המקדמות על חשבון השבח מבטיחות את הקונה

והפכו להוראת קבע בתיקון 78 לחוק מסמ"ק

עו"ד שי אהרונוביץ', רשות המיסים בישראל

בשנת 2011 תוקן תיקון 70 לחוק מסמ"ק אשר תיקן באופן יסודי את תהליכי העבודה במיסוי מקרקעין

בין התיקונים תוקן גם סעיף 15(ב)-(ה), אשר קבע חובת תשלום מקדמה של הרוכש ע"ח מס השבח של המוכר. מטרת התיקון הייתה, בין היתר, להבטיח לרוכש זכות במקרקעין קבלת אישור מס שבח לטאבו לרישום זכויותיו במרשמי המקרקעין בזמן קצר, וזאת מבלי שיהיה תלוי בגמר הטיפול בתיק המכירה במשרד האזורי ובתשלום מס השבח ע"י המוכר. אלא שבעקבות בעיות לא מעטות בהפעלת הסעיף הפכה הכנסת את הסעיף בתיקון 72 להוראת שעה. ההוראה הוארכה מס' פעמים עד לאחרונה.

ביום 1.6.14 פורסם  ברשומות תיקון 78 לחוק מסמ"ק.   בתיקון 78 תוקן הסעיף ועתה הוא מהווה הוראת קבע, אשר קובעת כדלהלן:

מקדמה - המקדמה הינה תשלום שמעביר הרוכש למנהל מיסוי מקרקעין על חשבון התשלום שעליו לשלם למוכר. מועברת לאחר שמשלם הרוכש 40% מהתמורה. כאשר סכום המקדמה הינו:

·         15% כאשר יום הרכישה היה לפני ה- 7.11.01.

·         7.5% כאשר יום הרכישה היה לאחר ה- 7.11.01.

הסכום המועבר למיסוי מקרקעין, נחשב כאילו הרוכש שילם אותה למוכר כחלק מהתמורה בעסקה. הסכום מופקד כמקדמה על חשבון מס השבח שהמוכר חייב בו.

שיעור המקדמה ברכישה מחברה - כאשר המוכרת בעסקה הינה חברה שיעור המס אשר יחול על המקדמה יהיה 7.5%. זאת גם אם יום הרכישה של החברה הינו לפני ה- 7.11.01.

מועד תשלום המקדמה - על מנת למנוע מצבים בהם בעת חתימת החוזה משלם הרוכש מעל 40% מהתמורה, ולכן חייב להעביר את תשלום המקדמה לרשויות המס - בטרם חלף המועד החוקי להגשת ההצהרה, נקבע כי מועד חובת תשלום המקדמה יהיה המאוחר מבין אלה:

            (1) מיד לאחר ששולמו למוכר 40% מסך התמורה הנקובה בחוזה ביניהם;

            (2) במועד מסירת ההצהרה לפי סעיף 73(ג) לחוק;

כפועל יוצא מהתיקון, לא תקבע מקדמה, בטרם הוגשה הצהרה של המוכר בעסקה.

מועד תשלום המקדמה ברכישה מקבלן - כאשר מכירת הזכות במקרקעין נתונה למיסוי על פי חלק ב' לפקודה, המוכר (הקבלן) יהיה זכאי לפטור ממס שבח בהתאם לסעיף 50 לחוק, בכפוף לאישור פקיד השומה.

על מנת לאפשר למוכר פרק זמן סביר להמצאת אישור כאמור (במקרים בהם בחר במסלול אישור פרטני), נקבע כי החובה להעברת המקדמה ע"י הרוכש תחול רק בהתקיים המאוחר מבין אלה:

            (1) לאחר ששולמו למוכר 80%  מהתמורה;

            (2) במועד מסירת ההצהרה לפי סעיף 73(ג) לחוק;

הקטנת שיעור המקדמה בהחלטת המנהל – למנהל יש סמכות המנהל להקטין את שיעור המקדמה גם ללא בקשה של המוכר. זאת, על מנת למנוע החזרי מס מיותרים בעתיד.

בקשה להקטנת המקדמה שהוגשה ע"י המוכר או הרוכש - המצב החוקי עובר לתיקון 78, קבע שהבקשה להקטנת המקדמה תוגש עד למועד החוקי למסירת ההצהרה (היינו תוך 40 ימים), ועל המנהל להשיב לבקשה במועד למשלוח הודעת השומה לפי סעיף 78(א) (תוך 20 יום מיום הגשת ההצהרה).  

במידה ולא תינתן תשובה מנומקת בכתב, תוך המועד כקבוע לעיל, יראו את הבקשה להקטנת שיעור המקדמה בלבד כאילו התקבלה.  קרי, שיעור המקדמה ייקבע בהתאם לשיעור שהתבקש ויינתן אישור לרוכש לפי סעיף 16 לעניין מס שבח, ובלבד ששולמה המקדמה.

בחינת החלטת דחיית הקטנת המקדמה - על החלטת המנהל בדבר הקטנת המקדמה יכולים המוכר או הרוכש להגיש בקשה מנומקת לבחינת ההחלטה, וזאת בתוך 14 יום מיום שנמסרה להם ההחלטה.

המנהל ישלח תשובה מנומקת בכתב לבקשה, בתוך 45 ימים מיום הגשת הבקשה, בהסתמך על המסמכים אשר צורפו לבקשה. לא נתן המנהל תשובה במועד, יראו את הבקשה לעניין הקטנת שיעור המקדמה בלבד כאילו התקבלה ושיעור המקדמה המבוקש יתקבל. מי שדן בבקשה המקורית להקטנה לא ידון בבקשה לעיון חוזר. מנהל המשרד או סגנו ידונו בבקשה לעיון חוזר.

עסקאות בהן לא תחול מקדמה –

·         מכירת דירת מגורים מזכה שהתבקש בגינה פטור לפי פרק חמישי 1.

·         מכירת זכות במקרקעין בידי גוף מהגופים המנויים בסעיף 72 לחוק. קרי- רשות מקומית, רשות הפיתוח, הקרן הקיימת לישראל, הימנותא בע"מ - כל עוד היא בשליטה של הקרן הקיימת לישראל.

·         מכירת זכות במקרקעין שמתקיימות לגביה הוראות סעיף 2ב(א) לחוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רכשי דירות), התשל"ה-1974 (להלן – "חוק המכר"), וזאת מהסיבה שברכישת דירה שנבנית על קרקע מנהל, חוק המכר מבטיח את זכותו של הרוכש לרישום במרשמי המקרקעין. מכירת זכות במקרקעין, מסוג שקבע שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת.

מקדמה בדירת מגורים מזכה חייבת - חובת תשלום המקדמה חלה גם בחישוב ליניארי חדש על דירות מגורים מזכות חייבות. יחד עם זאת, מאחר שסכום המס הצפוי במכירות אלו עתיד להיות נמוך מאוד בתקופת המעבר, נקבע כי במכירת דירת מגורים מזכה שסעיף 48א(ב2) חל עליה (חישוב ליניארי חדש), שנעשתה בתקופה שמיום 1.6.14 ועד לסוף תקופת המעבר (עד 31.12.2017) – יהיה גובה המקדמה שווה לסכום המס שנקבע בשומתו העצמית של המוכר.

אישור מס רכישה לרישום בטאבו - נוסף סעיף 15(ט) אשר מטרתו מניעת מצב בו שילם הרוכש מקדמה למס שבח כחוק, אך אינו יכול לרשום את זכותו במרשם המקרקעין, לאור העובדה ששומת מס הרכישה עדיין פתוחה ולא ניתן לקבל אישורי מיסים בגינה.

ע"פ התיקון, רוכש יהיה זכאי לקבל אישור לטאבו למס רכישה גם במצב בו שומת המנהל טרם נערכה, וזאת בהתקיים כל תנאים הבאים:

·         הרוכש שילם את המקדמה למס שבח;

·         הרוכש שילם את מס הרכישה עפ"י שומתו העצמית, במועד הקבוע בסעיף 90א;

·         חלפו 90 ימים מיום הצהרת הרוכש או 30 ימים מהיום שהומצאו למנהל כל המסמכים והפרטים שנדרשו להמציאם, לפי המאוחר;

·         לא נערכה שומת מס רכישה לפי סעיף 78(ב);

·         המקדמה, כולה או חלקה, לא הוחזרה לרוכש לפי הוראות סעיף 15(ד)(3)(ב) (בשל הפרת תנאי הסכם באופן חד צדדי ע"י המוכר בדרך של אי מסירת חזקה);

·         אם ביקש הרוכש הקלה או פטור ממס רכישה לפי סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין - הוגשו כל המסמכים להוכחת זכאותו להקלה או לפטור;

עו"ד שי אהרונוביץ מכהן כמנהל אגף א מיסוי מקרקעין ברשות המיסים בישראל.

האמור לעיל הינו תמלול הרצאתו מיום 10.6.2014 בלשכת עורכי הדין בישראל.