פטור ממס במכירת מקרקעין על ידי מוסד ציבור (מלכ"ר)

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

ביום 19.12.2012 קבע בית המשפט המחוזי בירושלים בו"ע 1009-06 ועד העזרה התאחדות הרבנים נגד מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים, כי אין לתת פירוש דייקני ומצמצם לסעיף 61 לחוק מיסוי מקרקעין, לפיו שימוש במישרין הוא רק כאשר המוסד משתמש בדירות לשימוש עצמי שלו בלבד. עוד נקבע, כי הזכות במקרקעין הייתה בידי המוסד במשך תקופה העולה על ארבע שנים – ועל כן יינתן פטור של מחצית המס , כדלקמן:

1.       העוררת 1 (להלן: "ועד העזרה או העמותה") היא עמותה המוכרת כמוסד ציבורי לפי סעיף 46 לפקודת מס הכנסה.

2.       ביום 13.8.1947 רכשה ועד העזרה את המקרקעין שעליהם הוקם בניין שמכיל 48 דירות, שהושכרו על-ידי העמותה בדיירות מוגנת (להלן: "המקרקעין").

3.       ביום 27.10.2004 מכרה ועד העזרה את המקרקעין לעוררת 2 (להלן: "ארנינג").

4.       העוררות הגישו שומה עצמית. לפי השומה העצמית ביקשה ועד העזרה פטור ממס שבח, לפי סעיף 61 (ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין, פטור ממס מכירה, לפי סעיף 72 (ה) לחוק האמור ותקנה 12 (1) לתקנות מיסוי מקרקעין (פטור ממס מכירה) - התש"ס-2000 (להלן: "תקנות הפטור").

5.       לפי הסכם המכר הועמדה התמורה בעד המקרקעין, לרבות בניין הדירות, על סכום השווה ל- 2.4 מיליון דולר. בהסכם הותנה, שאם הפינוי יהיה על חשבון ועד העזרה, תעמוד התמורה על סכום השווה ל- 4.8 מיליון דולר.

6.       בתצהיר מטעם העוררת הוצהר כי היא פינתה את הדיירים, ומשום כך יש להעמיד את שווי העסקה לצורך קביעת המס על סכום השווה ל- 2.4 מיליון דולר.

7.       המקרקעין נרכשו על-ידי ועד העזרה לפני שנת 1948, ולפי סעיף 48א (ד)(1) לחוק מיסוי מקרקעין, שיעור המס שחל ברגיל הוא 12%. ממילא, המס שחל על מוסד ציבורי וועד העזרה הוא כזה, עומד על 6%.

8.       אולם, ועד העזרה טענה בכתב הערר, כי המקרקעין שימשו אותה כמוסד ציבורי - למטרותיה ובמישרין במשך עשרות שנים, ומשום כך היא צריכה להיות פטורה כליל ממס, לפי סעיף 61 (ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין, ואין מקום להטיל עליה חיוב של מס, אף לא בשיעור מופחת.

מס-מכירה

9.       טוענת ועד העזרה, כי היא פטורה לחלוטין ממס זה לפי תקנות הפטור, ואך לחלופין, אם יקבע שהיא חייבת במס מכירה, יש להעמידו על 1.25% כשהשווי הוא סכום השווה ל- 2.4 מיליון דולר.

10.   סעיף 61 לחוק המקרקעין נוגע למוסדות ציבור והסעיף הנוגע לענייננו הוא סעיף 61 (ב)(1) ו- (2)(2) שזו לשונו:

1. אם המקרקעין שהזכות בהם נמכרת היו בידי המוסד הציבורי במשך תקופה של שנה לפחות ושימשו במישרין את המוסד במשך תקופה של 80% לפחות מהתקופה שהזכות במקרקעין הייתה בידיו - תהא פטורה ממס.

2. אם המקרקעין שהזכות בהם נמכרת שימשו במישרין את המוסד במשך תקופה קצרה מ- 80% מהתקופה שהזכות במקרקעין הייתה בידי המוסד או שלא שימשו אותו כלל.

 (ב) כשהזכות במקרקעין הייתה בידי המוסד במשך תקופה העולה על ארבע שנים - יינתן פטור של מחצית המס.

11.   מתצהיר הרב ריינמן ומחקירתו על תצהירו, עולה, כי ועד העזרה החל לפעול לפני יותר מחמישים שנה, במטרה להעלות לארץ רבנים, ניצולים שואה מרוסיה ולסייע בקליטתם. לשם כך נבנו בבניין הדירות על מקרקעין שנרכשו בשנת 1947, כדי לשכן בו את הרבנים הנצרכים - אם בלא תשלום ואם בתשלום מסובסד. במהלך השנים, אף שלא תוקן תקנון העמותה, שוכנו בדירות נזקקים ובעיקר משפחות ברוכות-ילדים, שאינם מקיימים את התנאים של רבנים ניצולי שואה - יוצאי רוסיה. רק מאוחר יותר תוקן תקנון העמותה, אך זה היה בתחילת שנות ה- 80.

החלטה וסיכום

12.   ועדת הערר קובעת כי לא הוכח, כי השימוש למטרות המוסד הציבורי שהוא ועד העזרה, נעשה לאורך תקופה של 80% מתקופת ההחזקה של המקרקעין. משום כך, לא הוכח קיום התנאים של סעיף 61 (ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין.

13.   עם זאת, הוכח קיום התנאים שלפי סעיף 61 (ב)(2) לחוק האמור, אשר לפיו זכאית ועד העזרה לפטור של מחצית המס. הסדר זה יחול על העוררת גם לעניין מס-מכירה.

14.   לסיכום, אין לתת פירוש דייקני ומצמצם שלפיו שימוש במישרין הוא רק כאשר המוסד משתמש בדירות לשימוש עצמי שלו בלבד.