עדכוני חקיקה ופסיקה במיסוי מקרקעין- דצמבר 2012

מאיר מזרחי, עו"ד

ע"א 7726/10 מדינת ישראל נ' מחלב (16.10.12)

יש לעשות שימוש בסמכות לפתיחת שומה לפי סעיף 147 לפקודה רק במקרים חריגים, במיוחד כאשר מדובר בשומה בהסכם. במקרה זה, השומה בהסכם היתה מנוגדת לפסיקת בית המשפט העליון עקב טעות הרשות. נקבע כי יש מקום לפתיחת השומה באופן חלקי בלבד, כך שרק מחצית מסכום המס השנוי במחלוקת תושת על הנישום.

ע"א 5238/12 פרנקל נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים (1.11.12)

לא ניתן להגיש ערעור לבית המשפט העליון על החלטת ביניים של ועדת הערר. ניתן יהיה להשיג על החלטת הביניים במועד הגשת הערעור על ההחלטה הסופית, אם יוגש.

ע"א 5768/11 מנהל מיסוי מקרקעין מחוז מרכז נ' מנדל (19.11.12)

לעניין החבות במס רכישה, שווי הרכישה בהעברת זכויות במקרקעין מאיגוד מקרקעין לבעלי המניות בו במהלך פירוקו, יקבע שווי המקרקעין נכון למועד פירוק איגוד המקרקעין והעברת הזכויות בנכס לבעלי המניות (הפיכת פסק דינה של הוועדה מחודש יוני 2011).

ע"א 6351/12 קימחי נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז (25.11.12)

קבלת בקשה לעיכוב ביצוע של החלטת ועדת הערר עד למתן החלטה בערעור, וזאת בכפוף לתשלום המס שאינו שנוי במחלוקת והותרה על כנם של עיקולים שהוטלו על נכסי המערער כחלופה להפקדת ערבות בנקאית להבטחת יתרת החוב, וזאת בהסתמך על סעיף 91 לחוק מיסוי מקרקעין בנוסחו לפני תיקון 70 (ר' גם ע"א 3703/12 בעניין פיננסיטק).

ו"ע (מחוזי י-ם) 9750-12-11 נס נ' מנהל מיסוי מקרקעין מחוז ירושלים (3.10.12)

רכישת דירת מגורים המיועדת להריסה לצורך בניית דירה חלופית אינה מזכה במס רכישה המיועד לדירת מגורים בנסיבות העניין, שכן מהותה הכלכלית של העסקה הינה רכישת קרקע לבנייה.

ע"מ (מחוזי מרכז) 20209-09-10 שיפמן נ' פקיד שומה פתח תקווה (9.10.12)

הפסד הון ריאלי שנוצר בעסקת מקרקעין, אינו ניתן לקיזוז כנגד רווח אינפלציוני החייב במס שנוצר במסגרת אותה עסקה, וזאת בהתאם ללשונו ותכליתו של סעיף 92(א)(1) לפקודה.

ע"מ (מחוזי י-ם) 14440-07-10 כספי נ' פקיד שומה 2 ירושלים

חישוב מאוחד לבני זוג לפי הפקודה מאפשר, באופן עקרוני, החלת ההקלה לנכה מכוח סעיף 9(5)(א) לפקודה שמקבל אחד מבני הזוג על ההכנסה המאוחדת, אך זאת רק במקרה שהזכאי להטבה הוא בן הזוג הרשום. במקרה זה, האישה הזכאית להטבה אינה בן הזוג הרשום, ולכן ההטבה לא תחול על כלל הכנסות בני הזוג אלא רק על חלקה של האישה.

ו"ע (מחוזי ת"א) 1230-06 אמקור בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין, תל אביב (11.11.12)

בעקבות הצהרת המערערת על שינוי ייעוד מרכוש קבוע למלאי עסקי הוציא פקיד השומה אישור על שינוי הייעוד, והעבירו למנהל מיסוי מקרקעין לצורך עריכת שומת מס שבח, וזאת מבלי לשלוח את האישור או הודעה עליו למערערת, הגם שהמועד שקבע לשינוי הייעוד היה שונה מהמועד עליו הצהירה המערערת. נקבע כי פקיד השומה היה צריך להוציא שומה עליה היתה המערערת זכאית להגיש השגה וערר. משלא נעשה כן, לא ניתנה לעוררת זכות טיעון. משהסתמך מנהל מיסוי מקרקעין על הליך שהינו בלתי תקין מנהלית, קביעת השומה על ידו בהסתמך על הודעת פקיד השומה בטלה.

ע"מ (מחוזי ת"א) 1057-06 סודרי נ' פקיד שומה פתח תקוה (15.11.12)

פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה אינו מהווה פיצוי בגין הפקעה ואינו מזכה בהטבה הקבועה בסעיף 91(ז) לפקודה, לפיו פיצוי הפקעה מהווה רווח הון ותשולם בגינו מחצית המס. במקרה זה הפיצוי ניתן גם בגין מקרקעין הגובלים בתכנית פוגעת ונקבע, כי ניתן לנכות מסכום הפיצוי בגין רכיב זה חלק יחסי מתוך עלות הרכישה המיוחסת למקרקעין אלו, באופן יחסי לירידת הערך שנקבעה על ידי השמאי.

ה"פ (שלום ת"א) 57465-11-11 שפורן נ' מע"צ (12.9.12)

חברת מע"צ נדרשה לשלם פיצויים בגין ירידת ערך לכונס הנכסים שמונה לזכויות במקרקעין של פלוני. מע"צ ביקשה לנכות במקור את המס מסכום הפיצוי ולהעבירו ישירות לרשויות המס. נקבע, כי אין לנכות מס במקור מהפיצוי שנפסק לכונס הנכסים. הכונס יעביר את מלוא התמורות על פי סדר הקדימויות הקבוע בחוק.

ו"ע (מחוזי י-ם) 5030-02 אגודה בינ"ל לבחורים צעירים מצפון אמריקה נ' מנהל מיסוי מקרקעין מחוז ירושלים (19.11.12)

נבחן מעמדו של מוסד ציבורי, לגבי המקרקעין שבהם החזיק והשתמש מכוח הרשאה שניתנה לו על ידי חברה זרה הרשומה כבעלת הזכויות במקרקעין. ועדת הערר קבעה כי זכויות חזקה ושימוש שאין עימן שליטה בלעדית ומוחלטת בנכס ולא נלוות להן הנאות הכלכליות מהנכס אינן יכולות להיחשב כ"זכות במקרקעין" כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין. כן נקבע, כי כיוון שלא ניתן לשלם היטל השבחה בדרך של שווה כסף, יותר בניכוי לפי סעיף 39 לחוק רק היטל השבחה ששולם בפועל בכסף.

ע"מ (מחוזי י-ם) 57905-11-10 אליהו ויעקב ידיד-קבלנים נ' מנהל מע"מ (6.11.12)

המערערת רכשה בניין מגורים מאנשים פרטיים ובעת מכירתו דיווחה למנהל על ההפרש שבין תמורת המכירה לבין עלות הרכישה בערכה הריאלי. המנהל טען כי בהתאם להוראות סעיף 5(ב), היה על המערערת לדווח על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה בערכים נומינליים מאחר שהסעיף לא קובע מנגנון לשערוך עלות הרכישה בדומה למנגנונים הקיימים בסעיפים אחרים בחוק כדוגמת סעיף 43א לחוק. בית המשפט המחוזי קבע כי היעדר מנגנון שערוך בסעיף 5(ב), אין בו כדי להוות הסדר שלילי לאור תכלית החקיקה שנועדה למנוע עיוות ולהשוות מצבו של עוסק במקרקעין הרוכש דירה מאדם פרטי ואינו יכול לנכות את מס התשומות המגולם במחיר רכישתו למצבו של הרוכש דירה דומה מעוסק ומקבל ממנו חשבונית מס המזכה אותו בניכוי התשומות הכלולות בו באופן מיידי, סמוך למועד הרכישה ויוכל להניב פירות מכספים אלה. פרשנות אחרת תעמיד את הרוכש מאדם פרטי במצב נחות הואיל ואינו יכול לנכות את מס התשומות אלא במועד מכירת המקרקעין, כלומר איבוד הערך הריאלי אינו רובץ לפתחו.

חקיקה, הוראות ביצוע והחלטות מיסוי

הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס בשל עיכוב בבנייה למגורים) (תיקון מס' 75), התשע"ג-2012

מדובר בפרסום רשמי של הצעת החוק אותה הזכרנו בעדכון של חודש אוקטובר 2012. יש שינויי נוסח, אך רוח הדברים דומה.

החלטת מיסוי 5248/12 פטור ממס במכירת חלק של יורש ב-2 מבני מגורים באותה חלקה

המבקשים ירשו מקרקעין (בחלקים שונים), הכוללים 10 דירות בבניין אחד ודירה נוספת צמודת קרקע במבנה נפרד סמוך (הכל בחלקה אחת). תכנית איחוד וחלוקה בהסכמה איחדה את החלקה האמורה עם שתי חלקות נוספות, וכלל המקרקעין חולקו ל-2 מגרשים. הבניין נכלל במגרש אחד בייעוד למגורים, ואילו הדירה הנוספת במגרש נפרד בייעוד לדיור מוגן. לא קיים הסכם שיתוף או חלוקה בין היורשים לבין עצמם וביניהם לבעלים האחרים. היורשים מבקשים למכור את כל 11 הדירות במקשה אחת ולקבל פטור בגין דירה מזכה מבלי לערוך הסכם חלוקה. בהתבסס על הלכת רחל מנחם (ע"א 2100/07) נקבע, כי מקום בו זכויות היורש במושע בכלל הדירות שקולות מבחינה כלכלית לזכות בדירה אחת, יינתן לו פטור בעבור התמורה שיש ליחס לדירת מגורים ממוצעת בבניין. אם שיעור הזכויות של אותו יורש במכפלת מספר הדירות קטן ממאה אחוז, יינתן לו פטור בגין כל התמורה שקיבל במכירת הדירה, וזאת גם אם אין הסכם חלוקה בין היורשים. כל עוד התכנית בתוקף (נקבע כי התכנית מהווה "מכירה") תחול הלכת רחל מנחם רק על הבניין בן 10 הדירות. אם התכנית תבוטל, וכל הדירות ייוותרו בחלקה אחת - החלקה המקורית, תחול הלכת רחל מנחם על שני המבנים – 11 דירות.