אופן חישוב מס רכישה ע"י בני זוג שרוכשים דירה נוספת

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

ביום 23.4.2013 ניתן על ידי בית המשפט המחוזי בחיפה, פסק דין 21390-08-12 אלון ברייר נגד מנהל מיסוי מקרקעין חדרה, בעניין דרך חישוב מס הרכישה המוטל על בני זוג בעת רכישת דירה המהווה "דירה יחידה" עבור האחד ו"דירה נוספת" עבור האחר, כדלקמן:

1. אלון וענבל ברייר, בני זוג הנשואים זה לזו, רכשו ביום 8/5/12 דירת מגורים (להלן: "הדירה"). על פי הסכם הרכישה התחייבו העוררים לשלם עבור דירת המגורים סך של 3,000,000 ₪. קודם לנישואיהם של בני הזוג רכש הבעל, אלון ברייר, דירת מגורים שנרשמה על שמו. דירה זו נרכשה במימון הוריו של אלון ברייר.
2. בשומתם העצמית הניחו בני הזוג כי כל אחד מהן  רכש חלק בדירה (מחצית) תמורת סך של 1,500,000 ₪. לכל אחד נערכה שומה עצמאית. בהתאם חושב מס הרכישה שעל הבעל, אלון ברייר, לשלם על פי שיעורי המס ברכישת דירה שנייה. בחישוב המס החל על האישה, הניחו בני הזוג כי הינה זכאית להטבות המס הניתנות לרוכש "דירה יחידה".
3. על פי עמדת מנהל מיסוי מקרקעין יש לערוך את חישוב מס הרכישה בשני שלבים. בשלב הראשון חושב מס הרכישה על מלוא סכום התמורה (3,000,000 ₪) מתוך הנחה שמדובר ב"דירה יחידה" של הרוכש. הואיל ורק ענבל ברייר יכולה ליהנות מההטבות הניתנות לרכישת דירה יחידה, ומאחר ולכל אחד מבני הזוג מחצית מהזכויות בדירה, חולק סכום המס לשניים וענבל חויבה במס בסך של 37,471 ₪.
4. לאחר מכן נערך חישוב מס הרכישה בהנחה שהדירה הינה דירה נוספת של הרוכש ואינה נהנית מההטבות לרכישת דירה יחידה. על פי חישוב זה המס על רכישת הדירה הינו 169,468 ₪
5. תכליתה של ההוראה המאפשרת מס מופחת למי שרוכש דירה יחידה הינה תכלית סוציאלית להקל על מי שמבקש לרכוש דירה למגוריו שלו ושל בני משפחתו. ההטבה במס לא נועדה למי שמבקש לרכוש דירה להשקעה או למי שמחזיק כבר דירה אחרת ויש לו קורת גג ראויה (ראו ע"א 3185/03 מנהל מס שבח מקרקעין מרכז נ' פלם,; ע"א 6369/95 מנהל מס שבח מקרקעין נ' פרוט).
6. סעיף 9(ג1א)(2)(ב)(2) מתייחס לרכישת דירות על ידי בני זוג וקובע:

"יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים,למעט ילד נשוי- כרוכש אחד".

סעיף זה מבטא את "חזקת התא המשפחתי". תכליתה של הוראה זו נדונה בעניין פלם הנ"ל (ע"א 3185/03). הנשיא ברק ציין כי תכלית ההוראה הינה "מניעת תכנוני מס בלתי לגיטימיים".

7. בעניין פלם הנ"ל (ע"א 3185/03) הבהיר בית המשפט, בדעת רוב, כי מקום שבו אחד מבני הזוג רכש דירת מגורים קודם לנישואים, אין בכך כדי לפגוע בזכותו של בן הזוג האחר ליהנות ממס רכישה מופחת לרוכש דירה יחידה.

בעניין לויט, ע"א 420/77 לויט נ' מנהל מס שבח מקרקעין, התעוררה שאלת דרך חישוב מס הרכישה. המשיב פעל על פי הוראות תקנה 2(2)(ב)הנ"ל וחישב את המס על רכישת הדירה המלאה ולאחר מכן חילק את המס לשניים. המערערת סברה כי הדרך הנכונה הינה חישוב המס על פי שווי הרכישה של המחצית שרכשה בלבד. בית המשפט, בדעת רוב, קבע כי השר היה מוסמך להתקין את התקנה וכי דרך חישוב זו של המס אינה מוגבלת רק למקרים של הפחתת מס בלתי נאותה.

8. חישובם של בני הזוג מעניק הטבת מס גם לבן הזוג שהינו בעל דירה נוספת וברי שלא לכך התכוון בית המשפט בעניין פלם, כאשר הורה שיש להעניק את ההטבה לבן הזוג הנוסף. רק דרכו של מנהל מיסוי מקרקעין מבטיחה כי ההטבה תינתן רק למי שזכאי לכך, לבן הזוג שאינו בעל דירה נוספת.