אין להפחית פחת משווי הרכישה אם הוא לא נתבע בניכוי ממס

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי לא יוכרו הוצאות רכישה והשבחה של מקרקעין לצורך חישוב מס השבח אם הוצאות אלו נדרשו או יכלו להידרש בניכוי מההכנסה מהנכס. כלל זה מחייב הפחתה של פחת שנדרש מעלות הרכישה לצורך חישוב מס שבח. הפחתה המקטינה עת שווי הרכישה ולכן מגדילה את השבח החייב במס.

בעניין ברמן (ו"ע 18232-05-11 ברמן ושות' מסחר נגד מנהל מיסוי מקרקעין באזור חדרה, ניתן ביום 6.8.2012) נקבע כי אם הוכח שלא נדרש הפחת לצורכי מס אזי אין מקום להפחיתו משווי הרכישה לצורך חישוב השבח, כדלקמן:

1. העוררת מכרה פרדס עצי הדר ודיווחה על השבח על פי שווי הרכישה המקורי ששילמה עבור החלקות. מנהל מס שבח סבר שיש להפחית משווי הרכישה פחת שניתן היה לנכותו משוויים של העצים הנטועים בחלקות. הוא העריך כי 1/3 ממחיר הרכישה משקף את שווי המקרקעין ו-2/3 מהמחיר משקפים את שווי העצים הנטועים, לפיכך נוכה הפחת רק משווי הרכישה של העצים.

2. העוררת טענה כי כל מחיר הרכישה יוחס לקרקע וזאת בשל ערכם הזניח של העצים, ועל כן לא דרשה מעולם ניכוי פחת על שווי העצים. העוררת צירפה את הדו"חות של רו"ח, שערך את דוחותיה השונים, שבהם הוא מציין כי מעולם לא נדרש ניכוי הפחת מהכנסות העוררת.

3. מנהל מס שבח טען כי לפי סעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין(שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 יש לנכות משווי הרכישה את הפחת שניתן היה לנכותו מהכנסות המוכר, גם אם לא נוכה בפועל. ניתן היה לנכות פחת לפי שני מסלולים; או 1,500$ לדונם או 15% לשנה משווי רכישת העצים המחושב כ-2/3 ממחיר רכישת הפרדס כולו. ניכוי הפחת מוסדר בהגדרת "יתרת שווי הרכישה" בסעיף 47 לחוק.

4. מנהל מס שבח הפנה להחלטות של ועדות ערר שונות שבהן נקבע, לצורך בחינת ניכוי הוצאות מהשבח על פי סעיף 39לחוק מיסוי מקרקעין, אין לנכות מהשבח הוצאות אותן ניתן היה לנכות מהכנסתו החייבת של המוכר על פי פקודת מס הכנסה, גם אם לא נוכו בפועל.

5. העוררת הפנתה לפסק דינה של ועדת הערר ב-ו"ע (ב"ש) 1005/09 לילי שמשון נ' מדינת ישראל (רשות המיסים מיסוי מקרקעין באר שבע), שם נקבע כי אין לנכות מיתרת שווי הרכישה פחת שלא נוכה בפועל מהכנסתו החייבת של המוכר.

6. ועדת הערר חתרה להבנת כוונת המחוקק וקבעה כי הגדרת הפחת בסעיף 47 נועדה למנוע פיצוי כפול, שימוש כפול בפחת לצורך הקטנת חבות המס פעמיים למס הכנסה ולמס שבח. היא לא נועדה להטיל על המוכר חיוב במס על רווח שלא צבר או בלשון הפסיקה "על רווח שלא קיים".

7. בעניין מ.ל. השקעות (ע"א 4271/00) בחן בית המשפט העליון את השאלה האם הוצאות ריבית ריאלית בגין רכישת מגרש ובנייה עליו מותרות בניכוי בחישוב שבח המקרקעין לעניין הטלת מס שבח מקרקעין, על רקע נוסחו של הסעיף באותו מועד שלא התיר במפורש הכרה בהוצאות ריבית בחישוב השבח. בית המשפט השיב על שאלה זו בחיוב תוך שהוא מציין כי "החוק ביקש למסות את השבח, כלומר את הרווח הכלכלי שצומח לבעל המקרקעין עקב עליית ערכם". קבע בהמ"ש כי תכלית החקיקה היא גביית מס אמת והטלת מס רק על רווח אמיתי.

8. הועדה קובעת כי הקטנת יתרת שווי הרכישה בשל פחת שניתן היה לנכותו אך לא נוכה, הינה תוצאה המנוגדת לתכלית החוק, חותרת תחת העיקרון בדבר גביית מס אמת ומטילה חיוב במס על רווח היפותטי שלא קיים במציאות. הוכח כי מעולם לא נדרש ניכוי פחת בגין הפרדס. הובהר כי ההכנסות מהעצים היו זניחות. בכל דוחותיה של החברה נרשם שווי המקרקעין על פי מחיר הרכישה המלא.

9. לפיכך, קבעה הועדה כי יש מקום לקבל את העדויות ולקבוע כי העוררת לא ניכתה פחת מהכנסותיה. לפי תכלית החקיקה בעניין זה, אין מקום לנכות את הפחת משווי הרכישה ולהגדיל את השבח באופן מלאכותי ולא נכון. העררים התקבלו.

אנו עומדים לרשותכם לסיוע בעריכת שומה מס שבח עצמית וייצוג בפני מנהל מיסוי מקרקעין