מתי מכר מקרקעין חייב במע"מ ?

עו"ד ורו"ח רמי אריה

ביום 6.6.2014, קבע בית המשפט המחוזי בחיפה, בע"מ 21717-10-11 מסיקה חסון מסחר 2002 בע"מ נ' מע"מ חדרה,  כי מכירת המגרשים ע"י חברת מסיקה חסון מסחר 2002 בע"מ נעשתה במהלך עסקיה. בית המשפט דחה את טענת החברה כי אינה עוסקת במקרקעין אלא בעסקי הקרמיקה והאינסטלציה, ולכן אינה חייבת במע"מ.

המערערת הינה חברה רשומה בישראל שעיקר עיסוקה במסחר במוצרי קרמיקה ואינסטלציה. בשנת 2008 חיפשה המערערת מקורות הכנסה נוספים, ולכן המערערת החלה גם בפעילות עסקית נוספת. בין היתר, רכשה המערערת זכויות במקרקעין המצויים בפרדס חנה. בשנת 2008 ביקשה המערערת לרכוש זכויות במקרקעין המצויים באזור העיר חדרה. מדובר היה במקרקעין שהיו בייעוד לחקלאות, אולם על פי תכנית המתאר שאושרה שונה ייעודם למגורים. אין חולק כי מיום 16/6/08 ועד 14/3/10, מכרה המערערת זכויות ב – 13 מגרשים. המערערת הגישה הצהרה למנהל מיסוי מקרקעין על העסקאות האמורות כנדרש על פי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963, אולם לא כללה את התקבולים ממכירת המגרשים בדיווחיה התקופתיים למשיב ולא שילמה מס ערך מוסף בגין עסקאות אלו.

במהלך חקירה שערך מנהל מע"מ, נבדקו עסקאותיה של המערערת. מנהל מע"מ סבר כי העסקאות למכירת המגרשים הינן עסקאות חייבות, במובן סעיף 1 לחוק מס ערך מוסף.

המערערת טענה שתי טענות עיקריות בערעורה; האחת, העסקאות למכירת המגרש אינן עסקאות חייבות במובן חוק מס ערך מוסף. המגרשים נרכשו בכוונה להחזיק בהם עד מכירתם כחטיבה אחת. מדובר בהשקעה שאינה חלק מפעילותה העסקית של המערערת, שכן עיסוקה של המערערת הינו במסחר קרמיקה ואינסטלציה בלבד; השנייה, המערערת דיווחה על העסקאות למנהל מיסוי מקרקעין וזה קבע את שווי המכירה של המגרש, ללא הפחתת מס הערך המוסף.

מנהל מע"מ לעומתה סבר, כי מדובר בעסקאות חייבות. רכישת המגרשים ומכירתם היו עסקאות במסגרת עסקיה של המערערת. המשיב מדגיש כי המערערת הינה חלק מקבוצה העוסקת גם במסחר בנדל"ן.

הכלל הוא כי עסקת מכר שעושה עוסק במהלך עסקיו תהא חייבת במס ערך מוסף.

אך עסקה שמבצע עוסק שאינה נכללת בפעילות העסק, אינה "במהלך עסקו" ואינה חייבת במע"מ. כך נקבע בעניין סדרון  (ע"א 729/11 סדרוןפרופרטיזלימיטד).

כאשר בוחנים את סיווג ההכנסה מעסק לצורך הפקודה, נהוג להתבסס על מספר מבחנים כפי שסוכמו בע"א 9412/03 חזן נ' פקיד שומה נתניה. (ראו גם ע"א 9187/06 מגיד נ' פקיד שומה פתחתקוה).

במקרה מסיקה בחן בהמ"ש את המבחנים להגדרת עסק, והגיע למסקנה כי מכירת המגרשים מעידה, כי למערערת עסק הכולל את פעילות המכירה. מדובר ברכישת 22 מגרשים ומכירת 13 מגרשים לרוכשים שונים. מחיר המכירה עולה על הרכישה. מנהל המערערת, הינו בעל ניסיון בעסקי נדל"ן הן מפעילות המערערת עצמה והן מפעילות רבה במסגרת קבוצת חברות העוסקות בתחום. את רכישת המגרשים מימנה המערערת באמצעות קבלת הלוואה והחזירה את ההלוואה בין היתר ממכירת המגרשים. כל אלו מאפיינים ברורים לפעילותו של עסק.

ניתן לסכם ולקבוע, כי מכירת המגרשים נעשתה במהלך עסקיה של המערערת, ועל כן מדובר בעסקאות חייבות במס ערך מוסף בהתאם לחוק מס ערך מוסף.

אולם, אם רכישת או מכירת המקרקעין לא הייתה מגיע למדרגת עסק, אלא מדובר במכר חד פעמי שאינו חלק מפעילות החברה ברגיל, כמו למשל רכישה חד-פעמית של נדל"ן או דירה לחברה, אזי אין מדובר בעסק ואין חבות במע"מ. זאת בניגוד לעמדת מנהל מע"מ שהשתנתה לאחרונה בעניין זה, למרות פסיקה מפורשת שכבר הייתה וכדלעיל.