מיסוי מכירת מקרקעין ב"אזור"

זיו שרון, עו"ד  ,  ניר הורנשטיין, עו"ד

הגם שעל מכירת קרקע באזור דהיינו ביו"ש הוחל חוק מיסוי מקרקעין ופקודת מס הכנסה בדרך של הרחבה, קיים שוני באוכלוסיית הנישומים וראוי לזכור ולהפנים זאת.

חוק  מיסוי מקרקעין מטיל מס ברגיל על מכירת זכות במקרקעין בישראל. עם זאת  סעיף 16א  לחוק  הרחיב את תחולת המיסוי במקרקעין שהינם מחוץ לישראל אך נמצאים ביו"ש – האזור. בדומה נחקק בפקודת מס הכנסה סעיף 3א המרחיב אף הוא את תחולת הטלת המס על פי הפקודה  גם לפעילות עסקית ב"אזור". ברם בשני סעיפים אלו הרחבת התחולה של המיסוי הישראלי  הינה מוגבלת לתושבי ואזרחי ישראל ו/או  לתאגידים שחלק מבעלי מניותיהם הינם אנשים כאמור אלא שאז המיסוי של אותו תאגיד הינו אך ורק לפי החלק היחסי של תושבי/אזרחי ישראל בבעלות באותו תאגיד.

 דהיינו, לאור האמור לעיל, מכירת מקרקעין בידי תושבי חוץ חסרי זיקה כלשהי לישראל לא תהיה חייבת במס שבח כאשר החזקת המקרקעין הינה הונית, ואילו כאשר  החזקת המקרקעין בידי אותו תושב חוץ חסר זיקה לישראל הינה פירותית, לא יחויב מוכר המקרקעין במס הכנסה או מס חברות על פי כללי המקור הרגילים שבסעיף 4א לפקודה.

ובנוסף אם הרוכש הינו תושב חוץ כאמור אזי העיסקה לא תהייה חייבת גם במע"מ, ולמעשה מדובר בגן עדן מיסויי למשקיעי חוץ, בייחוד לאלה אשר אינם חייבים במס במקום מושבם.  

בשל היעדר החיוב, אין אפילו חובה לדווח על העיסקה למנהל מיסוי מקרקעין, אך במקרים  שבהם הרוכשים הינם תושבי ישראל ממילא ממולאים מש"חים ומנהל מיסוי מקרקעין מקפיד שלא לחייב את המוכר אלא רק את  הרוכשים.

נעיר כי כאשר מדובר בתאגיד שנרשם במדינה זרה בבעלות בעלי מניות זרים לחלוטין לישראל, עדיין ניתן יהיה למסותו מכוח שליטה וניהול בישראל כתושב ישראל, ככל שהתאגיד מנוהל מישראל ולכן יש להקפיד על ניהולו ב"אזור" של התאגיד.

כאשר מדובר באזרח ישראלי שהינו תושב מדינת אמנה, אזי אותו תושב יופטר מהחבות ע"פ הדין הפנימי על אף הוספת נישומים אלה לחייבים במס שבח/הכנסה על מכירת המקרקעין.  זאת מכוח אמנות למניעת כפל מס, הממסות רווחי הון רק במקום המושב, ובהינתן שברור כי  מדינות אמנה אלו אינן מתייחסות לאותה מכירה כמכירת מקרקעין בישראל החייבת במס לפי האמנות, אלא כמקרקעין מחוץ לישראל אשר עליהם חלה ברירת המחדל של מיסוי לפי מדינת התושבות.

הכותבים הם ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין ואלתר עורכי דין