ביטול הסכם מכר מקרקעין שנועד להונות את רשויות המס

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

ביום 12.09.2012 קבע בית המשפט העליון בע"א 6667/10 הלוי נגד קוזניצקי, כי למרות שמרבית פסקי הדין שעסקו בחוזה שהיה כרוך בהונאת רשויות המס, הורו על אכיפת הסכם וביצועו, הרי דרך המלך היא דווקא לבטל את ההסכם הלא חוקי. יידע אדם שחתם על הסכם שמטרתו להונות את רשויות המס כי אין תוקף להסכם, על כל המשתמע מכך.

הלוי הייתה בעלת מגרש בגודל 500 מ"ר בגבעת שמואל. ביום 19.1.2005 היא מכרה את המגרש לקוזניצקי. אולם, מאחר שמכירת מגרש חייבת במס שבח, ומאחר שקוזניצקי ביקש לרכוש את המגרש על מנת לבנות עליו בית, התחכמו הצדדים וחתמו על שני חוזים במקביל.

הסכם ראשון, היה הסכם קבלנות שנכרת עם חברה בבעלות אביו של קוזניצקי ביום 19.1.2005 ובו התחייבה החברה לבנות על המגרש תוך 18 חודשים בית מגורים.

הסכם שני, נחתם באותו יום של ההסכם הראשון אך נשא את התאריך 15.6.2006 ולפיו התחייבה הלוי למכור לקוזניצקי בית בן שמונה חדרים ומרתף בשטח כולל של 400 מ"ר הבנוי על המגרש, תמורת סך של 500,000 דולר. התאריך של 15.6.2006 שנכתב בהסכם הוא התאריך המשוער בו הייתה אמורה להסתיים בניית הבית, בחלוף 18 חודשים מתאריך הסכם הבנייה.

כוונת הצדדים הייתה אפוא כי בבוא היום בעלת המגרש תדווח למס שבח על מכירת בית מגורים שנבנה על ידה, ותזכה לפטור ממס שבח בגין דירת יחיד.

בפועל, הבנייה התעכבה בשל עיכובים שונים בקבלת היתר הבנייה ובשל קשיים בהם נתקלה המנוחה בקבלת ההלוואה למימון הבניה. בינתיים נפטרה הלוי והיורשים ביקשו למכור את המגרש לאחרים למרות שני ההסכמים.

בהמ"ש העליון קובע כי שני ההסכמים נועדו להונות את רשויות המס. מדובר בחוזה בלתי חוקי, בדומה לעניין מזל אילן (ע"א 4305/10 אילן נ' לוי שניתן ביום 9.5.2012). בקביעת תוצאותיו של החוזה הבלתי חוקי, מתגוששים שני עקרונות מנוגדים: עקרון ההרתעה והמניעה מיצירת חוזים בלתי חוקיים בעתיד, מול הרצון לעשיית צדק קונקרטי בין הצדדים כך שלא ייצא חוטא נשכר.

בהמ"ש קובע כי למרות שאכיפת חוזה לא חוקי היא החריג, הרי שמרבית פסקי הדין שעסקו בחוזה שהיה כרוך בהונאת רשויות המס, הורו על אכיפה. בענייננו: מי שמבקש להתנער מהעסקה הם יורשי הלוי בשל עליית מחירי הנדל"ן מאז שנת 2005, מה שהופך את ההתנערות ממכירת המגרש לכדאית מבחינה כלכלית.

המטרה האמיתית המסתתרת מאחורי הסכם הבנייה ומאחורי ההסכם למכר הבית, כרוכה ביצירת הסכם שלישי - הסכם למכירת מגרש. לא זו הדרך בה הסכימו הצדדים לפעול, וקיום החוזה בדרך זו סוטה מהגשמת כוונת הצדדים באופן מהותי.

לכן, נקבע כי דין ההסכמים להתבטל בשל היותם בלתי חוקיים.  יחד עם זאת, נוכח חוסר תום הלב ואשמתם היחסית הגדולה יותר של הלוי ויורשיה באי החוקיות, הם ישלמו לקוזניצקי פיצוי בסך 100,000 ₪.