השכרה מרוכזת של דירות מגורים חייבת במע"מ

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

בדרך כלל, השכרה למטרת מגורים פטורה ממע"מ והמשכיר אינו חייב להוציא בגין התמורה מההשכרה חשבונית מס לשוכר. אלא, שהקלה זו מותנית בכך שההשכרה תעשה במישרין לשוכר שישכיר את הדירה למגורים בלבד, ולא לגוף אחר.

כך נקבע ביום 9.7.2013 בעניין יחזקאלי (ע"מ 1178-12-12 יחזקאלי נ' רשות המיסים) כי, עסקת שכירות של דירות לעמותה, אשר היא בעצמה משכנת בדירות את תלמידיה, אינה נחשבת כהשכרה למגורים ולכן היא עסקה החייבת בתשלום מע"מ.

יחזקאלי השכיר בניין דירות לעמותה המפעילה בבניין ישיבת הסדר. המשכיר טען כי מדובר בהשכרה למגורים הפטורה מתשלום מע"מ בהתאם לסעיף 31 לחוק מס ערך מוסף ואילו רשות המיסים סברה כי עסקת השכירות הינה עסקה המחויבת בתשלום מע"מ בהיותה עסקה בין המשכיר לעמותה, והיא אינה עסקה של השכרה למגורים, אף אם בפועל מתגוררים תלמידי ואברכי הישיבה בחלק ניכר מהדירות שבבניין.

נזכיר, כי סעיף 31 לחוק קובע כי "אלה עסקאות הפטורות ממס: (1) השכרה למגורים לתקופה שאינה עולה על 25 שנים" ולאחרונה במסגרת ע"א 7973/11: 8244/11 ר.א. שליט פיתוח בניה ויזום פרויקטים בע"מ (16.6.13) קבע בית המשפט כי תחולת הפטור הוגבלה להשכרה למטרת מגורים בלבד.

בהמ"ש קבע כי הפטור ממע"מ יינתן רק כאשר ייכרת הסכם ישיר בין המשכיר לשוכר, למעט בהתקיים החריג במסגרתו ניתן להגדיר את השוכר על פי חוזה השכירות עם המשכיר כ"מתווך" גרידא. במסגרת זו יש לבחון מי הוא זה הקובע את זהות הדיירים, המשכיר או השוכר; מי יכול לדרוש את פינוי הדיירים, המשכיר או השוכר; מי קובע את תקופת המגורים בדירות הספציפיות ומשכי השכירות, המשכיר או השוכר; מי קובע את שיעור דמי השכירות שעל הגר בדירה לשלם, המשכיר או השוכר; והאם על השוכר לשאת בדמי שכירות גם מקום בו חלק מהמושכר אינו מאויש.

יישום מבחנים אלו לעניין יחזקאלי, הוביל את בהמ"ש למסקנה כי אין מקום להעניק את הפטור למשכיר ועליו לשאת בתשלומי המע"מ. במקרה זה ברי כי המערכת ההסכמית הקיימת בין יחזקאלי לבין העמותה ובין העמותה לבין תלמידי הישיבה מצביעה על כך שההשכרה אינה לתלמידים, כי אם לעמותה.