זכות המלצה במושב אינה חייבת במס שבח
רמי אריה, עו"ד ורו"ח
ביום 17.3.2014, קבע בית המשפט המחוזי בתל אביב בו"ע 17546-05-10מושב אמונים להתיישבות שיתופית בע"מ נ' מנהל מס שבח רחובות כי זכות המלצה של מושב לקבלת מגרש בהרחבת המושב, אינה מהווה זכות במקרקעין ולכן מימושה של אותה זכות אינה חייבת במס שבח.

בשנת 1989 החליטה אמונים על הרחבת היישוב לבני המקום על יסוד קריטריונים שהיו קבועים בהחלטת מנהל 612 שהוחלפה בשלב מאוחר יותר בהחלטת מנהל 737 (להלן: "תכנית ההרחבה"). כן, החליטה אמונים לתן לכל בעל נחלה ביישוב זכות המלצה על בן מושב לקבלת מגרש אחד בתכנית ההרחבה. בהתאם, הקצתה מושב אמונים זכות המלצה לבעלי נחלה מס' 75 במושב, מאיר ואוליביה אלפסי.

לימים מכרה משפחת אלפסי את זכויותיה בנחלה שהייתה לה ביישוב וביקשה לממש את זכות ההמלצה שהוקנתה לה באופן שאמונים תמליץ עליה לקבלת מגרש בתכנית ההרחבה. משמצאה אמונים שמשפחת אלפסי עומדת בקריטריונים שהיו קבועים בהחלטת מנהל 737 המליצה למנהל להקצות לה מגרש בתכנית ההרחבה.

בגין ההמלצה הוציא מנהל מס שבח לאמונים שומת מס שבח מהטעם שההמלצה על משפחת אלפסי לקבלת מגרש בתכנית ההרחבה לאחר שכבר לא הייתה רשומה כבעלת נחלה ביישוב, מהווה עסקה במקרקעין כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין.
הערר שלפנינו מעורר שאלה מהותית, והיא האם ההמלצה מהווה מכירת זכות במקרקעין החייבת במס שבח?

בע"א 8249/01 מנהל מס שבח מקרקעין - חדרה נ' צינדורף דן בית המשפט ביישום הגדרת המונח מכירה במקרה של המלצה לקבלת מגרש בהרחבת יישוב, וכך נקבע:
"לדעתי, המלצה זו, ואף המלצה עצמאית, מפורשת וברורה, אינה מהווה "מכירת זכות במקרקעין". לא מתקיימת אף אחת מהחלופות בהגדרת "מכירת זכות במקרקעין".

בע"א 702/84 יובל גד בע"מ דן בית המשפט בשאלה האם התקשרות של קבלן עם המנהל בהסכם פיתוח לפיו מפנה הקבלן את רכשי היחידות אלה מנהל לצורך התקשרות בהסכם חכירה, בא בגדר "מכירה" כמשמעותה בחוק, לעניין חיוב במס רכישה.
מהאמור בפסקי הדין שלעיל, עולה כי מקום שבידי הממליץ כוח משפטי מחייב להמליץ על הקצאת מגרש בתכנית הרחבה, רואים מימוש זכות כאמור כ-"מכירה" כהגדרתה בחוק. משכך, נשאלת השאלה האם היה בידי אמונים כוח משפטי המחייב את המנהל להחכיר מגרש למשפחת אלפסי במסגרת תכנית ההרחבה.

בע"א 3962/97בארותיים דן בית המשפט במשמעות סעיף 4 (א)להחלטה 737, וכך נקבע :
"איני סבור כי מועצת מקרקעי ישראל העבירה לאחרים את סמכותה בכל הנוגע להיבט האמור. הסמכות לקבוע מדיניות קרקעית לא הועברה לידי המושבים".

על פי החלטת מנהל 612 לא הוקנתה לאמונים זכות בעלת תוקף משפטי לחייב את המנהל להקצות לבן מקום שהומלץ על ידה מגרש בתכנית ההרחבה. לכך יש להוסיף, כי לאור האמור בעניין בארותיים ומפלסים, נראה כי גם על פי החלטה 737 לא הוקנתה לאמונים זכות בעלת תוקף משפטי מחייב לחייב את המנהל להקצות לבן מקום שהומלץ על ידה מגרש בתכנית ההרחבה.
לאמונים לא היה כוח משפטי לחייב את המנהל להקצות מגרשים בתכנית ההרחבה לבני המקום עליהם המליצה, ועל כן, מימוש ההמלצה בידי אמונים ביחס למשפחת אלפסי אינו מהווה "מכירה" כהגדרתה בסעיף1 לחוק.

אשר על כן, הערר התקבל ושומת מס שבח בוטלה.