לעיתים דווקא כדאי לטעון לשווי מכירה גבוה יותר

רמי אריה , עו"ד ורו"ח

ביום 24.72014, בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לערעורים מנהליים דחה חלקית את הערר ו"ע 20580-02-11 מושב בלפוריה-אגודה שיתופית בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין, וקבע כי שווי המקרקעין לצורכי מס ייקבע בערך גבוה יותר מאשר זה שסוכם בין הצדדים בעסקה ובכך נענה לבקשת הרוכשים, אשר רצו בשווי מקרקעין גבוה יותר בבחינת ראייה לעתיד.

המערערת טענה כי את שווי הרכישה יש לחשב על פי שווי שוק, דהיינו על פי המחיר שהיה משלם קונה מרצון למוכר מרצון עבור המקרקעין בהתאם לייעודם במועד הרכישה, ולא לפי המחיר המוסכם שהיה נמוך משמעותית משווי השוק היות והוא שיקף מערכת יחסים ארוכת שנים שבין המושב וחבריו לקרן היסוד.

המערערת רצתה בשווי מקרקעין גבוה יותר, כי המוכרת - קרן היסוד פטורה מתשלום מס שבח. והגדלת שווי הרכישה כעת, תאפשר למערערת חיסכון במס השבח לעתיד ולא לסחוב על גבה חלק מהשבח שנצמח בעת שהמקרקעין הוחזקו על ידי קרן היסוד.

ועדת הערר קבעה כי הדין עם העוררת וכי יש לחשב את שווי הזכויות שנרכשו על ידי האגודה, בשמה ובשם החברים, מקרן היסוד בהתאם לשווין של הזכויות בשוק החופשי.

נקודת המוצא של המחוקק הינה, כי שוויה של זכות יקבע על פי מבחן אובייקטיבי, המתעלם מהתמורה המוסכמת ומרצון הצדדים לעסקה (דנ"א 22/71 דנקנר נ' מנהל מס שבח מקרקעין, אזור תל אביב). מס השבח אינו מוטל על רווח ההון שנצבר למוכר בפועל, אלא על עליית הערך האובייקטיבית. ניתן לסטות מהמבחן האובייקטיבי ולאמץ את התמורה החוזית המוסכמת, רק בהתקיימם של התנאים הקבועים; תום לב, והעדרם של יחסים מיוחדים (ראו ע"א 664/80 מנהל מס שבח מקרקעין, אזור המרכז נ' ברכת חביב בע"מ.

קביעת שווי שוק כברירת המחדל להערכת שווי הזכות נועדה לכמה תכליות; ראשית, הטלת המס על הרווח האמתי שנוצר למוכר, גם אם המוכר מסיבותיו שלו החליט לוותר על חלק מרווח זה. ההנחה הינה כי אם התמורה החוזית נופלת מערך השוק, נהנה המוכר מעליית ערך הקרקע בדרכים אחרות; שנית, חישוב השווי לפי ערך שוק מונע התחמקות ממס, רישומים כוזבים של התמורה וכדומה. לבעלי דין היודעים כי השווי יקבע לפי מחיר השוק ולא לפי המחיר המוסכם, אין תמריץ לקבוע מחיר שאינו משקף את התמורה האמתית בהסכם, או לכל הפחות ישנו תמריץ מופחת; שלישית, קביעת שווי הזכות לפי שווי שוק מבטיחה הטלת החיובים על מי שייהנה מעליית הערך ומונעת הסטת החיובים מהמוכר. כך ברי, כי אם השווי המוסכם נמוך משווי השוק, הרי שאימוצו של שווי זה משמעו כי כאשר הקונה בעסקה יבקש למכור את זכויותיו בעתיד, הוא יאלץ לשלם מס על רווח ההון שנצבר עוד טרם רכש את הזכויות. בדרך זו לא רק שהחיוב מוטל על מי שרכש נכס לאחר שעלה ערכו ונאלץ לשלם מס שבח על עליית ערך קודמת, אלא יש גם דחיית תשלום המס על עליית הערך עד לביצוע העסקה המאוחרת על ידי הקונה.

החריג לכלל חל רק אם הוכח כי התמורה המוסכמת נקבעה בתום לב ואינה מושפעת מיחסים מיוחדים.

כדי לקבוע את שווי הזכויות בהתאם לחריג, על הטוען לחריג - בין אם זה הנישום ובין אם זהה משיב - להוכיח כי התקיימו כל תנאי החריג, דהיינו כי נערך הסכם בכתב, התמורה נקבעה בתום לב והתמורה לא הושפעה מיחסים מיוחדים. בענייננו אין חולק כי התקיימו שני התנאים הראשונים ועל כן נתייחס רק למשמעות התנאי השלישי, "העדר יחסים מיוחדים". ודוק; אין די בהוכחת קיומם של יחסים מיוחדים כדי לשלול את החריג אלא יש צורך בקיומו של קשר סיבתי בין התמורה המוסכמת ליחסים המיוחדים.

עיון בהסכמי הרכישה מלמד כי הצדדים התכוונו לבצע עסקה, לפיה רוכשת האגודה זכויות בעלות. קרן היסוד רכשה את זכויות הבעלות במקרקעין. היחסים שבין קרן היסוד לאגודה החלו לפני שנים רבות. לא מדובר ביחסים רגילים של בעל מקרקעין ומחזיק, בין כחוכר ובין כבר-רשות. עקרונות השומה וההנחיות שניתנו לשמאי מעידים כי הצדדים ביקשו לקבוע תמורה חוזית שאינה נובעת רק מתכונות המקרקעין, אלא מושפעת משיקולים חיצוניים אחרים, כלומר מהקשר המיוחד שביניהם. על כן, הננו קובעים כי המחיר החוזי שנקבע בהסכמי הרכישה, הושפע מהיחסים המיוחדים שבין הצדדים.

כאשר עורכים שומה לצורך קביעת שווי שוק של זכות במקרקעין, חייב המעריך להתייחס לכל  הנתונים הרלבנטיים. בדרך כלל, נערכת שומה על פי שיטת ההשוואה, דהיינו השוואה לעסקאות במקרקעין דומים.(ע"א 738/10 דבאח).

האגודה ביקשה לשלם מס רכישה על פי שווי השוק הגבוה ב- 6500% מהתמורה החוזית. לטענת המשיב, מטרת האגודה הינה, להתחמק מתשלום מס השבח שבו תחויב במכירת המקרקעין. אכן, קביעת שווי רכישה  גבוה מהתמורה החוזית יקטין את השבח הצפוי ממכירת המקרקעין ויקטין את חבות מס השבח שבו יישאו האגודה והחברים במכירה. אלא, שטענת המשיב אינה מדויקת. נקודת המוצא לחיוב במס, הינה כי כל בעל זכויות יישא במס על הרווח שנצבר לו, דהיינו על השבח שהצטבר בעת שהזכויות במקרקעין היו שלו. על-כן, יש לקבוע את השווי למועד עריכת העסקה.

הועדה קיבלה את טענת האגודה. שכן, קבלת עמדת המשיב להעדפת השווי החוזי, שווי הנמוך משווי המקרקעין במועד העסקה, תביא להטלת מס שבח על שבח שנוצר לקרן היסוד ולא לאגודה. שבח זה פטור ממס, ועל – כן משמעות קבלת עמדת המשיב תהא הטלת מס שבח על פטור. ברי, שלא ניתן לתת יד, בדרך של שינוי שווי רכישה, לחיוב במס על שבח שהמחוקק בחר, משיקולים שונים, לפטרו.