פירוק איגוד  מקרקעין ככלי להקטנת נטל מס השבח

עו"ד אפרת סולומון ,    עו"ד אמיר אורגד

פירוק איגודי מקרקעין מהווה כלי ראשון במעלה בתכנון המס של בעלי המניות המחזיקים במקרקעין באמצעות חברה. החלופה של פירוק נבחנת, בדרך כלל, בהשוואה לחלופה של מכירת המקרקעין בידי החברה או של מכירת מניות החברה.

באמצעות בחירה בחלופה של פירוק יכולים בעלי המניות בחלק מן המקרים להקטין את נטל המס החל עקב מכירת המקרקעין. לעומת זאת, במקרים אחרים פירוקה של החברה עלול לגרום לבעלי המניות נזק בלתי-הפיך מבחינת היבטי המס של הפירוק והמכירה.

הבנת השלכות המס של פירוק איגודי מקרקעין מסייעת לבעלי המניות להחליט מהי החלופה הנכונה למימוש נכסי המקרקעין המוחזקים באמצעות חברה.

ברשימה זו נתמקד בשימוש שניתן לעשות במס על ה"רווח הנוסף" המוטל על בעל המניות מכוח הוראת סעיף 71א לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") במועד העברת המקרקעין מהאיגוד לבעלי המניות אגב הפירוק בפטור ממס שבח.

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי כאשר "הרווח הנוסף" הוא בסכום שלילי, אזי במועד מכירת הזכות במקרקעין על ידי בעלי המניות לאחר הפירוק יוכר הרווח הנוסף השלילי כניכוי כנגד השבח שנצמח במכירת הזכות במקרקעין.

 ה"רווח הנוסף" בפירוק חברה מוגדר כהפרש שבין שווי הרכישה המתואם של המקרקעין לבין עלות רכישת המניות שניתן ליחסה לרכישת המקרקעין. בחישוב הרווח הנוסף ניתן להגיע לתוצאה שלילית רק כאשר עלות המניות עולה על שווי הרכישה המתואם של המקרקעין.

עלינו לבחון את הוראת החוק המטפלות במיסוי העברת המקרקעין לבעלי המניות אגב פירוק איגוד ובמיסוי מכירת המקרקעין על-ידי בעלי המניות לאחר הפירוק, לשם הבנת הרציונל של ההוראה המתירה את ניכוי הרווח הנוסף השלילי מהשבח.

בהסתמך על סעיפים 31(א) ו- 37 לחוק, במכירת הזכות במקרקעין על ידי בעלי המניות לאחר הפירוק – נכנסים בעלי המניות בנעלי האיגוד בכל הנוגע לקביעת יום ושווי הרכישה (למעט מקרים בהם חלה הוראת סעיף 31(ב) לחוק). דהיינו, בעסקת מכר שכזו ייקבעו יום ושווי הרכישה שהיו נקבעים לו הזכות במקרקעין הייתה נמכרת על ידי האיגוד שממנו נתקבלה הזכות במקרקעין.

כאשר עלות המניות המיוחסת לרכישת המקרקעין עולה על שווי רכישת המקרקעין על ידי האיגוד, יש מקום להתיר לבעלי המניות בניכוי לא רק את עלות רכישת הזכות במקרקעין בידי האיגוד אלא את ההשקעה שהשקיעו ברכישת מניותיהם. זאת, בכדי למנוע הטלת מס על שבח הגדול מן השבח הכלכלי האמיתי הנובע לבעלי המניות  ממכירת המקרקעין לאחר הפירוק.

לו היה מותר בניכוי רק שווי רכישת המקרקעין על ידי האיגוד, בעלי המניות היו משלמים מס על השבח שנצמח בידי האיגוד מהמועד בו נרכשו המקרקעין על ידי האיגוד ועד למועד בו רכשו בעלי המניות את מניותיהם.

שבח זה מוסה כבר במועד שבו בעלי המניות הוותיקים מכרו את מניותיהם לבעלי המניות החדשים (מכוח הוראת סעיף 7א לחוק), ולכן אין למסותו בשנית בידי בעלי המניות החדשים במועד מכירת המקרקעין על ידם.

מאמר זה מבוסס על החוברת "מיסוי פירוק איגודי מקרקעין" מאת עו"ד אפרת סולומון, ממשרד מאיר מזרחי, ועו"ד אמיר אורגד (הוצאת רונן, 2012).

פירוק איגודי מקרקעין מהווה כלי חשוב בתכנון המס של בעלי המניות המחזיקים במקרקעין באמצעות חברה. החוברת (כ-120 עמ') נועדה לאפשר לקורא, להתמצא במבוך חקיקת המס בפירוק איגודי מקרקעין ולתכנן את צעדיו כך שמכירת הנכס תיעשה באופן דל מיסוי.

להזמנת הספר: www.ronen-missim.co.il