אישור תב"ע עם זכויות בניה חדשות אינו יוצר יום רכישה חדש

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

ביום 24.3.2013 דחה בית המשפט המחוזי בתל אביב בו"ע 44804-11-11 צחי שחם נגד מנהל מיסוי מקרקעין מרכז, את הטענה כי קבלת זכויות בניה חדשות לאחר הרכישה המקורית יוצרת יום רכישה חדש. כך ששיעור המס שיחול על זכויות הבניה יהיה לפי שיעורי המס החדשים שלאחר הרפורמה במס, ולא לפי שיעור המס השולי.

כאשר מכר שחם את דירת המגורים שלו. הוא טען כי היות וזכויות הבניה נוספו בתכנית משביחה של כלל איזור המגורים שבו נמצא הנכס, ולא ביוזמתו או לפי בקשתו, ולא על חלקתו, יש לקבוע להן "יום רכישה" חדש, לפי המועד של אישור תכנית המתאר הרלוונטית, ולכן יש לפצל במקרה דנן, את השומה, כך שיבוצע חישוב נפרד בכל הנוגע לשומת הזכויות לבנייה בשני הבאים הנ"ל.

1. שווי הרכישה של הזכויות - בעת אישור התכנית (פרסום למתן תוקף) יוצר יום רכישה חדש לצורך קביעת שווי הזכויות ברכישה.

2. שיעורי המס החלים על השבח - יום הרכישה החדש קובע שיעורי מס שונים החלים על השבח הנובע מהזכויות.

מנהל מיסוי מקרקעין טען כי תכנית המתאר אינה יוצרת יום רכישה ו/או שווי רכישה על פי חוק מס שבח.

ועדת ערר מס שבח קבעה כי יום הרכישה הוא אותו יום, כאשר הוא חל על כל חבילת הזכויות, ללא קשר למועד שינוי התב"ע והוספת זכויות הבנייה. כאשר אדם רוכש קרקע פרטית, משלם הרוכש עבור כל הפוטנציאל הקיים והעתידי של הנכס וזאת להבדיל מחוכר הרוכש מבעלי הקרקע זכויות בנייה נוספות קיימות או עתידיות. עובדה היא כי שחם לא הגיש דיווח ולא שילם מס רכישה על זכויות הבנייה הנוספות בשנת 2008.

לכן, יראו את יום הרכישה של הקרקע, כיום הרכישה גם של זכויות בנייה שניתנו מאוחר יותר.