הצעת חוק - מס עיכוב בנייה למגורים

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

ביום 10.9.2012 פורסמה הצעת חוק לתיקון חוק מיסוי מקרקעין, לפיו מוצע להטיל מס מיוחד "מס עיכוב בנייה למגורים" על חברות, אגודות שיתופיות ושותפויות (להלן: "איגוד"), המחזיקות קרקע מאושרת לבניית דירות מגורים ואינן בונות על קרקעות אלו, או לא מוכרות את הקרקע לאחרים.

המס יחול על איגוד שהוא בעל הזכות במקרקעין, לבדו או ביחד עם קרובו, בקרקע, אחת או יותר, לבניה של מאתיים דירות מגורים לפחות באופן מצטבר (קרי התכניות החלות על הקרקע מאפשרות בניה של מאתיים דירות מגורים, על קרקע אחת או יותר).

החל מהמועד הקובע 10.9.2012 יינתנו 3 שנים ללא הטלת מס למכירת הקרקע ובהדרגתיות יעלה שיעור המס עד שיהיה 10% משווי המכירה של הזכות הנמכרת וישולם במועד המכירה.

מטרת המס היא כמובן לעודד ניצול קרקעות מופשרות לבנייה לדירות מגורים ומניעת מלאי קרקע כזה שאינו מנוצל לבנייה. אך מה שמפריע לכותב שורות אלו, הוא כי בהצעת החוק, אין כל פירוט ולו מינימאלי מה היקף הקרקע שבו מדובר וכמה דירות ניתן לבנות על קרקע שכבר מופשרת ולא מנוצלת כיום לבנייה למגורים.

הצעת החוק מפנה להמלצות שבדוח ועדת טרכטנברג שבו הוצע (בעמוד 211) להטיל מס כזה על עיכוב בנייה בקרקע מופשרת לבנייה. כך גם בנספח ד לפרק הדיור בדוח הועדה הומלץ על הטלת מס עיכוב בנייה. אלא, שעיון בדו"ח הועדה (בעמוד 208) מעלה כי "מלאי התוכניות המאושרות שמכוחן ניתן להוציא היתרי בנייה נשחק בחמש השנים האחרונות בכ- 40%. מתוך מלאי זה היקף יחידות הדיור בתוכניות שאינן כוללות תנאים מגבילים למימושן עומד על כ- 20,000 בלבד".

עולה שהועדה עצמה מדווחת כי היה ניצול קרקעות מוגבר של קרקעות מופשרות לבנייה בחמש השנים האחרונות, וכי מלאי הדירות האפשרי לניצול, נכון למועד הוצאת דוח הועדה, היה קטן מהרגיל משמעותית. הועדה אינה נותנת כל פירוט בידי מי נמצאות קרקעות אלו שאינן מנוצלות למרות הפשרתן וניתן לשער כי מרביתן ככולם נמצא בבעלות מינהל מקרקעי ישראל דווקא.

לא נותר אלא לשאול מי צריך באמת את המס החדש על "עיכוב בנייה" ולמה הוא לא יוטל גם על מינהל מקרקעי ישראל וגופים ציבוריים סטטוריים אחרים המחזיקים במלאי קרקע כזה.

האם המס הזה נועד להיות מוחל על אגודות שיתופיות חקלאיות המחזיקות בשטחי קרקע שייתכן כי הופשרו לבנייה, תוך רצון לכפות עליהן מכירת הקרקע אף ללא הסכמות עם המינהל, או לכפות על מחזיקי זכויות באיגודים למכור, גם כאשר אינם יכולים לבצע זאת בפועל בשל קשיים שונים כגון: בעיות ירושה, סכסוכי משפחה, רצון למצות זכויות במקרקעין ועוד. האם יהיה זה הוגן להטיל על אלו מס למכור בכפיה כדי לא לקבל קנס של 10% ? אף אם לא מדובר בבעיה האמיתית של שוק הדיור בישראל או לפחות לא המשמעותית שבבעיות בשוק זה ?!

יש לזכור כי בסופו של דבר, כל מס נוסף יגולגל לכיסי הצרכנים קוני הדירות.

לדעתנו, מס מחזור כזה על שווי מכירה הוא לא יעיל, לפחות עד שתיעשה בדיקה מקיפה בדבר הנחיצות בו ותועלתו הצפויה, לא פרוגרסיבי ולא מוטל על רווח אמיתי ולכן אין לו מקום בספרי החקיקה בישראל.

שיעורי מס עיכוב בניה לפי הצעת החוק

במכירת זכות במקרקעין בידי חברה מרובת קרקעות לבניה, במקרקעין שהיו בידיה ביום הקובע (10.9.2012) קרקע לבניה, יוטל מס בשל עיכוב בבניה למגורים בשיעור משווי הזכות הנמכרת, כמפורט להלן:

במכירת זכות במקרקעין בידי חברה מרובת קרקעות לבניה שהם דירת מגורים, יוטל מס עיכוב בניה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כמפורט להלן:

המס יוטל על קרקע שתוכנית בניית עיר מתירה בניה למגורים עליה, לרבות תכנית כאמור המתירה גם שימושים אחרים ובלבד שעיקרה למגורים. המס יוטל בשיעור משווי הזכות הנמכרת, בהתאם לסוג המקרקעין שנמכרו ולמועד שבו נמכרו.

לעניין התיקון, "דירת מגורים" כהגדרתה בסעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין.

המס יוטל על קרקע פנויה, לרבות קרקע שמחובר אליה נכס שאינו בניין וקרקע שיש עליה בניין ששטחו הכולל פחות מ- 30% מהשטח הכולל שמותר לבנות בהתאם לתוכנית החלה על אותה קרקע.

מס עיכוב בנייה לא יותר כהוצאה מוכרת לניכוי בחישוב ההכנסה החייבת לפי חוק זה או לפי הפקודה, ממכירת אותם מקרקעין.

דיווח על קרקע לבנייה, חברה מרובת קרקעות לבנייה תגיש למנהל, תוך 120 ימים מתחילתו של חוק זה, או במועד הגשת ההצהרה הנוספת לפי סעיף 72יז, לפי המוקדם, הצהרה בכתב, בטופס שיקבע, ובה פירוט לגבי זכויות במקרקעין שיש לה בקרקע לבנייה, באופן שיקבע המנהל.

דין מס עיכוב בניה כדין מס לעניין שומה, תשלום המס וגבייתו.