קביעת שווי המכירה של זכויות מכוח הסכם קומבינציה

סוגיית השווי לצרכי מס שבח שבה ומעסיקה את בתי המשפט. סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר את השווי לצרכי מס כשווי השוק ("הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון"), ואולם החריג המפורש הוא שאם בוצעה המכירה בכתב והמנהל השתכנע שהתמורה נקבעה בתום לב ולא הושפעה מיחסים מיוחדים, תאומץ התמורה החוזית.

בפה"ד המנחה בעניין חדיג'ה (ע"א 3632/01) קבע ביה"מ העליון כי מרגע שהציג נישום חוזה שאינו נחזה להיות פגום, יש להתייחס לתמורה המופיעה בו כתמורה אמיתית לכאורה, ואז הנטל עובר למנהל להוכיח סטייה בלתי סבירה משווי השוק. רק אם הוכיח זאת המנהל על הנישום להוכיח שהתמורה נקבעה בתום לב וללא קיום יחסים מיוחדים.

בפסק הדין בעניין מזל בכר ואחרים, התעוררה מחלוקת ביחס לשווי המכירה של זכות לקבלת דירות מגורים בשכונת פלורנטין בתל אביב. המוכרים, היו זכאים לקבל מספר דירות בקומות 1 עד 3 בבניין שייבנה במקום מכוח הסכם קומבינציה מ – 2005. הבניה התעכבה במשך שנים ובשנת 2010 מכרו את זכויותיהם "על הנייר" בתמורה לסכום כולל של 5 מיליון ₪. מנהל מיסוי מקרקעין סרב לקבל את התמורה החוזית וקבע שווי של 9.6 מיליון ₪ בהתבסס על נתוני מכירות מאוחרים יותר של הקבלן בסופו של דבר (לפי 7,000$ למ"ר בנוי).

הנושא הגיע להכרעת ועדת הערר שליד ביה"מ המחוזי בתל אביב. בפסק דין משנת 2012 שניתן ע"י חבר הועדה רו"ח נדב הכהן, אליו הצטרף יו"ר הועדה השופט בדימוס דוד בר אופיר וחבר הועדה רו"ח מיכה לזר קיבלה ועדת הערר את עמדת המוכרים (ו"ע 23536-11-11). נקבע כי אמנם קיים פער מהותי בין התמורה החוזית לבין שווי השוק, כאשר מנהל מיסוי מקרקעין לא יצא מגדרו כדי להשתכנע בתום לבם של העוררים, אך גם העוררים לא עשו את כל מה שביכולתם לשכנע את המשיב בתום לבם. למרות האמור לעיל, על מנת להימנע מהטלת מס בלתי מוצדקת (מס על הכנסות שלא התקבלו), ציין חבר הועדה רו"ח הכהן כי בחן את הנתונים והמסמכים ועל בסיסם קבע כי יש לקבל את הערר. בהקשר זה השתכנע חבר הועדה מן ההסברים שהתמורה הנמוכה יחסית נבעה ממספר גורמים ובהם: העובדה שהעוררים מכרו את זכויותיהם לפני התחלת הבניה ("על הנייר" מכוח הסכם קומבינציה); מנהל מסמ"ק לא לקח בחשבון את העיכובים הארוכים בבנייה שניתנו כהסבר ע"י העוררים לצורך במכירה, מנהל מסמ"ק התבסס על שווי בנוי בדירות בקומות גבוהות, שעשוי להיות גבוה בעשרות אחוזים מהשווי בקומות הנמוכות ועוד.

לאחרונה, בפסק דין שניתן ביום 17.03.2014 ביטל ביה"מ העליון את פסק הדין (ע"א 487/13) וקבע כי התיק יוחזר למנהל מסמ"ק לצורך קביעת שווי חדש, תוך שישמע את טענות המוכרים וראיותיהם בנפש חפצה.

אף שמדובר לכאורה בפסק דין על דרך הפשרה, לגישתנו, מן הראוי היה להותיר את פסק הדין של ועדת הערר על כנו. ועדת הערר מורכבת הן ממשפטן והן ממומחים ונמסרו לה מסיבה זו סמכויות אף לעניין הערכת השווי. לא בכדי נקבע כי הערעור לביה"מ העליון הינו בסוגיה משפטית בלבד. לאור בחינת הועדה, והנימוקים שהוצגו לגופו של עניין, מן הראוי היה לדעתנו להותיר את פסק הדין על כנו. מסקנה זו נובעת לגישתנו גם מן המסגרת הדיונים, ומעקרון השוויון. אין מקום להענקת מקצה שיפורים לרשויות בשלב כה מאוחר (ביחס לטיעונים שלא עלו בהחלטה בהשגה), גם לאור העובדה שהזדמנות כזו ל – "מקצה שיפורים" אינה ניתנת בד"כ לנישומים.