|
איך להיערך לרפורמה במיסוי מקרקעין ?
"מאמר + יום עיון בחיפה ביום 14.11.2013 במיסוי דירות מגורים
קובי צרפתי, עו"ד ורו"ח
במסגרת החוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013 ו-2014), התשע"ג-2013, אשר פורסם ביום 5 באוגוסט 2013, בוצעו שינויי חקיקה לא מעטים ומהותיים בתחום המיסוי בכלל ובפרט בחוק מיסוי מקרקעין.
במסגרת מאמר זה נתרכז בסקירת השינויים בחוק מיסוי מקרקעין בשל ההשלכות מרחיקות הלכת בשינויי החקיקה במיסוי דירות המגורים במדינת ישראל.
ככלל הוראות החוק נכנסו לתוקף ביום 1.8.13 ("תחילת החוק") למעט הוראות מסוימות להן נקבעו הוראות מעבר ומועדי תחילה ספציפיים.
להלן עיקרי השינויים המהותיים בחוק:
ü
הגדרת "תושב חוץ"
נוספה הגדרת "תושב חוץ" כהגדרתו בסעיף 1 לפקודת מס הכנסה.
ü
הקצאה באיגוד מקרקעין
הקצאה באיגוד תחשב כ"פעולה באיגוד", דהיינו תהיה חייבת במס רכישה.
ü
מס רכישה
הועלו שיעורי מס רכישה לדירה שאינה דירה יחידה ולדירה יחידה ליחיד שהואתושב חוץ.
נוספו מדרגות מס רכישה חדשות של 8% ו- 10% בגין רכישת דירות יוקרה, על חלק השווי העולה על 4.5 מיליון ₪.
לעניין "דירה יחידה" נקבע כי רוכש המחזיק חלק מדירה נוספת שאינו עולה על שליש, נחשב כמחזיק בדירה יחידה.
במקביל לאישור החוק הועלה שיעור מס הרכישה בתקנות מ- 5% ל- 6% בגין רכישת "זכות במקרקעין" (להבדיל מדירות מגורים, אשר שיעורן עלה כמפורט להלן). לעניין זה נקבע כי ניתן יהיה לקבל החזר האחוז העודף בתנאים מסוימים.
שיעורי מס הרכישה החדשים (עד ליום 31.12.2014):
|
מדרגות מס
|
רוכש דירת השקעה/רוכש תושב חוץ
|
רוכש דירה יחידה
|
|
0%
|
-
|
1,470,560 – 0 ₪
|
|
3.5%
|
-
|
1,744,270 – 1,470,561 ₪
|
|
5%
|
1,089,560 – 0 ₪
|
4,500,000 – 1,744,271 ₪
|
|
6%
|
3,268,040– 1,089,561 ₪
|
-
|
|
7%
|
4,500,000 – 3,268,041 ₪
|
-
|
|
8%
|
15,000,000 – 4,500,001 ₪
|
15,000,000 – 4,500,001 ₪
|
|
10%
|
15,000,001 ₪ ומעלה
|
15,000,001 ₪ ומעלה
|
שיעורי מס רכישה, מיום 1.1.2015 ואילך:
|
מדרגות מס
|
רוכש דירת השקעה/רוכש תושב חוץ
|
רוכש דירה יחידה
|
|
0%
|
-
|
1,470,560 – 0 ₪
|
|
3.5%
|
1,055,935 – 0 ₪
|
1,744,270 – 1,470,561 ₪
|
|
5%
|
4,500,000 – 1,055,936 ₪
|
4,500,000 – 1,744,271 ₪
|
|
8%
|
15,000,000 – 4,500,001 ₪
|
15,000,000 – 4,500,001 ₪
|
|
10%
|
15,000,001 ₪ ומעלה
|
15,000,001 ₪ ומעלה
|
ü
ביטול מסלול הפטור בסעיף 49ב(1) לחוק
(פטור אחת לארבע שנים)
בוטל הפטור בידי מי שמחזיק יותר מדירת מגורים יחידה לפי סעיף 49ב(1) לחוק
(בתחולה מיום 1.1.2014).
מסלול הפטור בסעיף 49ב(2) לחוק
פטור זה הנועד לדירת מגורים יחידה,יינתן בשל דירת מגורים מזכה שהיא דירתו היחידה של המוכר (להלן הרחבה בנדון) בישראל ובאזור, והמוכר הוא בעל הזכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים, ולא מכר, במשך 18 החודשים שקדמו למכירה, דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי הוראה זו.
הפטור מוגבל למוכרי דירות יוקרה עד לשווי מכירה של 4.5 מליון ₪
וכל היתרה תיחשב כמכירת זכות אחרת בדירת המגורים שאינה זכאית לפטור ולגביה ייוחסו חלק מהניכויים.
לתנאי הפטור בסעיף, במקום "מוכר" הוכנסה פסקה: "תושב ישראל או תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב...לעניין...יראו תושב חוץ כמי שיש לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב, כל עוד לא המציא אישור משלטונות המס באותה מדינה כי אין לו דירה כאמור".
כלומר בוטל הפטור לתושבי חוץ (החל מיום 1.1.14), אלא אם ימציא אישור משלטונות המס במדינת תושבותוכי אין לו דירה באותה מדינה.
המס שיוטל על השבח הריאלי בגין מכירת דירת מגורים מזכה יחול רק על חלק השבח הריאלי שנצבר מיום 1.1.2014 ("יום המעבר") ואילך.
דהיינו, יינתן פטור על כל השבח שנצבר בדירת מגורים מזכה עד 31.12.13.
החלוקה בין תקופות השבח, זו הפטורה ממס וזו החייבת במס שבח בשיעור של 25%, תתבצע באופן ליניארי כיחס בין התקופות.
יש להדגיש כי נוסחה זו, בשיעור "מס מוטב" (הכולל מס בשיעור אפס ו- 25%) חלה אך ורק על מכירת "דירת מגורים מזכה" ולא על זכויות אחרות שנמכרות ביחד עם דירת המגורים.
כמו כן ב"תקופת המעבר" (מיום 1.1.2014 ועד ליום 31.12.2017) מכירת דירה לקרוב, בתמורה או שלא בתמורה, לא תהא זכאית בשיעור המס המוטב הנ"ל.
מתנות בין קרובים
סעיף 62 תוקן כך שמתנות בין אחים (ובני זוגם) לא יזכו לפטור "קרוב" למעט לגבי מתן מתנה של זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה.
כך גם לא תינתן הטבת שליש מס רכישה לאח המקבל דירה במתנה מאחיו.
כמו כן תקופות הצינון, הקבועות בסעיף 49ו, הוארכו לארבע שנים, אלא אם מוכר דירת המתנה התגורר בדירה ואז תקופת צינון תהיה בת שלוש שנים בלבד.
יחד עם זאת יש לשים לב כי לפי החקיקה החדשה מתעלמים מקיומו של מקבל המתנה לצורכי מס, בכל המתנות הניתנות מיום 1.8.13ועד ליום 31.12.17. במצב עניינים זה רואים, בתקופה זו, את נותן המתנה כמוכר, לעניין מניין הדירות הזכאיות לשיעור המס המוטב.
המלצות וטיפים נוספים
-
אפשר למכור עד ליום 1.1.2014 דירה בפטור לפי סעיף 49ב(1), ללא הגבלת שווי, כולל תושב חוץ (בתנאי שלא נמכרה דירה בארבע השנים שקדמו למכירה).
-
ניתן לנצל שני מסלולי הפטור הקיימים עד ליום 1.1.2014 ("יום המעבר").
-
דירת מגורים מזכה, אשר התקבלה במתנה לפני יום המעבר, זכאית לשיעור מס מוטב בתקופת המעבר לפי תקופות הצינון הישנות (בין שנה לארבע שנים).
_________+________________________________________________
·
הכותב עו"ד ורו"ח (ישראל, ארה"ב),
MBA
, מומחה במסים, שותף מנהל שלוחת חיפה משרד עו"ד אלתר ושות' ובעבר מנהל מח' מסים סניף חיפה של אחד מארבעת משרדי רואי החשבון הגדולים במדינת ישראל.
·
מאמר זה פורסם בביטאון לשכת עו"ד בישראל – מחוז חיפה מס' 48 (9-10.13).
הכותב מרצה ביום עיון פרקטי בנושא: מיסוי דירות מגורים בחיפה ביום 14.11.13. לפרטים והרשמה.
|