אין הקלת מס רכישה על דירת נופש אף אם שימשה בפועל למגורים

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

ביום 15.08.2012 קבע בית המשפט המחוזי ת"א-יפו בו"ע 1019/09 אדריאן איצקוביץ' נגד מנהל מיסוי מקרקעין נתניה, כי על מנת לסווג דירה כ"דירת מגורים" עליה לעמוד בשני מבחנים המצטברים המזכים את רוכש הדירה בהקלה ממס הרכישה: האחד, המבחן האובייקטיבי (קיומם של כל האביזרים של דירת מגורים), והשני, המבחן הסובייקטיבי (כוונתו של הרוכש באשר לשימוש למגורים שייעשה בדירה).

בעניין איצקוביץ עלתה שאלת סיווגה של " דירת נופש " במתחם המרינה בהרצליה, שנרכשה ע"י נכה, לעניין החיוב במס רכישה ‑ האם דינה כ" דירת מגורים " הזכאית להקלה במס רכישה בידי רוכש שהוא נכה, או שמא דינה כ-" בניין רגיל " שאינו זכאי לכל הקלה במס רכישה.

הדירה נמצאת במתחם המרינה בהרצליה שהוקמה על קרקע המוגדרת בתב"ע כ"תמ"א 13" ‑ קרקע המיועדת לאזור מלונאות ונופש בלבד. הרוכשים טענו כי מדובר ברכישת דירת מגורים יחידה ושילמו את מס הרכישה בהתאם עם ההקלה הניתנת לנכה לפי תקנה 2(2)(א) לתקנות מס רכישה. הם הצהירו כי הדירה משמשת ותשמש אותם כדירת מגורים.

מנהל מיסוי מקרקעין לא קיבל את השומה העצמית של העוררים, מהנימוק כי הדירה נרכשה כדירת נופש וככזו אינה מהווה דירת מגורים לצורך שומת מס רכישה.

בשונה מעובדות פסק הדין בעניין רן (רונן) פקר, טענו הרוכשים כי מטרת רכישת הדירה היא למגוריהם שלהם וכי גם בפועל הם גרו בדירה זו למעלה משנתיים.

מנהל מיסוי מקרקעין לא חלק על כך שהם התגוררו בפועל בדירה. לפיכך, לכאורה, מתקיימים במקרה דנן שני המבחנים המצטברים המזכים את רוכש הדירה בהקלה ממס הרכישה. האחד ‑ המבחן האובייקטיבי (קיומם של כל האביזרים של דירת מגורים) והשני ‑ המבחן הסובייקטיבי (כוונתו של הרוכש באשר לשימוש למגורים שייעשה בדירה).

אולם, ועדת הערר קבעה כי הניסיון לראות בדירות הנופש שבהן עסקינן "דירות מגורים", כדי להעניק לבעליהן פטור ממס (במובן סעיף 9 לחוק ותקנה 11א(א) לתקנות מיסוי מקרקעין), אינו מוצדק משום בחינה. כאשר מדובר בדירות שייעודן לשמש דירות נופש העומדות לרשותו של הציבור מרבית ימות השנה, והם משמשות למגורים קבועים בניגוד לתב"ע ולתקנת הציבור, אין מקום להחיל עליהן פטור החל על דירות "מגורים".

עו"ד ושמאי מקרקעין דן מרגליות, חבר הועדה קבע לעומת זאת בדעת מיעוט כי "דירת נופש" היא בגדר "דירת מגורים" במובן חוק מיסוי מקרקעין כפי שקבע בעניין ו"ע 1363/06 + 1361 רן פקר ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין, לדעתו על המחוקק היה להגדיר כוונותיו לצורך המיסוי במפורש. המחוקק יכול היה להגדיר 'דירת נופש' ולומר מפורשות שמודל זה אינו זכאי להקלה במיסוי. בנושאי מיסוי כללי ובמיסוי מקרקעין בפרט, מן הראוי לפרט את ההגדרות שיש בהן משום הצהרה בדבר התכלית החקיקתית הרלוונטית ולא להשתמש בהגדרות עמומות הניתנות לפירושים שונים. בחינת הנכס המועמד ל'דירת מגורים' צריכה להיות על פי חוק מיסוי מקרקעין ולא חוקים אחרים.