פטור ממס לנכס שפוצל לשתי דירות

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

ביום 07.03.2012 קבע ביהמ"ש המחוזי בתל אביב בו"ע 1461/08 נורדיה ירמי ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין – מרכז, כי מחצית התמורה בגין נכס שלם שפוצל לשתי דירות תהיה פטורה ממס שבח, למרות שאין הסכם חלוקה בין המחזיקים בשתי הדירות.  

עוד נקבע כי דיווח בטופס מש"ח ורוד בנכס עם זכויות בנייה נוספות הוא שגוי ועולה כדי הטעיית מנהל מס שבח ולכן בצדק הוטלו סנקציות בגין דיווח זה, הגם שראוי היה לצמצמן בנסיבות העניין, כדלקמן:

1. מהבחינה המהותית, זכאית כל אחת מהעוררות לפטור מלא ממס (הכוונה לפטור לפי הוראות סעיף 49ב(1) לחוק - נ.ה.), בין אם הנכס (בשלמותו) כולל דירת מגורים אחת בלבד, ובין אם הנכס פוצל בפועל לשתי דירות מגורים, ואפילו לשלוש.
2. לאור ההלכה שנקבעה ביום 7.1.2009 בבית המשפט העליון בעניין רחל מנחם (ע"א 2100/07) יש להעדיף את התוכן הכלכלי על החלוקה הקניינית, גם כאשר אין חלוקה וייעוד בפועל של יחידות המגורים שבנכס.
3. החלק היחסי, שיש לכל אחת מהעוררות בנכס, הוא לכל הדעות פחות מדירת מגורים שלמה אחת, ולכן התמורה כולה צריכה להיות פטורה ממס.
4. ערכן הכלכלי של זכויות הבניה הבלתי מנוצלות - שלדעת המשיב מהוות חלק מהממכר - הינו אפסי.
5. למרות שהעוררות מכרו, כאמור, את חלקן היחסי בשתי הדירות שבנכס, והיו אמורות לדעת כי התמורה מושפעת משוויין של זכויות הבנייה הנוספות בנכס, דיווחו העוררות למשיב בטופס המיועד למכירת דירת מגורים מזכה שאינה כוללת זכויות בנייה (טופס מש"ח "ורוד"), ובכך יש לראות התרשלות, שמצדיקה הטלת קנס גרעון.
6. המשיב הסכים להעניק לעוררות פטור מלא מהמס בשל מחצית התמורה (שהמשיב הסכים לייחסה לדירת המגורים המזכה), אך המחצית השנייה חייבת במס כדין, ובשל המס החל על אותה מחצית הטיל המשיב, בצדק, את קנס הגירעון לפי הוראות סעיף 95 לחוק.
7. העובדה כי הנכס פוצל לשתי דירות מגורים, כשלעצמה, אינה אמורה למנוע מהעוררות בהכרח את תוצאת המס הרצויה להן, בנסיבות המקרה.
8. מסקנה זו מתבקשת מהכרעת בית המשפט העליון, בעניין רחל מנחם (ע"א 2100/07), כאשר המערערת באותו עניין מכרה זכויות, בשיעור של 8.173% בבניין שאינו רשום כבית משותף (שכלל 15 דירות), ובית המשפט קבע כי יש לראותה כמי שמכרה (גם) דירת מגורים מזכה אחת, בשווי ממוצע, באותו בניין.
9. אילו ניתן היה להניח כי העוררות האמינו, באמת ובתמים, שאין כל ערך לזכויות הבנייה הבלתי מנוצלות, הצמודות לנכס, ראוי היה שכף המאזניים תוכרע במקרה זה לצד הזכות, מה גם שבטופס "הוורוד" צוין כי קיימות זכויות בנייה שלא נוצלו.
10. בנסיבות העניין, ובמיוחד בהתחשב בעובדה שהעוררות הזמינו חוות דעת שמאית מטעמן, לפני שמכרו את חלקן בנכס (הן לגבי שווי הממכר והן לגבי היטל ההשבחה), התקבל הערעור בחלקו.