עדכוני חקיקה ופסיקה לחודש אוגוסט 2013
מאיר מזרחי, עו"ד

עדכונים במיסוי מקרקעין - פסיקה

ע"א 2587/12 מלונות צרפת ירושלים בע"מ נ' מנהל מס שבח אזור ירושלים (8.7.15)

לא ניתן לפצל בניין למרכיביו לעניין מס רכישה, ולכן, מערכות מיזוג אוויר, חשמל ומעליות במלון, אינן מהוות מטלטלין אלא חלק מהמקרקעין, והכל לפי ההיגיון הסביר.

ע"א 990/11 מנהל מס שבח מקרקעין ת"א נ' עזבון המנוח שמחה איתן ז"ל בפש"ר (15.7.13)

נאמן שמונה לנכסי פושט רגל בחיי החייב, יכול לאחר מותו של החייב לעשות שימוש בפטור האישי שלו לפי סעיף 49ב(1), בהתאם להוראות סעיף 3 לחוק מיסוי מקרקעין וסעיף 189 לפקודת פש"ר.

בג"ץ 377/13 ד"ר משה וינברג נ' מנהל מיסוי מקרקעין (4.6.13)

לא ניתן לערער על החלטות ביניים של ועדת הערר. אין לעקוף זאת על ידי הגשת עתירה לבג"צ.

ו"ע (מחוזי חי') 6116-01-13 עונות חטיבת הפנאי בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה (31.5.13)

קיימת חובת דיווח לרשויות מיסוי מקרקעין על עסקה הגם שהיא פטורה ממס שבח לפי הוראות סעיף 50 לחוק. הגשת דיווח למען הזהירות באיחור תגרור תשלום קנס לפי סעיף 94א לחוק.

ע"מ (מחוזי ת"א) 1092/05 תיעוש אחזקה נ' פקיד שומה כפר-סבא (3.6.13)

משלוח פקס לנישום על ידי פקיד השומה, בו הוא מפרט את תוכן השומה, ומיידע את הנישום כי השומה כבר נקבעה בפועל על ידי הגורם המוסמך וכי היא עומדת להישלח אל הנישום, עוצר את מירוץ ההתיישנות לחלוף המועד למתן החלטה בהשגה ועונה על דרישות הלכת סמי.

ו"ע (מחוזי ת"א) 1357/09 מייבסקו נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב (19.6.13)

הנטל על המנהל להוכיח כי התמורה החוזית הושפעה מזכויות בנייה נוספות. לעניין זה די בכך שמדובר בזכויות בנייה אשר צפויות להתקבל בעתיד. כמו כן, נקבע כי מאחר ששטחה הכולל של החלקה הוא 394 מ"ר בלבד לא ניתן לערוך פיצול פיסי.

ו"ע (מחוזי ת"א) 11297-04-11 וינברג נ' מנהל מיסוי מקרקעין (1.7.13)

העורר קיבל במסגרת פירוק איגוד בשליטתו את זכויות האיגוד במספר דירות שהיו בבעלותו, הכוללות זכות בעלות וכן זכות חכירה ל-999 שנים. אמנם זכויות הבעלות נרכשו לפני 27.7.83, הוא המועד הקובע לעניין הפטור ממס רכישה בתקנה 27(ב) לתקנות מס רכישה, אך זכויות החכירה נרכשו על ידי האיגוד לאחר מכן, ולכן יש לחייב את קבלתן על ידי העורר במס רכישה.

ו"ע (מחוזי נצ') 16761-04-11 הלר נ' מנהל מיסוי מקרקעין - נצרת (4.7.13)

מנהל מיסוי מקרקעין אינו מוסמך לתקן שומה לפי סעיף 85(3) לחוק בעילה של טעות, אלא אם יפרט בשלב תיקון השומה מהי הטעות ומה גרם לה. ועדת הערר ביטלה את השומה המתוקנת.

ע"מ (מחוזי ת"א) 1130-06 בגס נ' פקיד שומה ת"א 4 (15.7.13)

המונח "רווחים" בסעיף 64א(א)(1) לפקודה, העוסק בחברה משפחתית, אינו כולל רווחים שצמחו בתקופה בה החברה היתה חברה משפחתית וקוזזו כנגד הפסדים של חברה זו שצמחו עת היתה חברה רגילה. לכן, חלוקת רווחים מהכנסה שקוזזה כנגד הפסדי העבר תמוסה כדיבידנד.

ו"ע (מחוזי י-ם) 54914-05-12 רפאל פישר אחזקות בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין (17.7.13)

העוררת רכשה 100% ממניות חברה המחזיקה ב-16% ממניותיו של איגוד מקרקעין ובזכות שכירות של המקרקעין לתקופה של 24 שנים עם התחייבות לרכוש אותם. נקבע כי החברה הינה איגוד מקרקעין ורכישת מניותיה חייבת במס רכישה. זאת, משום שזכות השכירות נרכשה ביחד עם זכות הבעלות במקרקעין (על דרך רכישת 16% ממניות איגוד המקרקעין), ולכן זכות השכירות נבלעת בזכות הבעלות. משאין לחברה נכסים נוספים יש לסווגה כאיגוד מקרקעין.

ו"ע (מחוזי ת"א) 4722-01-12 פינת פלורנטין בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א (21.7.13)

העוררת התקשרה בעסקת קומבינציה, במסגרתה רכשה חלק ממקרקעי הבעלים בתמורה למתן שירותי בנייה. שירותי הבנייה הוערכו על ידי המשיב בסך כ-3 מליון. העוררת לא בנתה בעצמה על המקרקעין אלא התקשרה כעבור מספר שנים בעסקת קומבינציה נוספת עם קבלן, במסגרתה מכרה לו חלק מזכויותיה במקרקעין תמורת קבלת שירותי בנייה, אשר הוערכו על יד המשיב בסך של כ-10 מליון ש"ח, ובגינם שילמה העוררת מס שבח. נקבע, כי במכירת יתרת המקרקעין שבבעלותה, שווי שירותי הבנייה שהוצאו בפועל במסגרת העסקה השנייה יותרו בניכוי מהשבח.

חקיקה, הוראות ביצוע והחלטות מיסוי

טיוטת תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) (תיקון), התשע"ג-2013

הועלה שיעור מס הרכישה במכירת זכות במקרקעין או בעשיית פעולה באיגוד מקרקעין ל-6%. בהתקיים התנאים הבאים תוחזר לרוכש 1/6 ממס הרכישה ששילם ובלבד שלא הותר בניכוי לפי הפקודה: 1. המכירה היא של זכות במקרקעין שקיימת לגביה תכנית המתירה בנייה של 8 דירות לפחות המיועדות לשמש למגורים. 2. סיום בניית 80% לפחות מהדירות או 8 דירות, לפי הגבוה, בתוך 36 חודשים מיום המכירה. התקנות יחולו על עסקאות שנערכו ביום 1.8.13 ואילך.

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 3/2013 "מקרים שיחשבו לרכישת דירת מגורים יחידה לעניין מס רכישה" (5.6.13)

נקבעו 3 מקרים שיחשבו לרכישת דירת מגורים יחידה לצורך קבלת ההקלה במס רכישה: רוכש שאין לו דירות מגורים ורוכש בו זמנית לראשונה יותר מדירת מגורים אחת יהיה זכאי להקלה לגבי אחת מהדירות לפי בחירתו; רכישה של חלק נוסף בדירת מגורים בה לרוכש יש כבר חלק והוא רוצה להגדיל את חלקו בדירה, במידה ולאותו רוכש אין דירת מגורים אחרת; הרחבת דירת מגורים יחידה בדרך של רכישת דירה צמודה לה באמצעות קיר משותף או הנמצאת בקומה מתחתיה, וזאת גם כאשר 2 דירות נרכשות בו זמנית, והכל בפרק זמן של 6 חודשים, הניתן להארכה.

הנחיות לעניין הארכת הוראות השעה – מדרגות מס רכישה לדירה יחידה ולדירה נוספת; הארכת הוראת השעה – תשלום מקדמה על חשבון מס השבח

הנחיות לעניין תיקון 75 לחוק – המשך החלת שיעורי המס והמדרגות הקבועים בחוק הגדלת ההיצע של דירות מגורים עד לסוף שנת 2014; הנחיות לעניין הארכת תוקף תשלום המקדמה – לגבי מכירות שנעשו בתקופת הביניים שמיום 1.4.2013 ועד ליום 12.5.2013, לא יפעלו רשויות המס לגביית המקדמה, אלא אם כן ניתנה הסכמת המוכר והרוכש לתשלום המקדמה. לגבי עסקאות שיום המכירה שלהן הוא מיום 13.5.13 ועד ליום 30.9.13, יבוצע וייגבה תשלום המקדמה מהרוכש.

הנחיה בעניין חישוב מס רכישה ברכישת "דירת מגורים יחידה לעולה (19.5.13)

ההנחיה מבהירה כי בנסיבות בהן עולה מבקש לרכוש דירת מגורים שהיא דירתו היחידה, ובמסגרת הדיווח הוא מבקש פטור לפי תקנה 12 לתקנות מס רכישה, תשודר השומה לפי מדרגות המס הנמוכות יותר, דהיינו אלו של דירה יחידה.

עדכונים במס ערך מוסף- פסיקה

ע"א 1793/12 מנהל המכס ומע"מ ירושלים נ' כהן ירון פיננסים בע"מ (5.6.13)

ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בימה"ש המחוזי, לפיו יותר בניכוי רבע ממס התשומות בגין הוצאות משפטיות להגנה בהליך פלילי, בהתאם להוראות תקנה 18. בית המשפט העליון דחה את שני הערעורים וקבע, כי מס תשומות כאמור יותר בניכוי מלא במקרה של זיכוי מלא ומקום בו נפסקה הרשעה מלאה, לא יותר ניכוי כלל. בטווח יקבע הניכוי בכפוף לתקנות הציבור ולעיקרון לפיו לא יצא חוטא נשכר.

ע"מ 7979/11 ר.א שליט פיתוח בע"מ וחב' נוף ים כחול בע"מ נ' מנהל מע"מ (16.6.13)

תכלית הפטור ממע"מ מכוח ס' 31(1) על השכרה למגורים הינה עידוד השכרה למגורים. אם תכלית ההתקשרות של השוכר היא "תכלית עסקית", אף אם תוצאתה לבסוף היא מגורים, הרי שאינה חוסה תחת הפטור. זאת, בכפוף לקיומו של חריג לכלל כפי שנפסק בפרשת שי סיימון,^[1] כי הפטור יחול על השכרה לא ישירה, כאשר גורם הביניים הוא צינור/גורם מתווך, ומהותית תתקיים בין המערערת (שתהא "המשכיר המהותי") לדיירים עסקה עצמאית של השכרה למגורים כמשמעותה בדין.

ע"מ 1178-12-12 יעקב יחזקאלי נ' רשות המיסים (9.7.13)

נפסק כי, המערער משכיר לעמותה דירות למגורים ומטרת ההשכרה אינה למגורים בלבד (משרדי הישיבה) ולכן לא יחול הפטור ממע"מ על השכרה למגורים מכוח סעיף 31(1) לחוק מע"מ. כן נקבע, וכי אין תחולה לחריג שנקבע בפרשת ש.י.סימון ושליט (לעיל), בין היתר, הואיל והמערער לא קבע את תקופת השכירות, דמי השכירות וכיו"ב.

ע"מ 1079-09 צביון בניה ופרויקטים בע"מ נ' מנהל מע"מ ת"א (11.6.13)

לא תותר הגשת מסמכים נוספים במסגרת ערעור מע"מ לאחר קיום דיון ההוכחות וחקירות העדים, למעט צירוף המסמכים שהתיר המנהל. זאת הואיל ובית המשפט בערעור מע"מ הינו כערכאת ערעור ולא כערכאה ראשונה ולכן אין הצדקה לסטייה מהכלל בדבר הגשת ראיות נוספות בערכאת ערעור הואיל ולא היתה מניעה אמיתית לאתרם ולהציגם בשלבים מוקדמים.