תכנון מס – רכישת מעטפת במקום דירה מושלמת

והנחת מס רכישה לנכה – רק פעמיים בלבד
רמי אריה, עו"ד ורו"ח

ביום 16.2.2014 דחה בית המשפט המחוזי בתל אביב בו"ע 55047-07-13 עדי מנחם נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א את הערר על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין שלא לאשר פטור חלקי – שלישי - ממס רכישה המוקנה לנכה, מכוח תקנה 11 לתקנות מס רכישה, הואיל וכבר פטור זה נוצל בעבר פעמיים. עם זאת, פסיקת בהמ"ש מובילה לתכנון מס מעניין שעשוי להביא לחיסכון משמעותי ברכישת דירת מגורים נוספת.

לטענת עדי מנחם, בהתאם לתקנות מס הרכישה, זכאי נכה לשני פטורים עצמאיים, ומספר פטורים אין סופי מכוח שייכותו לתא משפחתי אשר זכאי לפטור מכוח תקנה 11(ב). לשיטתו, בכל פעם שנכה מקים תא משפחתי חדש הוא זכאי לשני פטורים נוספים, ללא תלות בפטורים הקודמים, אשר קיבל מכוח זכאותו האישית ומכוח התאים המשפחתיים הקודמים שלו.

בחינת לשון התקנות11(א) ו-11(ב):

הכלל בעניין שיעורי מס הרכישה, הינו תשלום מס רכישה מלא.

החריג לכלל הינו פטור חלקי המוענק לנכה, החריג של החריג הינו הענקת הפטור החלקי גם לבן הזוג של הנכה וזאת, ככל הנראה כדי למנוע מצב שהנכס הנרכש לא יירשם על שם שני בני הזוג.

תקנה11(א) הנ"ל מקנה למפורטים בה פטור חלקי ממס רכישה, כך ששיעור המס יעמוד על תקרה של חצי אחוז בלבד, וזאת אך ורק לגבי נכס הנרכש לשם שיכונם. הנחה זאת תינתן פעמיים בלבד במשך חייו של הזכאי.

תקנה11(ב) באה להרחיב את תקנה (א) גם לבן הזוג של אותו זכאי לפי תקנה זו, בקבעה כי גם אם רק אחד מבני הזוג הוא זכאי על פי התקנה, ייהנה ממנה גם בן הזוג על אף שאינו זכאי.

במקרה דנן, עדי מנחם ניצלה פטור אחד בשנת 1991 לפני נישואיה ופטור נוסף ב-2008 במסגרת נישואיה. לכאורה, ניצלה את הפטור פעמיים בחייה.

בהמ"ש לא אישר את הפרשנות לפיה מגיע לה פטור שלישי ממס רכישה  !!!

תכנון מס -   מהות הנכס שנרכש וההשלכה לעניין מס הרכישה שיוטל עליו:

בפרשת עדי מנחם, הנכס שנרכש היה ברמת מעטפת אשר לא הייתה ראויה למגורים. זה שלבניין בכללותו ניתן טופס 4 המעיד על גמר בנייה, אינו יכול לשמש ראיה בקשר לנכס עצמו. המוכר לא התחייב להשלים את הבנייה. משום כך, לא ניתן לתת לרוכש פטור מדורג על הנכס הנרכש כדירת מגורים.

נזכיר כי בעקבות תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין, רכישת דירה ברמת מעטפת, מהווה רכישת זכות אחרת במקרקעין החייבת לכאורה במס רכישה בשיעור של 5% בלבד. זאת מכיוון ומדובר ברכישת זכות אחרת במקרקעין שיש לה תב"ע מאושרת לבנייה למגורים וניתן כבר בגינה היתר לבניית דירת מגורים. זאת גם כאשר מדובר בדירה נוספת של הרוכש.

במילים אחרות, כדאי יותר לרכוש דירה נוספת ברמה של מעטפת בלבד, כדי לא לשלם מדרגות מס רכישה גבוהות המתחילות ב-5% ומגיעות עד 10% משווי הרכישה ככל שמדובר בדירת מגורים מושלמת.

מדובר בתכנון מס, שיש ליישמו בזהירות, אך עשוי לחסוך סכום נכבד של מס רכישה לרוכש של דירה נוספת לדירה/דירות אחרות שכבר יש לו במועד הרכישה.