‏‏

מקרים שיחשבו לרכישת דירת מגורים יחידה

לעניין מס רכישה

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

ביום 5.6.2013 פרסמה רשות המיסים הוראת ביצוע בעניין רכישת דירת מגורים יחידה לעניין מס רכישה.

סעיף 9(ג1א)(2)(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג‑1963 (להלן: "החוק") קובע שיעור מס רכישה מופחת בעת רכישת זכות במקרקעין בדירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש, כהגדרתה שם.

הוראת הביצוע עוסקת במספר מקרים מיוחדים, שגם בהם תיחשב הדירה הנרכשת כדירה יחידה לצורך מס רכישה:

א. רוכש שאין לו דירות מגורים ורוכש בו זמנית, לראשונה, יותר מדירת מגורים אחת.

ב. רכישה של שיעור/חלק נוסף בדירת מגורים יחידה.

ג. הרחבה של דירת מגורים יחידה בדרך של רכישת דירה צמודה לה.

ולהלן פירוט המקרים בהרחבה:

א. רוכש שאין לו דירות מגורים ורוכש בו זמנית, לראשונה, יותר מדירת מגורים אחת

רוכש שאין לו כלל דירות מגורים ורוכש לראשונה בו זמנית יותר מדירת מגורים אחת. בד"כ מדובר בדירות צמודות, ביחידות דירות בנחלות אך לא רק במקרים אלו. ברכישה זו, מבחינה פיסית, אין לרוכש באף רגע נתון דירת מגורים יחידה.

עמדת רשות המיסים היא, כי בנסיבות מיוחדות אלה הרוכש מספר דירות בו זמנית יהא זכאי להקלה הקבועה במס הרכישה לדירה יחידה לגבי דירה אחת מאלו שרכש, לפי בחירתו,

הוראות לפעולה

1. ברכישת מספר דירות בו זמנית יהיה הרוכש זכאי לחישוב מס רכישה בהתאם למדרגות מס הרכישה הקבועות לדירת מגורים יחידה, בתנאים הבאים:

2. אין לרוכש זכויות בדירת מגורים אחרת. לעניין זה, לא יראו בדירה המושכרת בשכירות מוגנת כדירת מגורים, וכן לא יראו בדירה שזכויות הרוכש בה פחותות מ‑25% כדירת מגורים.

3. יש לרוכש זכויות בדירה אחרת והוא מכרן תוך תקופה של 24 חודשים מיום הרכישה, או תוך 12 חודשים ממועד המסירה החוזי, ברכישה מקבלן.

4. החישוב המופחת יחול על דירה אחת מן הדירות הנרכשות, לבחירתו של הרוכש.

ב. רכישה של שיעור/חלק נוסף באותה דירת מגורים יחידה

קיימים מקרים בהם קיימים מספר בעלים בדירת מגורים (אשר אינם משתייכים לאותו תא משפחתי בהתאם להגדרה האמורה בסעיף 9(ג1א)(2) לחוק) ואחד מהבעלים מעוניין להגדיל את חלקו באותה הדירה באמצעות רכישת חלקיהם של הבעלים האחרים, כולם או חלקם.

במצב דברים כאמור ובמידה ולרוכש אין דירת מגורים אחרת יראו את החלקים הנרכשים כ"דירה יחידה" אשר תהנה ממדרגות מס רכישה בהתאם לסעיף 9(ג1א)(2) לחוק. מדובר בהגברת יכולת השימוש של הרוכש באותה דירת מגורים יחידה עצמה ועל כן יש מקום לפרש את רכישת שיעור/חלק נוסף בדירה כמזכה במדרגות מס הרכישה כאמור.

ג. הרחבת דירת מגורים יחידה בדרך של רכישת דירה צמודה לה

ישנם מקרים בהם בשל צרכי התא המשפחתי נדרשת הרחבת דירתו היחידה של התא המשפחתי. חלק (מועט) של המקרים הפיתרון הוא באמצעות רכישת דירה נוספת הצמודה בקיר משותף לדירה הקיימת, פריצת הקיר המשותף והתאמתה של הדירה החדשה לשימוש בשלמות ובחטיבה אחת כדירת מגורים אחת יחד עם הדירה המקורית.

עמדת רשות המיסים היא כי, בכפוף לתנאים המפורטים להלן, רכישת הדירה הצמודה לצרכי ההרחבה של הדירה הקיימת על מנת שתשמש בשלמות ובחטיבה אחת למגורים יחד עם הדירה המקורית (להלן: "דירת ההרחבה") תהנה ממדרגות מס הרכישה הקבועות לדירת מגורים יחידה ויחולו הוראות תקנה 2(2)(ב) לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) התשל"ה-1974 (להלן:"תקנות הרכישה") בדבר חישוב מס הרכישה במכירת חלק מדירה.

למען הסר ספק מובהר כי, האמור יחול אף כאשר נרכשות שתי דירות בו זמנית על מנת לאחדן לדירה יחידה.

הוראות לפעולה

ברכישת דירה צמודה להרחבת דירה קיימת יהיה הרוכש זכאי לחישוב מס רכישה בהתאם למדרגות מס הרכישה הקבועות לדירת מגורים יחידה, בתנאים הבאים:

1. דירת המגורים המקורית המיועדת להרחבה היא "דירתו היחידה" של הרוכש כמובנה בסעיף 9(ג1א)(א)(2) לחוק. ואין לרוכש זכויות בדירת מגורים אחרת. לעניין זה, לא יראו בדירה המושכרת בשכירות מוגנת כדירת מגורים, וכן לא יראו בדירה שזכויות הרוכש בה פחותות מ25% כדירת מגורים.

.2 דירת ההרחבה צמודה לדירה המקורית באמצעות קיר משותף או מצויה בקומה נמוכה או גבוהה יותר כאשר יש אפשרות לחברה פיסית לדירה המקורית.

3. הרוכש יצהיר כי דירת ההרחבה מיועדת לשמש בשלמות וכחטיבה אחת יחד עם דירתו היחידה המקורית וכי יתבצעו בה ההתאמות הנדרשות תוך תקופה שלא תעלה על 6 חודשים ממועד קבלת החזקה בדירה (להלן: "תקופת ההתאמה"). לעניין זה, ככל שיוכח שהחלו ההתאמות אולם לא הושלמו, ניתן להאריך תקופה זו.

4. השומה תצא כדירה שנייה והפרש המס יוקפא עד לתום תקופת ההתאמה.