עסקאות מקרקעין והגבלים עסקיים

זיו שרון, עו"ד , ניר הורנשטיין, עו"ד

אימתי ימוסה הסכם מכירת מקרקעין מותנה בקבלת אישור הממונה על ההגבלים העסקיים? התשובה אינה פשוטה.

בפסק הדין הותיק בעניין אלדר שרון נקבע כי יום המכירה לצורך מס שבח ומס רכישה במקרה של הסכם עם תנאי מתלה הינו בד"כ יום חתימת הסכם המכר. ממועד זה יימנה פרק הזמן להגשת מש"ח, לתשלום המס, ובמקרה של תשלום דחוי לצבירת הפרשי הצמדה וריבית. מועד זה משפיע גם על השווי לצרכי מס, העשוי להשתנות במקרה של יום עסקה שונה בין בשל שינוי תנאי השוק או כתוצאה משינוי שער חליפין מקום בו העסקה נקובה במט"ח.

על אף האמור לעיל, קיימים חריגים, במסגרתם יידחה יום המכירה עד להתקיים תנאי. כאלה הם פני הדברים בעסקאות פינוי בינוי, תמ"א 38, מכירה בהליכי הוצאה לפועל, מכירה בידי המדינה או קרן קיימת וכן מכירה שאינה במזומן ומותנית בשינוי תב"ע. חריגים אלה קבועים בחוק עצמו, ואולם הם אינם מהווים רשימה סגורה, וקיימים חריגים נוספים מכוח פסיקה ונוהג, שעיקרם במקרים בהם נדרש אישור על פי דין (בד"כ ע"י בית משפט), שבהיעדרו אין תוקף להסכם. כך לדוגמה ביחס להסכם של קטין או פסול דין, מכירה ע"י כונס נכסים, מנהל עזבון ועוד.

בשנת 2010 ניתן ע"י ועדת הערר שליד ביהמ"ש המחוזי בחיפה פסק דין בעניין ראובן משכית במסגרתו נקבע כי גם אישור הממונה על ההגבלים העסקיים הינו תנאי מן הדין, ועל כן הסכם מכירת מקרקעין ייכנס לתוקפו לצורך השלכות מיסוי מקרקעין רק החל ממועד קבלת אישור הממונה. על פסק הדין הוגש ערעור לביהמ"ש העליון הן ע"י מנהל מיסוי מקרקעין והן ע"י הנישום (ביחס לנקודה אחרת, בה הפסיד). בחודש מרס האחרון, ניתן פסק דין קצר בהסכמה ע"י ביהמ"ש העליון (ע"א 7368/10) במסגרתו התקבל ערעור המדינה ביחס ליום המכירה. מנגד התקבלה טענת הנישום ביחס לסוגיה הנוספת. אף שמדובר בפס"ד בהסכמה, ומבלי דיון מעמיק לגופו, צפוי כי רשויות מיסוי מקרקעין יסתמכו עליו לצורך סירוב להכיר בטענה כי צורך באישור הממונה על ההגבלים דוחה את יום המכירה.

לטעמנו, חבל שכך. המדובר בצורך באישור רשות מוסמכת הקבוע בדין, ועל כן אין הוא שונה במהותו מאישור בית משפט, והנושא לא נדון לגופו בפסק הדין. מעבר לכך, לדעתנו יש מקום לחשיבה מחדש ושינוי גישה ביחס לכלל העסקאות המותנות בתנאי מתלה: ברובם המכריע של המקרים קודם לקיום התנאי המתלה ההסכם אינו בר ביצוע באופן מעשי, ועל כן קביעת אירוע המס ביום החוזה, אינה מתיישבת עם חיי המסחר והכלכלה, ועלולה ליצור עיוותי מדידה ועיוותי מס.

הכותבים הינם ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין וממשרד אלתר עורכי דין