פטור ממס שבח לדירת מגורים או ניכוי הוצאות לפי אומדן

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

ביום 23.12.2012 קבע בית המשפט המחוזי בירושלים בו"ע 7151-05-10 עארף פואד אלסלואני נגד מנהל מיסוי מקרקעין בירושלים, כי דירת מגורים מזכה תקבע על פי השימוש בנכס סמוך למועד המכירה. יש לבחון את מצב הנכס בעת המכירה: האם מדובר בדירה גמורה וראויה למגורים, אם לאו. המצב הפיסי של הנכס המשמש או המיועד לשמש דירת מגורים הוא הקובע. שלד של בניין אינו מקיים את התנאים וההגדרה של דירת מגורים. כדי ליהנות מן הפטור שבחוק לגבי דירת מגורים, על מבקש הפטור להראות כי היה שימוש בדירת מגורים בעת המכירה, וכי המבנה היה מיועד לפי טיבו למגורים, כדלקמן:

1. מנהל מיסוי מקרקעין קבע כי אין מדובר בדירת מגורים מזכה. בין היתר, בהסתמך על בירורים שקיים עם רשויות עיריית ירושלים, מהם עלה, כי פקחי העירייה ביקרו בנכס בתחילת חודש יולי 2003 ובאותו שלב טרם החלו עבודות פנים במבנה, וכי הנכס היה באותו מועד במצב של "שלד". כך גם עולה מן התמונות שצירף מנהל מיסוי מקרקעין להחלטתו.

2. כדי ליהנות מן הפטור שבחוק לגבי דירת מגורים, על מבקש הפטור להראות כי היה שימוש בדירת מגורים בעת המכירה, וכי המבנה היה מיועד לפי טיבו למגורים.

3. כדי לבחון את מצבו הפיסי של המבנה, ולקבוע כי מדובר בדירת מגורים, כעולה מן הפסיקה, עלינו לבחון אם היו במבנה שירותים, מטבח, כיורים ועוד (ע"א 5517/90 שוורץ), אם מצויים בו המתקנים שיש בדרך כלל בדירת מגורים החיוניים לשימוש רגיל וסביר, כגון: מתקני חשמל, מים, שירותים, מטבח וכיוצא באלה (עמ"ש 780/95 קליימן). המבחן בעניין זה הוא אובייקטיבי לגבי מצב המבנה כמות שהוא (עמ"ש 1862/96 קמהולץ).

4. מן הראיות עולה בבירור, כי בעת המכירה, החלה הבנייה של המבנה שיועד להיות דירת מגורים וכי נבנה ועמד שלד של בניין. המבנה לא חובר לחשמל. לכן, לא ניתן לזכות בפטור ממס על דירות מגורים מזכה, ולא נתקיימו התנאים למתן הפטור ממס.

5. אולם, ועת הערר קובעת כי אין סבירות בהחלטת מנהל מיסוי מקרקעין, שבה הוא קבע שמדובר בקרקע. בעת ההחלטה ידע מנהל מיסוי מקרקעין כי אין מדובר בקרקע "בתולה", כי אם במבנה של שלד שכבר הוקם ונבנה על הקרקע. משום כך, היה עליו שלא להתעלם ממרכיב ההוצאות והניכויים המותרים.

6. מנהל מיסוי מקרקעין עשה שומה למבנה שאינו דירת מגורים וקבע לפיה את שווי העסקה. באותה מידה היה יכול להעריך את הוצאות הקמת השלד ולהחליט בעניין הניכויים המותרים בגינו. אין זה ראוי שרשות ציבורית, ולענייננו רשות המס, תקבע את החיוב במס ולא תביא בחשבון את הזיכוי המגיע על פי דין לנישום.

7. לעניין שווי המקרקעין, מנהל מיסוי מקרקעין קבע שומה שלפיה השווי עומד על סכום של 535,000 ₪, בעוד שהעוררים טענו לשווי של 100,000ש"ח, על-פי הצהרתם. שני הצדדים לא הביאו לועדת הערר נתוני השוואה או נתונים אחרים שעליהם הסתמכו בחישוביהם.

8. ועדת הערר קובעת כי יש לאפשר לעוררים להביא בפני מנהל מיסוי מקרקעין ראיות לעניין הוצאותיהם בעת המכירה, ובהתאם לכך, ייתן מנהל מיסוי מקרקעין החלטה חדשה, על בסיס פסק דין זה, בכל הנוגע לשווי המקרקעין ולהוצאות המותרות בניכוי. העניין הוחזר למנהל מיסוי מקרקעין כדי שייתן החלטה חדשה כאמור הן לעניין השווי והן לעניין ניכוי ההוצאות המותרות.