שווי רכישה חדש של זכות במקרקעין שהפכה ממלאי לנכס קבוע

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

ביום 29.05.2013 קבע בית המשפט המחוזי בתל אביב בו"ע 40091-12-09 אליאב- חברה לפיתוח וקבלנות בע"מ נגד מנהל מס שבח מקרקעין, כי במכירת הנכס הפרטי או הנכס הקבוע, שהיה במקורו מלאי עסקי, שווי הרכישה של הזכות יהיה כשוויה ביום הפיכת הנכס ממלאי עסקי לנכס קבוע או לנכס פרטי, ומועד זה ישמש גם כיום הרכישה ולפיו ייקבע שווי הרכישה לפי החוק, כדלקמן:

1. במכירת הזכויות, בקשו העוררות ממנהל מס שבח מקרקעין להתיר ניכוי מהשבח, לפי הוראות סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין, בשל הוצאות מימון, הנהלה וכלליות בסכום כולל של 2,830,200 ₪ ("ההוצאות הנדחות"), שלדבריהן הוונו לצורכי מס לפי הוראות סעיף 18(ד) לפקודה, בתקופה שבה סווגו הזכויות הנרכשות כמלאי עסקי לצרכי מס הכנסה, ובטעות לא נכללו בדיווחים שנעשו על ידי העוררות לפקיד השומה, לפי הוראות סעיף 85 לפקודה, בשל שינויי הייעוד.

נימוקי מנהל מס שבח מקרקעין:

2. אין מחלוקת על כך שהעוררות היו אמורות לדווח לפקיד השומה, ולו בלבד, מעל סכום ההוצאות הנדחות, בתאריכי שינויי הייעוד בזכויות הנרכשות.

3. פקיד השומה- והוא בלבד- מופקד על דיווחי הנישומים בכל הקשור לשינוי ייעוד של מלאי עסקי, לפי הוראות סעיף 85 לפקודה, ואם אכן הדיווחים, בשל שינויי הייעוד במלאי, שנעשו על ידי העוררות לפקיד השומה לקו בחסר- אין להן להלין אלא על עצמן.

דיון והחלטה

4. ניתן לקבוע כי במכירת הנכס הפרטי או הנכס הקבוע, שהיה במקורו מלאי עסקי, כי שווי הרכישה של הזכות יהיה כשוויה ביום הפיכת הנכס ממלאי עסקי לנכס קבוע או לנכס פרטי, ומועד זה ישמש גם כיום הרכישה ולפיו ייקבע שווי הרכישה לפי החוק.

5. בהחלטת בית המשפט העליון מיום 2.6.2004 בעניין נפתלי שדמי, עולה, כי אירוע מס "רעיוני" (שנעשה כדין) מלווה בהכרח בקביעת שווי רכישה (ויום רכישה) מחדש, לצרכי מס.

6. יש לציין כי המנגנונים וההוראות הפרטניות שנקבעו בחוק התיאומים, לנישומים שעסקו בבנייה של יחידות עבודה ובייזום פרויקטים ארוכי טווח ובה בעת השקיעו גם בנכסי הון אחרים (נכסים קבועים)- לא תמיד הביאו בהכרח ל"נטרול" הריבית האינפלציונית ולהקבלה מיטבית, בין ההכנסות לבין ההוצאות, בכל שנת מס.

7. ספק אם אי ניכוי יתרת ההוצאות הדחויות- על ידי מנהל מס שבח מקרקעין- מביא בהכרח ובנסיבות המקרה להטלת מס על רווחים מדומים.

8. בעניין מ.ל. השקעות ופיתוח בע"מ קבע בית המשפט העליון כי יש להתיר ניכוי מהשבח בשל הוצאות ריבית ריאלית המתייחסות לרכישת המקרקעין, אלא, שבאותו מקרה המדובר היה בנכס שסווג כנכס הון מראשיתו ובהוצאות מימון ספציפיות. בעניין סלון מרכזי למכונות כביסה וטלוויזיה, קבע בית המשפט העליון כי יש להתיר ניכוי מהשבח בשל הוצאות מס רכוש, שלא ניתן היה לנכותן- הלכה למעשה- לצרכי מס הכנסה.

9. כאן מדובר בנסיבות מיוחדות שהיה מקום לטפל בהם במסגרת הדיווחים לפקיד השומה ולא במסגרת מיסוי מקרקעין. הערעור נדחה.