חשיבות הוכחת מקורות המימון ברכישת דירת מגורים
רמי אריה, עו"ד ורו"ח

ביום 12.9.2013 קבע בית המשפט המחוזי בנצרת בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים בו"ע 2479-09-12 דן מיארה נ' מנהל מיסוי מקרקעין נצרת, כי לא יתקבל פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מאחר ובפועל מדובר בדירה שהתקבלה במתנה וטרם חלפה תקופת הצינון הקבועה בחוק. זאת לאחר שהמוכר נכשל בהוכחת מקורות המימון לרכישת הדירה.

דן מיארה הגיש למנהל מיסוי מקרקעין נצרת ביום 26.4.2011 הצהרה בדבר מכירת דירת מגורים מזכה לקונים, בתמורה לסכום של 1,500,000 ₪. במסגרת אותה הצהרה ביקש מיארה פטור ממס שבח מקרקעין בהתבסס על סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין.

סעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין, מכוחו ביקש העורר לקבל פטור ממס שבח מקרקעין קובע:

"המוכר דירת מגורים מזכה יהיה זכאי לפטור ממס במכירתה אם נתקיים אחד מאלה:

1. המוכר לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה האמורה דירת מגורים אחרת בפטור ממס לעניין זה מכירה בפטור ממס לרבות מכירה בפטור חלקי, אך למעט:

א . מתנה פטורה עלפי סעיף 62 לילדו או בן זוגו של נותן המתנה".

"סעיף 49ו לחוק קובע תנאים נוספים לקבלת פטור ממס במכירת דירת המגורים וכך קובע סעיף 49ו(א) לחוק: "על אף האמור בהוראות הקודמות של פרק זה לא יינתן פטור במכירת דירת מגורים שהמוכר קיבל אותה במתנה. אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגורים של המוכר, עד שיחלפו 4 שנים וכשנותן המתנה הוא הורה שלוש שנים מיום שנעשה בעלה".

אין מחלוקת כי הדירה הנדונה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר במשך פרק זמן כלשהו שהרי בנייתה הסתיימה ביום 30.1.2011 והיא נמכרה ביום 30.3.2011, חודשיים בלבד אחרי שבנייתה הסתיימה.

המחלוקת הינה באם הדירה נתקבלה במתנה או שמא מלכתחילה רכישת המגרש מאת מנהל מקרקעי ישראל ובניית הדירה בוצעו על ידי אחר; אביו או סבו של מיארה תוך כדי הטענה כי הרוכש והבונה הינו מיארה עצמו, הכול על מנת להתחמק מתשלום מס שבח החל על מכירת דירה כזו, כפי שטוען מנהל מיסוי מקרקעין.

ועדת הערר הגיעה למסקנה כי לא הוכח כי היו מקורות מימון עצמיים לרכישת המגרש ולתשלום הוצאות הבנייה. מיארה גם לא הצליח להוכיח החזרת ההלוואה לסבו, השיק הבנקאי ע"ס 500,000 ₪ אינו יכול להוות ראייה לכך שסכום זה הוחזר על ידו לסבו, לא ברור מאיזה חשבון בנק ולמי שייך החשבון ממנו נמשך הסכום של 500,000 ₪ ששימש להוצאת השיק הבנקאי.

חיזוק נוסף למסקנה כי לא ניתן לסמוך על עדותו של מיארה ניתן למצוא בהימנעותו מהבאת סבו ואביו למתן עדות בפני הועדה זאת על אף הטענה שלו כי מימון הבנייה נעשה על ידי סבו ומכספים שלו אשר הוחזרו לו על ידי מיארה. אשר על כן, חייבת מכירת הדירה במס שבח ולא מגיע הפטור ממס שבח במכירתה.

אולם, מיארה יהיה זכאי בחישוב השבח, להמציא קבלות, אישורים, אסמכתאות וכל תיעוד שיש בו להוכיח תשלום סכומים להשבחת הנכס לרבות הוצאות הבנייה שהביאו להבשלת הנכס ולמכירתו בסכום של 1,500,000 ₪.