שכירות או רכישת נדל"ן לצורך העסק

רמי אריה עו"ד רו"ח

עו"ד, סוכן ביטוח, בעלי חברת הי-טק ובעלי עסקים אחרים מתלבטים לא פעם בשאלה האם עדיף לרכוש מבנה משרדים או מבנה עסקי שישמש לעסקם, או לשכור מבנה בשכירות תקופתית לצורך העסק ?

ההחלטה אינה רק כלכלית טהורה או נובעת רק משיקולי מיסוי. בדרך כלל רואים את היתרון ברכישת המבנה לעסק בכך ש"נחסכים" דמי השכירות, המבנה ישמש כמעין חיסכון "פנסיוני" לטווח ארוך ויניב לבעליו דמי שכירות גם לאחר שבעליו יפסיק את פעילותו העסקית. בעלות מקנה ביטחון וקביעות לזמן ארוך באותו מבנה עסקי שפעמים רבות חשובים מאד גם למוניטין העסקי. בעלות גם מאפשרת ביצוע השבחות ותוספות למבנה שיתאימו לעסק לטווח ארוך ללא חשש בהפסקת שכירות מוגבלת זמן.

לעמת זאת, עדיפה שכירות על בעלות, בכך שהיא מאפשרת גמישות של תנועה או פינוי, הרחבה או צמצום, לפי השינויים בהיקף הפעילות העסקית ומונעת קיבעון של גודל ומיקום היסטוריים למרות ההשתנות העסקית במהלך השנים. השכירות מאפשרת תנועה ממרכז עסקים אחד למרכז עסקים אחר משודרג יותר או מתאים יותר לעסק לאחר חלוף תקופת השכירות. די אם נזכיר שמיטב מגדלי המשרדים של פעם, כגון מגדל שלום מאיר, בניין מרכזים, בניין כלל הישן במרכז ת"א, אינם משתווים למגדלי המשרדים החדשים שנבנו לאחרונה כגון מגדלי בסר, מגדל אלקטרה, או מגדל משה אביב מבחינת התמורה והמוניטין. שינויים אורבאניים, גורמים גם לירידת ערך השכירות העתידית הצפויה מהבעלות העתידית לאחר שהעסק יפסיק לפעול כתוצאה מבלאי וירידת ערך המבנה הנוכחי שבבעלות. ברבות הימים גם מגדל המשרדים החדיש ביותר כיום, יהפוך למיושן ולא בלב העניינים.

העדיפות מבחינת המיסוי לבעלות או שכירות תלויה במספר משתנים שאותם יש לבדוק בטרם החלטה. מחד, תשלום בעד שכירות מהווה הוצאה מוכרת מלאה, מה שמשאיר את התשלום נטו לשכירות רק על מחציתו (לעצמאים בנטל מס 50% ואף לבעלי חברות במדידה "עד הבית" כולל דיבידנדים). מאידך, רכישת המבנה העסקי מאפשרת הכרה למס בפחת בשיעור של 4% משני שליש עלות המבנה (העלות שאינה מיוחסת לקרקע) והכרה למס בתשלומי הוצאות המימון בגין רכישת המבנה.

ניתן לראות את תשלומי השכירות כסוג של תשלום חודשי בגין הלוואה שאותה לוקח בעל העסק בשיטת שפיצר, צמודה למחירי השכירות. כדאיות לקיחת ההלוואה לרכישה, או דווקא תשלום חודשי של דמי שכירות תלויים במשך תקופת הזמן שהמבנה יוחזק, היקף המימון החיצוני הנדרש, בשיעור הריבית ובערך השווי העתידי לאחר השימוש העסקי מהוון להיום. ממש כפי שמתקבלת ההחלטה בעדיפות בין רכישת נכס בליסינג או בבעלות.

חשוב עוד לזכור כי הכנסה משכירות שתגיע בעתיד מהשכרת המבנה תהיה חייבת במס מלא בידי הבעלים, ולעיתים תהא חייבת במינימום מס של 30% על דמי השכירות ועד 50% כולל מס יסף. מכירת הנכס העסקי תהיה חייבת במס על השבח הריאלי שיצמח ממנו. כך שחשוב לעשות את כל החישובים והבדיקות לפי ערך נטו, לאחר מס, מהוון ליום ההחלטה. ההחלטה צריכה גם להתקבל בראיית פני עתיד ולכן עוד חשוב לקבוע האם הרכישה תעשה כיחיד או חברת נדל"ן שתוקם רק לצורך רכישת הנכס.

לדעתנו, ככלל שכירות עדיפה על בעלות. היא מאפשרת גמישות עסקית, שחשובה יותר לפעילות העסקית מאשר החשיבה מה יהיה בעוד 20 שנה ויותר כשהעסק יפסיק לפעול. השכירות מאפשרת תנועה של מיקום העסק והקטנתו או הגדלתו, לפי צרכי העסק והיא מהווה הוצאה מוכרת מלאה למס. הכול בכפוף לבחינת הפרמטרים להחלטה שפורטו לעיל.

אנו סבורים כי את יתרונות הבעלות על נדל"ן, ניתן לקבל בשילוב נכון של שכירות ובעלות. מחד, לשכור את המבנה שישמש לעסק, מאידך, למעוניינים להשקיע במבנה עסקי לעשות זאת דווקא במבנה אחר שאינו משמש לעסק בעליו. כך יישמר יתרון החיסכון "הפנסיוני" לטווח ארוך למעוניינים להשקיע דווקא בנדל"ן, בלי החסרונות של קיבעון העסק באותו מקום ומניעת גמישות מימוש הנדל"ן או שינוי מיקומו במהלך השנים.

אין כל מניעה למשל כי ההשקעה בנדל"ן, לא תהיה דווקא במבנה משרדים אלא דווקא ביחידות דיור למגורים, לאור יתרונות המס של פטור ממס שבח במכירת דירות מגורים לפחות אחת לארבע שנים ופטור ממס על שכירות למגורים, או מס נמוך של 10% בלבד המקנות לשוק נדל"ני זה יתרונות שאין לשוק הנדל"ן העסקי הרגיל. כל זאת, כל עוד שוק הנדל"ן העסקי הרגיל אינו נותן תשואה עודפת המקזזת את עודפי המס החלים עליו. זהו אולי חלק מההסבר לעליית מחירי הנדל"ן למגורים בשנים האחרונות ולקיפאון במחירי המשרדים לפחות באזור המרכז.