תוכיח שיש בניין למרות שאינו רשום בדוחות הכספיים

רמי אריה, עו"ד רו"ח

מה שוויו של בניין שהוקם וקיים, אך ערך עלותו בספרי החשבונות נמוך באופן לא סביר ביחס לעלותו הנכונה של בניין כזה ? שאלה זו הרלבנטית בעיקר בחישוב שומה עצמית לעניין מס שבח, עמדה בפני ביהמ"ש העליון בע"מ 7792/09 כליף תעשיות נ' הוועדה המיוחדת לפי חוק יישום ההתנתקות שניתן ביום 16.5.2012. בהמ"ש העליון קובע כי עם כל הכבוד לספרי חשבונות ולדוחות כספיים, הרי יש להעריך בניין לפי שווי עלותו בפועל לפי ערכי שוק ולא לפי הרשום בדוחות הכספיים. לפסיקה זו חשיבות רבה בהערכת עלות נכסי מקרקעין לצורך חישוב מס שבח, כדלקמן:

1.       בעניין המועצה האזורית חוף עזה, עמד בית משפט העליון בעבר, על כך שהכלל הבסיסי בפיצוי על נזק הינו החזרת המצב לקדמותו, וכי מטרתו של הפיצוי ככזה היא "להעמיד את הנפגע באותו מצב בו היה נתון בעת הפגיעה, לולא הפגיעה". חוק ההתנתקות העומד ביסוד הערעור דנן, מאפשר פיצוי לפי ערך הנכס שפונה בעקבות ההתנתקות. אופן הפיצוי על פי שווי הנכסים מפורט בחלק א' לתוספת השלישית לחוק יישום תוכנית ההתנתקות.

2.       לחברת כליף תעשיות (1994) בע"מ (להלן: "כליף תעשיות") היה מפעל באזור התעשייה ארז שברצועת עזה. המפעל פעל ממבנה בן ארבע קומות בשטח כולל של 8,718 מ"ר. לנוכח תוכנית ההתנתקות נאלצו המערערים להתפנות ממנו.

3.       לטענת כליף תעשיות היא הוציאה על הקמת המבנה בנוסף לסכום שננקב בטופס הפחת, עוד חמישה מיליון ש"ח. לתמיכה בטענתה הציגה כליף תעשיות טופס פחת נוסף משנת 2004 המפרט בדיעבד הוצאות שהוצאו לכאורה (ולא דווחו) בשנים קודמות וכן חוזים עם קבלנים שנערכו בשפה הערבית.

4.       בפסק דינו מיום 16.8.2009 דחה בית המשפט (הנשיאה מ' ארד) את העתירה בציינו כי בהתאם לחוק יישום תוכנית ההתנתקות, הפיצוי בגין מבנה לעסק פעיל ניתן על פי עלות הקמת המבנה כפי שצוינה בטופס הפחת המקורי. העלות אותה ציינה כליף תעשיות בטופס הפחת המקורי שהוגש לרשויות מס הכנסה הייתה כ- 3,500,000 ש"ח, ועל כך אין חולק. לכן, כך קבע בית המשפט, אין העותרים זכאים לפיצוי נוסף בגין המבנה מעבר לסכום זה.

5.       בהמ"ש קובע כי נוכח ייחודו של אירוע ההתנתקות והפגיעה הקשה שנגרמה למפונים, ראוי לפרש את הוראות החוק בכלל, ואת ההוראות המעגנות את סמכותה של הוועדה המיוחדת לעניין הפיצוי בפרט, בדרך שיהיה בה כדי להגשים באופן מיטבי את תכלית הפיצוי שביסוד החוק, קרי - העמדתו של מפונה במצב קרוב ככל הניתן למצב בו היה לפני הפינוי.

6.       טענה נוספת שהעלתה הוועדה המיוחדת להצדקת החלטתה, נוגעת להשלכות התקציביות הלא מבוטלות, כדבריה, שתהיינה לאישור תשלום מיוחד בנסיבות כגון אלה שבענייננו. בהמ"ש העליון סובר כי טענה זו, אשר לא כללה התייחסות מפורטת לסכומים, אף היא דינה להידחות.

7.       ביהמ"ש העליון קובע כי במקרה זה שגתה הוועדה המיוחדת בכך שאימצה לעניין זה את קביעת ועדת הזכאות לפיה כליף תעשיות "לא הוכיחה כי אכן ביצעה את ההשקעות הנטענות על ידה". זאת משום שבפני הוועדה הוצגה ראייה מוצקה ומבוססת לעניין עלויות הקמת המבנה והיא -המבנה עצמו.

לדעתנו, לפסק דין השלכות רבות על קביעת שווי רכישה ושווי בנייה עצמית או שווי השבחות, לצורך חישוב מס שבח במכר מקרקעין, אף אם הוצאות אלו לא נכללו בדוחות הכספיים של המוכר. כמובן, שבמקרה כזה ראוי לבדוק מה ההשלכות האפשרויות של תביעת הוצאות אלו בדיעבד, אם יש השלכות כאלו במקרה זה או אחר. חיסכון המס בהחלט יכול להיות משמעותי מאד ביישום כזה של הכרה בהוצאות מלאות שהיו לרכישה או השבחות המקרקעין.