בעל הזכות במרשם המקרקעין הוא המוכר ולא אחר  

מאז ומתמיד

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

ביום 19.11.2012 קבע בית המשפט המחוזי בירושלים בו"ע 5030/02 אגודה בינ"ל לבחורים צעירים מצפון אמריקה נגד מס שבח ירושלים, כי ימק"א ירושלים מעולם לא ראתה את עצמה כבעלים של הזכויות במקרקעין, וזהו גם המצג שהציגה מאז ומתמיד בפני רשויות המס, דבר שיש בו כדי ליצור מניעות והשתק של טענתה דהיום, כי היא המוכרת של הזכויות במקרקעין, כדלקמן:

1.       העוררת, אגודה בינלאומית לבחורים צעירים מצפון אמריקה (להלן: "ימק"א ארה"ב" או "העוררת") רשומה במרשם המקרקעין כבעלים של המקרקעין, נשוא ערר זה. העוררת רשומה בישראל כחברה זרה, משלהי שנת 1997.

2.       בגדר פעילותה פעלה העוררת בארץ ישראל ובין היתר בירושלים והקימה בשנות העשרים של המאה העשרים מרכז ירושלמי לפעילות נוער וספורט ומלון. המרכז נבנה על קרקע שנרכשה לצורך זה (להלן: "ימק"א ירושלים").

3.       ימק"א ירושלים היא מוסד ציבורי מוכר, לעניין סעיף 46 לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961.

4.       ביום 23.12.1999 חתמה העוררת על "הסכם קומבינציה" עם רסקו ניהול ופיתוח בע"מ (להלן: "רסקו" או "היזם"), שלפיו מכרה העוררת זכויות חכירה (ל-150 שנה) בחלק מהמקרקעין. תמורת החכירה כאמור, התחייבה רסקו לבנות עבור העוררת מרכז ספורט חדש, חניון וחזית מסחרית ולשלם לעוררת סכום במזומן.

5.       לבו של הסכסוך המתעורר בערר זה מתמקד בשאלה אם הבעלים של המקרקעין נשוא הערר והמוכרת של המקרקעין היא ימק"א ארה"ב או ימק"א ירושלים. אם ימק"א ירושלים היא הבעלים והמוכרת הרי שהיא פטורה ממס.

6.       המשיב דחה את יתר טענות העוררת, שלפיה כל התמורה שקיבלה העוררת מרסקו שולמה כדמי פינוי לימק"א ירושלים, וכן את הטענות בדבר ניכוי היטל השבחה, שכ"ט עורכי דין והוצאות תכנון.

7.       טענות העוררת:

א. המוכרת היא ימק"א ירושלים משום שהחזרה הבלעדית והבלתי מוגבלת (לצמיתות) נמסרה לימק"א ירושלים - בכל המקרקעין, לרבות החלק שנמכרו בו הזכויות לרסקו - היזם.

ב. לחלופין, טוענת העוררת כי אף אם היא המוכרת, הרי שהיא שילמה לימק"א ירושלים דמי פינוי ויש להכיר לה במלוא התמורה שהועברה לימק"א ירושלים כדמי פינוי. טענה זו מושתתת על חזקה ייחודית ובלתי מוגבלת של ימק"א ירושלים ועל זכותה של ימק"א ירושלים לדרוש תשלום בעד ויתורה על החזקה הייחודית והבלתי מוגבלת שיש לה בכל המקרקעין.

ג. לחלופין, יש להכיר במלוא ההוצאות בעניין היטל השבחה, הוצאות תכנון, שכ"ט עו"ד ועוד.

8.       דיון והחלטה לעניין הבעלות במקרקעין וזכויות המוכר

זכות במקרקעין לצורך קביעת המס, כהגדרתה, אם היא מעניקה לבעליה את מירב ההנאה מהנכס, על-פי סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה).

9.       ימק"א ירושלים אינה רשומה במרשם המקרקעין כבעלים של הנכס ואין לה בהם זכות קניינית, מאחר שהמקרקעין רשומים על שם העוררת. אין לה זכות שביושר מאחר שלא קיימת כל התחייבות להעברת זכות הבעלות על שמה. גם הרשאה וזכות שכירות אין לימק"א ירושלים מאחר שזכותה להחזיק ולהשתמש במקרקעין אינם מוגבלים בזמן.

10.   "חזקה ייחודית"- חזקה ייחודית מוגדרת כחזקה שבה המחזיק שולט לבדו בנכס והוא רשאי להחזיק ולהשתמש בנכס ללא הגבלה. המסמך הראשון משנת 1925 והמסמך השני מ-1929. מסמכים אלה מעניקים את זכות החזקה והשימוש, לצמיתות, לימק"א ירושלים, אך חזקה ושימוש אלה מוגבלים ומותנים בקיום מטרות העוררת, ניהול תקציבי, דיווח ופיקוח על הפעילות לימק"א ארה"ב. גם תקנון ימק"א ירושלים קובע, כי לימק"א ארה"ב הכוח לפזר את המועצה ולמנות אחרת תחתיה. המשמעות המעשית היא שליטה מוחלטת של העוררת בימק"א ירושלים. המסקנה היא כי לימק"א ירושלים אין חזקה ייחודית במקרקעין.

11.   אילו היינו מנסים למכור את זכותה של ימק"א ירושלים "בשוק החופשי", לאיזה תמורה היינו מצפים? לדעתנו לתמורה רעיונית זו, אין שוק קונים ואין ביקוש לימק"א ירושלים. מאחר ואין פירות או רווחים לזכות השימוש והחזקה של ימק"א ירושלים, אין גם שווי כלכלי לזכות זו.

12.   מקובלת עלינו גם טענת המניעות וההשתק של המשיב. לאחר שנים רבות שבהן מציגה עצמה העוררת כבעלת הנכס ולאחר הנאות שצמחו לה לאורך שנים רבות ממצג זה, היא מנועה ומושתקת היום מלהציג מצג שונה, כאילו זכות הבעלות שלה מרוקנת מתוכן.

13.   דמי פינוי

העוררת טוענת, כטענה חלופית אם טענתה העיקרית כי ימק"א ירושלים היא הבעלים והמוכרת של המקרקעין, היא ששולמה לימק"א ירושלים דמי פינוי שהם כל התמורה בעד העסקה ויש לנכות סכומים אלה ממס שבח מקרקעין.

14.   לביסוס טענתה אומרת העוררת, כי לימק"א ירושלים קיימת חזקה ייחודית בלתי מוגבלת בזמן, אף לצמיתות במקרקעין והיא הייתה מסרבת להסכים להסכם הקומבינציה, על-פי "זכות הווטו" שיש לה במסמכים ההיסטוריים, אלא אם כן הייתה מקבלת דמי פינוי ואמנם כל התמורה בעד עסקת הקומבינציה שולמו לימק"א ירושלים.

15.   לאחר שקבענו את זהות המוכר, ומשקבענו שאין קיים שווי כלכלי לזכות החזקה והשימוש של ימק"א ירושלים, הרי שהמסקנה המתבקשת מאילה היא, כי שני הגופים פועלים כאחד. השליטה נתונה כולה בידי העוררת וימק"א ירושלים היא המוציאה לפועל של החלטות העוררת.

16.   אנו רואים בשני הגופים גוף אחד הנשלט בידי העוררת. משום כך אין כל סיבה והצדקה שהעוררת תשלם לימק"א ירושלים או לעצמה דמי פינוי.

17.   ניכוי היטל השבחה

18.   בשל הגדלת זכויות הניצול במקרקעין ועליית שוויים עקב התכנית שאושרה, דרשה הועדה המקומית לתכנון ולבניה בירושלים מהעוררת לשלם היטל השבחה שקבעה.

19.   המשיב טוען, כי לא ניתן להכיר בניכוי הסכום שיוחד לתועלות הכלכליות האלה כתשלום מס שבח ששולם בפועל, ושניתן לנכותו מהמס לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין.

20.   עוד טוען המשיב, כי השירותים והתועלות שפורטו בהסכם עם עיריית ירושלים, ניתנים, אם בכלל, על-ידי ימק"א ירושלים ולא על-ידי העוררת.

21.   שבח טרחת עורכי דין

ועדה זו התייחסה בהרחבה לשכר טרחה שיש להכיר בניכוי לצורך חוק מיסוי מקרקעין (ראו: ו"ע 1026/00 גבריאלי), ופסק דינו של בית המשפט העליון, ובאותו עניין: ע"א 8763/08; וכן ו"ע 1053/06 כהן נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים).

22.   לאור האמור, יש להכיר בניכוי שכ"ט עו"ד שהוכחו או יוכחו למשיב בתוך 30 יום מיום מתן פסק דין זה.

23.   לשאלת היחס שבו יחושב שניכוי כיחס שבין החלק שנכר לרסקו לחלק שנשאר בידי העוררת מכלל המקרקעין שלה, אנו קובעים שיש לחשב את היחס בין שווי ההשבחה שחלה על חלק המקרקעין שנמכר לרסקו לבין שווי השבח על כל המקרקעין של העוררת. יחס זה יכול שיקבע על-פי בסיס השומה של השמאי.