מוניטין הוא נכס המוציא חברה מהגדרת "איגוד מקרקעין"
רמי אריה , עו"ד ורו"ח

ביום 13.1.2014 בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים בע"א 924/12 מדינת ישראל – מנהל מס שבח חיפה נ' אספן בניה ופיתוח בע"מ קיבל את ערעורו של מנהל מס שבח בחיפה וקבע כי היות ולא הוכח שיש מוניטין בשותפות, אזי יש לראותה כאגוד מקרקעין. ככל שהיה מוכח שהיה מוניטין כלול בזכויות שנרכשו אזי לא היה מקום לשלם מס רכישה בגינו והמוכר היה פטור ממס שבח בגינו.

בעניין אספן מדובר בחברה שרכשה חלק בשותפות שהקימה פרויקט בניה בהדר הכרמל וטענה כי היא אינה חייבת בתשלום מס רכישה בשל העובדה שהיא חברה בעלת פעילות עסקית ובעלת נכס מוניטין ולכן אינה מהווה "איגוד מקרקעין".

אספן טענה כי פרט לנכס המקרקעין שנרכש לשותפות, יש לשותפות נכסים נוספים – הסכם עם משרד הבינוי והשיכון, מוניטין, מרכז מסחרי הרשום כמלאי עסקי וחניון. עוד טענה אספן, כי פעילותה של השותפות במתן שירותי ניהול להפעלת מקבץ הדיור וניהול החניון והכנסותיה מאלה מוציאים אותה מגדר איגוד מקרקעין.

טען מנהל מס שבח טען כי לא קיים נכס נפרד שהוא הסכם שירותי ניהול והשכרה ומדובר בשירותים מינימליים בלבד המאפיינים נכס מניב, וכי לא קיים נכס מוניטין שיש בו כדי לתמוך בהוצאת השותפות מגדר איגוד מקרקעין.

איגוד מקרקעין – המסגרת הנורמטיבית

סעיף 9(ב)(1)לחוק מיסוי מקרקעין קובע כלהלן:

"בפעולה באיגוד מקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישה שהייתה חייבת בו מכירת זכות במקרקעין ששוויה הוא החלק היחסי – כאמור בפסקה (1א) – משווי כלל הזכויות במקרקעין שבבעלות האיגוד;"

תכלית החוק היא לחייב במס שבח גם מי שבמקום למכור מקרקעין, מוכר את זכותו באיגוד שיש בבעלותו מקרקעין.

איגוד מקרקעין מוגדר בסעיף 1 לחוק:

"איגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין, למעט איגוד שהזכויות בו רשומות למסחר בבורסה כהגדרתה בפקודה; ולעניין זה לא יראו כנכסיו של האיגוד – מזומנים, מניות, איגרות חוב, ניירות ערך אחרים, ומיטלטלין, שאינם משמשים לאיגוד לייצור הכנסתו, או שהם משמשים לייצור הכנסתו אולם לדעת המנהל הם טפלים למטרות העיקריות של האיגוד המבוצעות למעשה ולא בדרך ארעית".

בהמ"ש מצא כי השותפות לא הייתה באה לעולם אלמלא זכייתה במכרז והתקשרותה בהסכם עם משרד הבינוי והשיכון, וכי לא ניתן להפריד בין זכויות השותפות לפי ההסכם עם משרד הבינוי והשיכון לבין הבעלות במקרקעין. על כן, עסקינן במכירתה של זכות אחת – הבעלות, ששוויה מקפל גם את זכויות השותפות לפי ההסכם עם משרד הבינוי והשיכון, כפי שנקבע בפסק הדין בעניין וילאר.

ועדת הערר קבעה כי לשותפות נכס מסוג מוניטין. פסק דינה של הועדה נעדר התייחסות לשאלה השנויה במחלוקת בין הצדדים – למי שייך המוניטין.

בהמ"ש יוצא מההנחה, המבוססת על ניסיון החיים, כי ידע הוא מקור מוניטין, ואולם, השאלה בענייננו היא למי שייך הידע המגבש מוניטין נטענים. במקרה זה, נראה כי המוניטין שייך דווקא לחברה, להבדיל מהשותפות.

המוניטין מבטאים, את מכלול היתרונות שנצברו לעסק בשל תכונותיו- מיקומו, שמו הטוב, דימויו, איכות השירותים שהוא מציע ואיכות המוצרים שהוא מספק. העסק בעל המוניטין משמר את הרגלם של לקוחותיו לשוב ולפקוד אותו (ע"א 5321/98 אינווסט אימפקס בע"מ נ' פקיד שומה תל אביב 1).

על רקע האמור, הגיע בהמ"ש למסקנה של ועדת הערר, כי לשותפות נכס מוניטין, המוציא אותה מתחולתה של הגדרת איגוד מקרקעין.

נזכיר, כי בעניין פינטו נקבע כי כאשר נרכשות זכויות מקרקעין הכוללות עסק פעיל, אזי חלק המוניטין של העסק, כמו גם נכסי העסק האחרים שאינם מקרקעין, הגלומים בשווי המכר, אף אם לא הוזכרו במפורש בהסכם המכר, אינם מהווים חלק ממחיר הזכות במקרקעין לעניין מס רכישה ולעניין מס שבח.