- בשנת 1990 רכשו העורר והעוררת (אב וביתו), כל אחד בנפרד, דירות מגורים. הרכישה של הדירות נעשתה באמצעות חברות זרות. מימון העסקאות נעשה ברובו מהונו העצמי של כל אחד מהעוררים, ומקצתו על ידי אשראי בנקאי. החברות הוקמו כאיגודי מקרקעין לצורך רכישת הדירות, ולא היו להן מאז היווסדן ועד לפירוקן כל פעילות אחרת, או נכסים נוספים זולת הדירות. הדירות נרשמו בספרי החברות כרכוש קבוע ולא כמלאי עסקי. שתי הדירות חוברו ליחידה פונקציונאלית אחת, רוהטו באופן מלא, ושימשו למגורי העורר ורעייתו. בשנת 2011 פורקו שתי החברות, והזכויות בדירות הועברו במלואן לכל אחד מהעוררים בהתאמה, בהיותם כאמור בעלי המניות היחידים בה. הפירוקים של החברות דווחו למשיב.
- מנהל מיסוי מקרקעין העניק לחברות, שהיו איגודי מקרקעין, פטור ממס שבח מכוח סעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין. לעומת זאת, חייב את העוררים בתשלום מס רכישה.
- הגישו העוררים השגה על חיובם במס רכישה. לטענתם מדובר בחברות בית (חברות משפחתיות), ומשכך יש לראות את הדירות כנכסים שהתקבלו בידי העוררים מיום הקניה. הדירות נרשמו על שם החברות מטעמי נוחות גרידא. גם הכספים למימון רכישת כל אחת מהדירות באה ממקורותיהם הכספיים של העוררים. גם מס הרכישה במועד רכישת הדירות שולם מכספי העוררים. לכן, אין לגבות מהם מס רכישה בשנית בגין רכישת אותן דירות.
- מנהל מיסוי מקרקעין השיב כי: דרך המלך לתשלום מס רכישה או פטור מתשלומו הוא כאמור בסעיף 9(ה) לחוק: "דין מס הרכישה לכל דבר וענין, למעט פטורים שלפי פרק חמישי 1 עד פרק שישי - כדין המס".
מלשון הסעיף עולה, כי הפטורים ממס שבח המצויים בפרק השישי לחוק אינם חלים על מס רכישה. הסמכות למתן פטורים ממס רכישה - בניגוד למס שבח, אשר הוראות הפטור לגביו מצויות בסעיפי החוק - היא בידי שר האוצר (סעיף 9(ד) לחוק; ראו תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה 1974- ; תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (פטור ממס. ( רכישה למוסד ציבורי), תשס"ו 2005). כאשר מתרחשים אירועי מס המתוארים בפרק השישי, הם יהיו חבים במס רכישה, אך לא במס שבח. לכן פטר מנהל מיסוי מקרקעין את החברות מתשלום מס שבח אך חייב את העוררים בתשלום מס רכישה.
- בהתאם לסמכותו של שר האוצר בסעיף 9(ד) לחוק הותקנה תקנה 27 (ב) לתקנות מיסוי מקרקעין בתקנות מס שבח מקרקעין (מס רכישה) (תיקון), תשמ"ג 1983- , אשר בנוסח ששולב בתקנות מיסוי מקרקעין נאמר: "מכירת זכות במקרקעין מאיגוד ליחיד, אם הזכות הייתה בבעלותו ביום הפרסום ברשומות של תקנות מס שבח מקרקעין (מס רכישה) (תיקון), התשמ"ג 1983- , והמכירה פטורה ממס על פי סעיף 71 לחוק - פטורה ממס רכישה".
יום הפרסום של התקנה היה 27.7.1983 . באותו יום שתי החברות לא היו קיימות ולכן הפטור ממס רכישה אינו חל עליהן.
- בהמ"ש קובע כי לא ניתן לשנות רטרואקטיבית את מעמד רכישת הדירות לחברות. נאמנות לא דווחה ואף לא נטענה. לכן, בענייננו המדובר בפירוק של איגודי מקרקעין. הפירוק הוא אירוע מס במסגרתו עוברת הזכות במקרקעין מהחברה לבעליה. למוכרים, איגודי המקרקעין, ישויות נפרדות מיחידיה. פירוק איגוד מקרקעין והעברת המקרקעין אל בעלי המניות הוא עסקה במקרקעין שמועדה מועד פרוק החברות. במועד זה חבים העוררים במס רכישה לפי השווי של הדירות ביום זה.
- פסק דין ו"ע (ת"א) 1249/09 מנדל נ' מנהל מיסוי מקרקעין), שעליו מסתמכים העוררים תומך רק בחלק מטענותיהם. על פסק הדין הוגש ערעור (ע"א 5768/11 ), התלוי ועומד בבית המשפט העליון. בפסק דין מנדל קבעה ועדת הערר כי החיוב במס רכישה בגין פירוק איגוד מקרקעין נגזר משווי הרכישה המקורי ולא מהשווי ביום המכירה, ביום הפירוק של האיגוד.
- המס המוטל על עסקה יהיה בהתאם למהותה הכלכלית של העסקה כפי נעשתה בפועל ולא כמו שהצדדים היו רוצים לערכה בדיעבד. עמדה על כך השופטת חיות בע"א 5025/03 מנהל מיסוי מקרקעין איזור תל אביב נ' אורלי חברה לבנין.
נציין כי חריג חלקי למסך המפריד בין החברה לבעלי מניותיה מצוי בסעיף 64א לפקודה. מטרת הסעיף לעודד נישומים לנהל את עסקיהם באמצעות חברות.
בע"א 306/88 אורי פלזשטיין ואח' נ' פ"ש חיפה פסק הנשיא שמגר: "פועלו של סעיף 64 א לפקודה הוא בייחוס הכנסתה החייבת או הפסדיה של החברה לאחד מבעלי המניות, הוא החבר הנישום. בהחלטות מיסוי שנתנה רשות המיסים נקבע כי ניתן להחיל הוראות סעיפים אלו לגבי מיסוי מכירת מקרקעין, ולחייב במס כאילו מדובר במכירת על ידי יחיד (רק 25% מס שבח עד הבית). למעט, קבלת הפטור המוקנה בחוק ליחיד בלבד.
שימוש סעיף 64א לפקודת מס הכנסה, יכול להעניק ליחיד את היתרונות הקיימים שבהתאגדות לחברה אך גם להקל עליו במס עקב שימוש במדרגות המס החלות על היחיד שעשויות להיות נמוכות מהמס המוטל על החברה. כולל פריסה ארבע שנים לאחור. מניסיוננו ייחוס כזה לחברה משפחתית או חברה בית וביצוע פריסת השבח לאחור, חוסך ברוב המקרים מס שבח רב. |