אושר פטור ממס לדירה וזכויות שאינן ספציפיות למוכר

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

ביום 09.10.2012 פרסמה רשות המיסים החלטת מיסוי (5248/12) לפיה מוכר יוכל לקבל פטור ממס שבח לדירת מגורים ולזכויות הבנייה לפי ממוצע שווי כל הדירות שברשותו, ללא צורך בהסכם חלוקה ושיתוף של הדירות והזכויות.

החלטת המיסוי ניתנה לגבי עיזבון שכלל, בין היתר, מקרקעין שעליהם בנוי מבנה מרכזי ובו 10 דירות ומבנה צמוד קרקע נוסף, סה"כ 11 דירות מגורים שכולן מושכרות למגורים (להלן: "הדירות"). החלקה רשומה בשלמות ע"ש המנוחה.

במסגרת תכנית איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים (להלן: "התוכנית"), אוחדה החלקה עם שתי חלקות נוספות, שלא היו בבעלות המנוחה או היורשים.

עד כה טרם הגיעו הבעלים השונים (קבוצת היורשים מזה ובעלי חלקות הנוספות מזה) להסכם בדבר חלוקת הזכויות ביניהם, התוכנית לא כוללת טבלאות חלוקה ואיזון, ולא קיים הסכם שיתוף לא בין שתי הקבוצות ולא בין היורשים לבין עצמם. הובהר כי, אם לא יגיעו קבוצות הבעלים לחלוקת הזכויות ביניהם בהסכמה יכול ותבוטל התוכנית.

היורשים שוקלים אפשרות למכור את כל הדירות (בשני המגרשים החדשים) כמות שהן ובמקשה אחת.

היורשים ביקשו כי במכירת כל זכויותיו של יורש בכל 11 הדירות כולן ובמקשה אחת, יינתן ליורש פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה וזאת מבלי שיהא צורך לערוך קודם למכירה כאמור, הסכם חלוקה בין היורשים אשר ייחד לכל אחד מהם את זכויותיו בדירה/ות ספציפיות.

רשות המיסים נתנה החלטה המאשרת את בקשת היורשים תוך שהיא מפנה לע"א 2100/07 רחל מנחם נגד מנהל מיסוי מקרקעין ת"א, בו נקבע כי יורשים יחידים אשר ירשו במושע זכויות בבניין ובו דירות מגורים (כך שלכל יורש יש זכויות בכל דירה ודירה) הרי שבמכירת מלוא זכויותיו של יורש בבניין, עשוי להינתן פטור בעבור דירת מגורים אחת מקום בו זכויותיו של היורש במושע בכלל דירות המגורים שקולות כלכלית לזכות בדירת מגורים אחת או פחותות ממנה וזאת גם אם לא נערך קודם לכן הסכם חלוקה בין היורשים המייחד להם דירות ספציפיות וגם כאשר רק מקצתם של בעלי הזכויות מכרו את זכויותיהם בנכס.

הפטור ממס שיוענק הינו בעבור התמורה שיש לייחס למכירת דירת מגורים ממוצעת אחת בבניין. הפטור יינתן כאמור לעיל עד גובה שוויה של דירה ממוצעת בבניין ובכפוף לזכאות היורש לפטור מכוח הוראות חוק מיסוי מקרקעין או מכוח הוראות השעה (עד לתום שנה זו).

הובהר כי ככל שהתמורה בגין מכירת הדירות תושפע מקיומן של זכויות בנייה נוספות יחולו הוראות סעיף 49ז' לחוק.

כל עוד התוכנית בתוקף, וזאת גם אם טרם הגיעו שתי קבוצות הבעלים להסכמה בדבר חלוקת הזכויות בכל אחד מהמגרשים, תחול הלכת רחל מנחם רק על מבנה בן 10 הדירות הנמצא במגרש 2. כך, רק בשל חלקה ב- 10 הדירות שבמגרש 2 תהא זכאית המוכרת לפטור ממס שבח.

ככל שהתוכנית תבוטל ושני הבניינים יוותרו בחלקה המקורית כחלקה אחת תחול הלכת רחל מנחם על שני המבנים קרי, על 11 הדירות. הזכאות לפטור וחישובו ייעשו בהתאם למפורט בסעיף 6 לחלק זה.

 כדאי לציין, כי תכנית של איחוד וחלוקה מהווה "מכירה" לכל דבר ועניין בהתאם לחוק.

אנו עומדים לרשותכם לייעוץ ומידע נוסף בדוא"ל