ביום 19.3.2013 פרסמה רשות המיסים החלטת מיסוי 5285/13 בנושא תמ"א 38- שילוב של חיזוק והריסה, כדלקמן:

העובדות:

1. בניין במרכז הארץ נבנה לפני 1980 (להלן: "הבניין"). הבניין בן 4 קומות וכולל 12 דירות סטנדרטיות של 4 חדרים בשלוש קומות ושני דירות פנטהאוז בקונטור פנימי בקומה הרביעית.

2. על מנת לאפשר ניצולן של זכויות הבניה מכוח תמ"א 38 (להלן: "התמ"א") וביצוע חיזוקו ושיפוצו של הבניין, יש להרוס את שתי דירות הפנטהאוז וזאת בשל מבנהו המיוחד של הבניין. בעלי דירות הפנטהאוז שיהרסו, יקבלו במקומן דירות חדשות (אחת לכל אחד), אותן יבנה היזם מכוח זכויות הבנייה עפ"י התמ"א.

3. לשם כך, ייאלצו דיירי דירות הפנטהאוז לשלם תמורה נוספת בכסף עבור שירותי הבנייה בהיקף של כ- 900,000 ₪.

הבקשה

1. מכירת זכויות הבנייה מכוח התמ"א ליזם בתמורה לחיזוק ושיפוץ הבניין תהא פטורה ממס שבח בידי הדיירים בהתאם להוראות סעיף 49 לג לחוק מיסוי מקרקעין .

2. קבלת הדירות החדשות בידי בעלי דירות הפנטהאוז לא תקים חבות במס שבח ובמס רכישה בידי הדיירים מכוח הוראות סעיף 49 לג1 לחוק.

החלטת המיסוי

1. על מכירת זכויות הבנייה מכוח התמ"א (כפי שיפורטו בהיתר הבנייה), של דיירי הבניין, המקבלים חיזוק ושיפוץ דירות הקיימות בלבד, יחולו הוראות סעיף 49 לג לחוק מיסוי מקרקעין.

2. לגבי בעלי דירות הפנטהאוז, ככל שיומצא אישור קונסטרוקטור כי הריסת שתי דירותיהן הישנות נדרשת על מנת להוציא לפועל את תכנית החיזוק (משום שלדוגמא, עלות החיזוק ללא ביצוע ההריסה גבוהה מאוד ובשלה פרויקט אינו כלכלי או שללא ההריסה ביצוע החיזוק באמצעים אחרים אינו כדאי), יחולו הוראות סעיף 49 לג1 לחוק על מכירת זכויות דיירי דירות הפנטהאוז מכוח התמ"א ויינתן לדיירים אלו פטור ככל ששווי/ שטח הדירות החדשות לא עולה על התקרה הקבועה בסעיף זה.

3. יובהר כי, ככל ששטח הדירות החדשות לא עולה על שטח דירות הפנטהאוז שנהרסו ב- 25 מ"ר, (חלופה א' בתקרת הפטור), תהא המכירה פטורה ממס. ככל ששטח הדירות החדשות יעלה על שטח הדירות שנהרסו ביותר מ- 25 מ"ר, יש לבחון מקור הזכויות הנוספות שנוצלו וככל שלא היו בבעלות בעלי דירות הפנטהאוז, תקום חבות במס רכישה בגין רכישת זכות במקרקעין. לעניין הפטור ממס שבח, יש לבחון בהתאם לחלופה ב' בתקרת השווי ולהפחית את התמורה בכסף ששילמו דיירי דירות הפנטהאוז.