבע, כי שני ההסכמים משקפים עסקה אחת שהיא במהותה עסקת קומבינציה, שבה נמכרה קרקע תמורת שירותי בנייה. שווי המכירה הוא שווי השוק של שירותי הבנייה לבעלים בצירוף רווח קבלני ומע"מ, ללא מרכיב הקרקע.

ע"א 9060/11 בנק לאומי לישראל נ' עו"ד ארנברג (22.9.2014)

בעלים של חברה משכן נכס להבטחת חובה של החברה לבנק ובנוסף נתן ערבות אישית. לבעלים נגרם הפסד הון כתוצאה ממימוש הנכס בגובה הערבות, אשר ניתן לקיזוז רק כנגד השבח ממימוש הנכס. בנוסף, לבעלים מונה נאמן בהליכי פשיטת רגל. במחלוקת  למי נתונה הזכות לקיזוז ההפסד - לכונס שמונה מטעם הבנק או לנאמן, נקבע, ברוב דעות, כי מאחר שהבנק לא שעבד את זכות הקיזוז בשטר המשכנתה, זכות זו נתונה לחייב או לנושה שבא בנעליו – במקרה זה, הנאמן. (ר' גם עניין מטרי – ע"א 7800/10)).

ע"א 1492/12 גור נ' מנהל מיסוי מקרקעין מחוז מרכז (1.10.14)

שיעור מס רכישה של 0.5% הקבוע בתקנה 11(א) לתקנות מס רכישה, בגין רכישת דירה על ידי נכה, מתייחס למלוא סכום הרכישה. נדחתה טענת המערער לפיה במקרה של דירה יחידה, יחול שיעור המס האמור רק על יתרת השווי שמעל המדרגה הפטורה ממס.

ו"ע (מחוזי ת"א) 1246/06 חסונה נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות (7.8.14)

2 בעלי זכויות בקרקע חתמו על הסכם חילופי קרקע עם המדינה בשנת 1987, שכלל גם תמורה כספית לבעלים. לימים נמכרו המקרקעין ויורשי הבעלים טענו כי הסכם החליפין אינו מקבע יום רכישה שכן מדובר בהפקעה פטורה ממס. הגם שנמצאו ראיות למיסוי העסקה משנת 1987 רק לגבי אחד הבעלים, קיבלה הוועדה את עמדת המנהל, לפיה בשל חזקת תקינות המעשה המינהלי, יש להניח כי גם העסקה עם הבעלים השני מוסתה, ולכן יום הרכישה הוא בשנת 1987.

ע"מ (מחוזי מרכז) 32858-02-12 דביר נ' פקיד שומה נתניה (12.8.2014)

המועד הקובע לעניין הפסקת מרוץ ההתיישנות של השומה הוא המועד בו השומה הועברה לידיעת הנישום כשהיא חתומה כדין. אי מסירת השומה לידי הנישום במועד הקבוע בפקודת מס הכנסה, מביאה לכך שהשומה העצמית של הנישום תאושר.

ו"ע (מחוזי ת"א) 52272-03-11 וקס נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז (24.8.2014)

דיירות מוגנת אינה זכות במקרקעין לפי חוק מיסוי מקרקעין אלא הגנה מכוח חוק הגנת הדייר. לכן, לא ניתן להכיר במועד תחילת החזקה בחנות, שבה החזיק דייר שהפך לדייר מוגן מכוח שנות החזקתו בחנות (ולא מכוח הסכם), כיום רכישה לצורך חישוב מס השבח במכירת החנות; לא ניתן להתיר בניכוי דמי מפתח שלא שולמו בפועל.

ו"ע (מחוזי ת"א) 35167-03-12 ד.ד. ליה יזום והשקעות נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א (31.8.2014)

הסכם שכותרתו "הסכם אופציה", סווג כהסכם מכר, מאחר שהוועדה מצאה כי זה תוכנה המהותי של העסקה. בין היתר, התבססה הוועדה על סעיף בהסכם שקבע, כי ההסכם מותנה בתנאי מתלה לפיו יפונו מהנכס דיירים מוגנים שהחזיקו בו. בנוסף עלה מסעיף זה, כי למעשה, לאחר מימוש התנאי המתלה, לא קיימת בידי מקבלי האופציה זכות הבחירה אם לממשה והן מחויבות לכך. כאשר מהוראות הסכם אופציה עולה חובת מימוש, מדובר בעסקת מכר.

ו"ע (מחוזי ת"א) 16014-03-12 עופר אגם יזום ובניין נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב (4.9.2014)

נאמן יכול להיות שותף עסקי של הנהנה גם כאשר מדובר באותו נכס. אין לייחס משמעות לטיוטות שהוחלפו בשלב המשא ומתן וניתן לגבש את הנאמנות גם בסמוך לפני החתימה על הסכם המכר הסופי בין הנאמן למוכר.

ו"ע (מחוזי נצ') 22557-10-13 אריאלי נ' מנהל מס שבח מקרקעין (11.9.2014)

במחלוקת לגבי שווי דירת מגורים שתמורתה הושפעה מזכויות בנייה בלתי מנוצלות, אימצה ועדת ערר את חוות הדעת השמאית שהוגשה מטעם המנהל, אשר עסקאות ההשוואה עליה התבססה היו רלוונטיות יותר. בחוות דעת זו קבע השמאי שווי גבוה יותר לדירה ללא זכויות בנייה, מהשווי שקבע המנהל עצמו, ועל כן חויב המנהל בהוצאות בסך 3,000 ₪.

ו"ע (מחוזי מרכז) 25800-02-13 רותם שני יזמות נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז (11.9.2011)

קבלן המתקשר בהסכם קומבינציה רוכש זכויות במקרקעין במועד החתימה על הסכם הקומבינציה, וזאת אף שיום המכירה נדחה לפי סעיף 19(4) לחוק. לכן, העברת זכויות אלו לצד ג' בתקופת הביניים שבין החתימה על ההסכם לבין יום המכירה הדחוי היא עסקה במקרקעין החייבת במס רכישה. נציין, כי הוועדה התייחסה באופן שונה לזכויות מכוח תמ"א 38, וקבעה כי אין להשוות בין התוצאות של דחיית יום המכירה בשני המקרים.

ה"פ (שלום ת"א) 18907-11-12 מנהל מיסוי מקרקעין ת"א נ' הכוסית בע"מ (14.7.2014)

חברה רכשה נכס ולאחר מכן מכרה אותו באמצעות כונס. הכונס שילם את מס השבח במכירת הנכס, אך המנהל דרש ממנו לשלם גם את חובות מס השבח בגין העסקה שבה רכשה החברה את הנכס. בית משפט שלום דחה את עמדת המנהל וקבע, כי חובת תשלום מס השבח מוטלת על פי חוק מיסוי מקרקעין על מוכר הנכס, והמנהל אינה יכול להעבירה לכתפי רוכש הנכס.

עדכונים במס ערך מוסף

דנ"א (עליון) 9349/12 עיריית אשקלון נ' מנהל המכס והמע"מ (7.8.14)

בפסק הדין בעליון נשוא העתירה יושמה הלכה קיימת, במסגרתה נקבע כי על אף שעיריית אשקלון מוגדרת כמלכ"ר, מכירת 53 מגרשים על ידה הינה פעילות בעלת אופי עסקי החייבת במע"מ ועל כן, לא מתקיימים התנאים  לקיום דיון נוסף. 

ת"צ (מחוזי מרכז) 10601-08-10 דוד רזניק ואח' נ' פלאפון תקשורת בע"מ ואח'(18.8.14)

בתביעות ייצוגיות בנושא גבייה עודפת של מס ערך מוסף, הצדדים הרלוונטיים ליריבות הינם הצרכן, העוסק והמדינה. אין לעקוף את הוראות חוק התובענות הייצוגיות המטיבות עם המדינה ומגבילות השבת הכספים לשנתיים בלבד (לעומת שבע שנים לאחור) על ידי אי צירוף המדינה כמשיבה. משכך, התובענה הייצוגית בגין העילות שהמדינה הודיעה כי חדלה מהן נדחית (גם כלפי חברות הסלולר). עוד נפסק כי, המונח "נכס" כולל כמעט כל סוג של זכות נמכרת ורק "שירות" של ממש ייחלץ מגדרו. מכאן, שגם רכישת זכות לקבלת שירות בחו"ל תהא בבחינת רכישת "נכס" ולא "שירות בחו"ל" ולכן לא יחול מע"מ בשיעור אפס מכח סעיף 30 (א)(7) לחוק מע"מ. העילה היחידה שהתקבלה הינה בגין גביית מע"מ שלא כדין על שירות שנצרך בחו"ל (שליחת מסרונים) לגביו חל מע"מ בשיעור אפס מכח הסעיף כאמור.

*הערת העורך: יישום פסק הדין מטשטש את האבחנה בין "מכר" ל"שירות" ויש בו כדי לאפשר, לכאורה, מרחב תמרון רב מדי בהגדרת עסקאות מכר כמתן שירותים , ולהיפך. 

 ע"א (עליון) 3886/12 זאב שרון קבלנות בנין ועפר בע"מ נ' מנהל מע"מ (26.8.14)

האבחנה בין מחלוקת "פנקסית" ו"לבר פנקסית" אינה בעלת נפקות לעניין נטלי ההוכחה ככל שלא מדובר בערעור על שומה לפי מיטב השפיטה. כאשר מדובר בתקיפת סמכות המנהל לפסול ספרים ו/או להשית כפל מס וקנס מנהלי, שיש בה מימד "מעין עונשי", רמת הפגיעה בעוסק מצדיקה כי נטל הראייה הראשוני יחול על כתפי המנהל להביא בפני בית המשפט את התשתית הראייתית שעמדה בבסיס החלטתו ורק לאחר מכן יחזור הנטל לכתפי העוסק להראות כי נפל פגם או טעות בהחלטה. יחד עם זאת, נטל השכנוע כי המנהל שגה בהחלטתו מוטל על העוסק למן תחילת ההליך ועד סופו.

ע"א (עליון) 3678/13 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ נ' מנהל מע"מ (16.9.14)

ברגיל, המשיב אינו מחויב לקיים דיון בהשגה בנוכחות העוסק, אך ראוי שישקול בנפש חפצה לעשות כן. במקרים חריגים אפשר כי תקום עליו החובה לקיומו. לגופה של המחלוקת נפסק כי, מועד חיובן של עסקאות פינוי-בינוי (כששאלת רישום המקרקעין אינה רלוונטית) הינו בהעמדת המקרקעין לרשות הקונה (הקבלן) וכי המחוקק נמנע מלקבוע את מועד קבלת היתר הבנייה מועד החיוב במס. בנסיבות המקרה, התחייבות הדיירים המפונים לוותר על זכויותיהם לא זיכתה את המערערות בתמורה כלשהי ולכן המועד הקובע הינו העברת המקרקעין בפועל לרשות המערערות (הקבלן).

החלטת מיסוי 5849/14 – מס שכר לגבי עובד מושאל

רשות מקומית (מלכ"ר) אשר משאילה לתאגיד מים (עוסק) עובדים ואשר התאגיד נושא במלוא עלות העסקתם, לא תחויב במס שכר בגינם אף אם שכרם מדווח על ידה. כמו כן, נקבעה תחולה רטרואקטיבית בת 5 שנים להחלטה. 

החלטת מיסוי 2978/14 – מכירה אגב פירוק

במכירת מקרקעין לבעל מניות שאינו רשום כ"עוסק", אגב פירוק חברה, ולאור כוונתו למכור את המקרקעין בתוך שלושה חודשים  לידי רוכש הרשום כ"עוסק", חשבונית המס שתצא על ידי החברה המתפרקת לבעל המניות תהא בבחינת "מסמך אחר" (על פי ס' 38 לחוק) ומס התשומות הכלול בה יהיה ניתן לניכוי על ידי הרוכש.

החלטת מיסוי 8927/14 – שיעור מע"מ על שירותי תמיכה וחובת הרישום שחלה על תושב חוץ

חברה תושבת חוץ העוסקת בשיווק ופיתוח תוכנות מחשב בעולם ואין לה משרדים, סוכנים וסניפים בארץ אינה חייבת ברישום כ"עוסק" בישראל, על אף שיווק מוצריה ללקוחות בארץ. עסקאותיהם של קבלני משנה בישראל, בהם נעזרת החברה הזרה לשם מתן שירותי תמיכה בגין הנכס המיובא, ידווחו במע"מ בשיעור אפס מכח ס' 30(א)(5) לחוק מע"מ ובלבד שתישמר בספרי החשבונות של קבלני המשנה הוכחה בדבר  תשלום המע"מ של הלקוח/תושב ישראל בגין רכישת התוכנה מהחברה תושבת חוץ. 

*הערת העורך: הדרישה הטכנית לקיום הוכחה כאמור מקשה על יישום ההחלטה עד כדי ריקון האישור מתוכן ולכן, עולה הספק אם תותר על כנה בעתיד.

החלטת מיסוי 8973/14 – מע"מ בשיעור אפס על ייצוא טובין

כאשר חברה א' מייצרת לחברת חוץ חלקים וחברה ב' מעבדת את החלקים ומייצאת אותם לחברת החוץ לרבות הפקת רשימון ייצוא, אושר כי, חשבונית המס שתוציא חברה א' לחברת החוץ תחשב כ"מסמך אחר" חלף רשימון יצוא על אף שאינה היצואן הסופי של הטובין ובהתאם, תחויב במע"מ בשיעור אפס מכח סעיף 30(א)(1) לחוק מע"מ.

החלטת מיסוי 6946/14 – אישור על מכירת טובין לתושב חוץ כשאלה נותרים בפועל בארץ

חברה תושבת חוץ התקשרה עם חברה ישראלית (א') למכירת מערכת שתותקן בישראל. במקביל,  אותו תושב חוץ מזמין מחברה ישראלית אחרת (ב') חלקים למערכת אשר יסופקו ישירות בין החברות בישראל. מאחר שבנסיבות אלה לא יהיה בידי חברת ב' רשימון ייצוא , ניתן אישור לפיו, חשבונית המס שתוציא חברה ב' לתושב החוץ תהא בבחינת "מסמך אחר" לעניין סעיף 30(א)(1) כך שעל עסקה זו יחול מע"מ בשיעור אפס.