מקבץ דירות אינו זכאי להיחשב כבניין דירות

רמי אריה , עו"ד ורו"ח

ביום 11.7.2014, קבעה ועדת הערר ליד בית המשפט המחוזי בחיפה, כי רכישת מקבץ דירות בעלי ייעוד מיוחד שאינו בניין דירות למגורים לא ייחשב כרכישת בניין דירות מגורים (ו"ע 32738-09-12 שערי כרמיאל בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה).

הדיון התמקד בשתי שאלות; האחת, האם מס הרכישה ברכישת מקבץ דיור יחושב כרכישת נכס מקרקעין שלם או שמא יחושב בהתאם למס שהיה משתלם על רכישת דירות כמספר היחידות שבמקבץ; השנייה, האם יש ליחס את מלוא התמורה ששולמה לזכויות במקרקעין או שמא יש ליחס חלק מהתמורה לרכישת זכויות חוזיות, שאינן חלק מהזכויות במקרקעין.

על פי ההסכם, התחייבה העוררת לשלם למוכרת עבור מלוא הזכויות במקבצי הדיור סך של 101,150,000 ₪ בצירוף מע"מ. המוכרת הייתה בעלת  זכויות חכירה בנכסי מקרקעין, שעליהם בנויות 362 יחידות דיור ושטחי שירות. מדובר ב-3 בניינים המצויים בכרמיאל. המוכרת החזיקה בחוזים שנכרתו בין עמידר, שהוסבו והומחו למוכרת, בגדרם התחייבה עמידר לשכור את יחידות הדיור עבור דיירים הזכאים לדיור ציבורי.

המקבצים נבנו על פי תכניות מתאר תקפות המייעדות את המקרקעין לדיור מיוחד. העוררת העריכה בשומתה העצמית, כי חלק מהתרומה החוזית ששולמה על ידה, שולמה בגין זכויות שאינן בגדר זכויות במקרקעין. בהתאם, הצהירה כי מחיר הרכישה של זכויות במקרקעין עמד על 85,977,500 ₪ בלבד.

בנוסף, הצהירה העוררת כי מדובר ברכישת 362 דירות מגורים, ועל כן חילקה את סכום הרכישה לפי מספר יחידות הדיור הנרכשות, וחישבה את המס בשיעור של 3.5% לכל דירה. המשיב לא קבל את הצהרותיה של העוררת. המשיב קבע בשומתו כי מלוא התמורה 101,150,000 ₪ הינה מחיר הרכישה של הזכויות במקרקעין. עוד קבע המשיב, כי יש לבחון את רכישת מקבצי הדיור בשלמותם, ועל-כן קבע כי שיעור המס הינו 5%, בהתאם למס הקבוע על רכישת כל זכות אחרת.

ועדת הערר בחנה את הנסיבות לעסקה וקבעה כי הצדדים חתמו על הסכם למכירת נכס שכלל בחובו חלקים שונים, ובהם יחידות דיור. הם לא התקשרו בעסקאות לרכישת 362 דירות. העסקה התייחסה לנכס הכולל. במקרה הנוכחי טיבו של הנכס הינו כזה שמחייב רכישתו כמכלול, ולא מאפשר רכישת דירות נפרדות במקבץ, היות ותכנית המתאר ייעדה את המגרש כולו לבניית מקבץ הדיור.

גם העובדה שהתמורה שנקבעה הייתה תמורה כוללת ואין בה פיצול ביו היחידות השונות, מעידה כי הצדדים התכוונו לעסקה לרכישת נכס אחד. אם הצדדים התכוונו לעסקאות נפרדות ליחידות השונות, היו מתמחרים כל יחידה על פי טיבה ושוויה.

שווי הנכס

שאלת שווי הזכויות במקרקעין שנרכשו על ידי העוררת, מתמקדת בטענת העוררת לפיה חלק מהתמורה שולם עבור זכויות חוזיות מכוח הסכמי מקבצי הדיור, דהיינו עבור היתרון הכלכלי הנובע מהזכויות להמשיך ולהשכיר את יחידות הדיור לעמידר. לטענת העוררת, היתרון הכלכלי הנובע מהזכויות החוזיות הנלמדות מהסכמי מקבצי הדיור הינו 30,600,000 ₪.

סוגיית פיצול התמורה בעסקאות לרכישת זכויות במקבצי דיור, נדונה כבר במספר מקרים. בעניין וילאר הנ"ל, קבע בית המשפט העליון את שווי הזכויות  "בשים לב לתוכנה הכלכלי 'האמיתי' של העסקה". נקבע כי שווים של מקרקעין נגזר מאפשרויות ניצולם. בשים לב לאמור, ומאחר ועל פי תכנית המתאר הרלוונטית יעוד המקרקעין היה רק לבניית מקבץ דיור, הרי שכל הזכויות הנובעות מהסכמי הדיור, נבלעות בזכות הבעלות במקרקעין.

נוסיף עוד כי להבדיל מהנסיבות האמורות לעיל, הרי בהלכת פינטו קבע בית המשפט העליון, כי כאשר ניתן לייחס חלק ממכירת הזכויות של מכר נכס (תחנת דלק) לטובת המוניטין המסחרי של העסק שפעל על המקרקעין, להבדיל מהזכויות במקרקעין עצמן שנמכרו באותה עסקה ואף כאשר הפרדה זו לא נכללה באופן מפורש בהסכם המכר, יש להתייחס לכל הזכויות בנפרד ולמסותם בנפרד. כך שהתמורה המיוחסת למוניטין אינה נחשבת כמכר זכות במקרקעין. לכן, לא יחול בגינה מס רכישה על הקונה, ואילו המוכר יהיה חייב עליה במס מיוחד ומופחת כשיעורו בפקודת מס הכנסה.