עדכוני חקיקה ופסיקה במיסוי מקרקעין

מאיר מזרחי, עו"ד

עדכונים במיסוי מקרקעין - פסיקה

ע"א 10793/08 נאות דברת פיתוח ובניין בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות (13.2.12)

תיקון להסכם קומבינציה מסוג מכר חלקי, במסגרתו שונתה העסקה לעסקת מכר מלא (עסקת תמורות) מהווה עסקה חדשה המחייבת דיווח; דרישת הצהרה לפי סעיף 82 איננה מוגבלת בתקופת התיישנות וניתן להוציאה גם במקרה של דיווח חלקי.

ע"א 7368/10 מנהל מיסוי מקרקעין חיפה נ' משכית (12.3.12)

בפסק דין בהסכמה נקבע, כי יום המכירה של עסקה המותנית באישור הממונה על ההגבלים העסקיים הוא יום החתימה על ההסכם והוא אינו נדחה ליום אישור הממונה על ההגבלים העסקיים.

ו"ע (מחזי ת"א) 1443-12-09 כהנא נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור מרכז (19.2.12)

קביעת שווי מכירה בעסקת קומבינציה לפי שווי שירותי בנייה שהתחייב הקבלן לתת לבעלים, בהתבסס על חשבוניות שהנפיק הקבלן בגין שירותי הבנייה, ודחיית עמדת המנהל שקבע את שווי המכירה לפי שווי הקרקע.

ו"ע (מחוזי ת"א) 1330-07 מגדלי מירב (1990) בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין (19.1.12)

חברת בית האיכרים מכרה את זכויותיה בנכס לנאמן עבור שתי חברות שנתנו הצעות זהות. בין שתי החברות נערכה התמחרות ואחת מהן פרשה תמורת סכום מסוים. נקבע כי מדובר בשתי עסקאות החייבות במס רכישה -  מכירת הנכס על ידי בית האיכרים לשתי החברות המתחרות בחלקים שווים באמצעות הנאמן, ולאחר מכן מכירת זכויות החברה המוותרת לחברה הזוכה (תמורת מחצית התמורה ששולמה לבית האיכרים, בתוספת סכום הוויתור).

ו"ע (מחוזי ת"א) 1290-09 גוטצייט נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור ת"א (14.2.12)

אדם שקיבל נכס במתנה ומוכר אותו באותה שנת מס, יכול לערוך פריסה לצורך חישוב מס השבח,  שכן הוא נכנס לעניין זה בנעלי נותן המתנה ולכן "תקופת הבעלות" שלו לעניין סעיף 48א(ה) לחוק נמדדת מיום רכישת הנכס על ידי נותן המתנה; שווי הרכישה במכירת חלק מהמקרקעין ייקבע כחלק יחסי מתוך השטח המאוחד של מספר חלקות, על אף שהאיחוד לא בוצע בפועל אלא נקבע רק בהסכם שיתוף.

ו"ע (מחוזי חי') 19393-05-11 לוביא נ' מנהל מיסוי מקרקעין- חדרה (23.2.12)

ועדת הערר סירבה להקדים את יום המכירה מיום החתימה על הסכם המכר למועד החתימה על זיכרון הדברים, שכן זיכרון הדברים, בהתאם לדין הכללי, לא היה בעל תוקף משפטי מחייב לאור תוכנו והדגשת הצדדים כי אין מדובר בהסכם מחייב.

ו"ע (מחוזי ים) 3012-09 פיננסיטק בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים (26.3.12)

העוררת מכרה אופציה בתמורה לקבלת אגרות חוב חסומות למסחר בבורסה מכוח חוק ניירות ערך.  בסופו של דבר התברר כי ערך האג"ח ירד באופן קיצוני. העוררת טענה, כי יש לתקן את שווי המכירה בהתאם לתמורה שתתקבל בפועל, שכן לא ניתן היה לכמת את שווי אגרות החוב במועד ההתקשרות לאור החסימה אליהן היו כפופות. ועדת הערר דחתה את טענת העוררת ופסקה, כי יש לקבוע את שווי המכירה בהתאם לידוע ביום ההתקשרות, על אף הקושי האובייקטיבי להעריך את שוויין של אגרות החוב החסומות למסחר במועד זה.

ו"ע (מחוזי חי') 31394-02-11 פרבר נ' מנהל מס שבח חיפה (3.10.11)

ניתן להתיר בניכוי מהשבח הוצאות שהוצאו לצורך עבודה עצמית לפי סעיף 39(1) לחוק. יש להוכיח את שווי העבודה לפי מחיר השוק של עבודה דומה המבוצעת על ידי בעלי מקצוע באותה רמה.

ו"ע (מחוזי י-ם) 1026-00 גבריאלי נ' מנהל מיסוי מקרקעין (9.1.12)

לא ניתן להכיר בהוצאות שכ"ט עו"ד אשר אינן מגובות באסמכתאות לגבי כל רכיב ורכיב הנכלל בניכוי המבוקש. אין להסתפק בטבלה המפרטת את ההוצאות או בעדות של מזכירה מהמשרד.

ע"מ (מחוזי ת"א) 1209-07 אשטרום מרכזי מסחר ומלונאות בע"מ נ' פקיד שומה (6.2.12)

תשלומים ששילמה חברה לחברה קשורה עבור דמי ייעוץ וניהול בקשר עם עסקה לרכישת מקרקעין, אינם מהווים הוצאה פירותית ואינם קשורים במישרין עם עסקיה של המערערת, ולכן לא ניתן להכיר בהם בניכוי במסגרת סעיף 17 לפקודה.

ע"מ (מחוזי חי') 28661-12-10 דגון בתי ממגורות לישראל בע"מ נ' פקיד שומה חיפה (16.2.12)

מנהל מיסוי מקרקעין קבע, כי עסקה מסוימת אינה מהווה עסקה במקרקעין. על קביעה זו הוגש ערר לוועדת הערר, ולאחר מכן לבית המשפט העליון, ואילו פקיד השומה קבע במקביל, כי מדובר בעסקה החייבת במס לפי חלק ה' לפקודת מס הכנסה (רווח הון). נקבע, כי יש לעכב את הליכי השומה במס הכנסה עד לקבלת הכרעה בערעור שהוגש לבית המשפט העליון.

ע"א 8114/09 מלכיאלי נ' פקיד שומה חולון (1.2.12)

כאשר מתקיימת תלות בין הכנסות שני בני זוג, תחושב הכנסתם במשותף, גם אם גובה שכרם לא נבע משיקולי מס. מדובר בחזקה חלוטה אשר לשונו של סעיף 66(ד) לפקודת מס הכנסה אינה מאפשרת להפריכה.

חקיקה, הוראות ביצוע והחלטות מיסוי

הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון - הרחבת הפטור ממס על חיזוק מבנים), התשע"ב-2012

מוצע כי מכר זכויות לבנייה נוספת בעסקת תמ"א 38 שמקורן בתכנית מפורטת או כל תכנית אחרת, יהיה פטור ממס, בתנאי שהתמורה לבעלי היחידות תהיה בשירותי חיזוק, והזכויות נכללות בהיתר שניתן לצורך חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה; מוצע כי ניתן יהיה לשנות הצמדות או לבטלן בפטור ממס בתנאים מסוימים.

הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 73) (בית דין לעררים), התשע"ב-2012

מוצע לשנות את הרכב ועדת הערר, כך שבמקום הרכב יכהן דן  יחיד שהוא שופט בית משפט מחוזי או שופט בדימוס. כן מוצע למחוק את התנאי להגשת ערעור לבית המשפט העליון על החלטת ועדת הערר לפיו ניתן לערער רק בבעיה משפטית.

תוספת מס' 2 להוראת ביצוע 11/2002 – הרחבת הפטור ליחידת מגורים בפרויקט פינוי בינוי (12.2.12)

אחת החלופות לקביעת תקרת השווי לקבלת פטור ממס שבח למוכר בעסקת פינוי בינוי נקבעה בתיקון 67 לחוק והיא כי שווי דירת המגורים החלופית יהיה שווי של דירת מגורים ששטחה 150% משטחה של יחידה הנמכרת ולא יותר מ-200 מ"ר. נקבע כי הצגת חשבון ארנונה תהווה הוכחה לשטח הדירה הנמכרת.

תוספת מס' 1 להוראת ביצוע 6/2011 – הארכת תקופת הוראת השעה לעניין קביעת מס מופחת במכירת קרקעות שנרכשו לפני 7.11.2001

הארכה בשנה נוספת ועד ליום 31.12.12 של ההטבה שהוקנתה בהוראת השעה לעניין הגדלת ההיצע של דירות מגורים, לפיה יופחת שיעור מס השבח במכירת קרקעות (ע"י יחידים) המיועדות לבניית 8 דירות מגורים לפחות, כשהקרקע הנמכרת נרכשה בין 1.4.61 – 6.11.01.

הוראת ביצוע 5/12 – תיאום סכומים לפי סעיף 94א(א) לחוק- קנסות אי הצהרה

סכומי הקנסות מיום 16.1.12 ועד 15.1.13 עודכן כדלקמן: קנס אי הצהרה - 260 ₪ לכל שבועיים של איחור; קנס אי הודעה – 210 ₪ לכל שבועיים של איחור.

החלטת מיסוי 6644/12 - פינוי בינוי

להלן עיקרי ההחלטה: במסגרת הזכאות לפטור ממס שבח ניתן לתת לדייר דירה חלופית שאינה במתחם הפרויקט; כאשר ביחידה הנמכרת מתגוררים מס' תאים משפחתיים, יינתן פטור עצמאי לכל תא משפחתי בגין יחידה חלופית שיקבל; לדייר המחזיק בדירת מגורים וביחידה אחרת יינתנו שני פטורים; לשטח הדירה החלופית לא יצטרפו שטחי חניות, מחסנים לא צמודים ומרפסות; כשלצד הדירה החלופית ניתן פיצוי לרכישת דירה נוספת, חלק מסכום הפיצוי יצטרף לשווי הדירה עד לתקרת הפטור, והיתרה תמוסה במס שבח ובמס רכישה.

עדכונים במס ערך מוסף - פסיקה

ע"מ (מחוזי ת"א) 3467-04-10 שרונים אבן יהודה בע"מ נ' מנהל מע"מ נתניה (6.2.12)

ריבית רעיונית הנצמחת בגין הפיקדון שניתן על ידי דייר מוגן, מהווה חלק מהמחיר הכולל של עסקת הדיור המוגן ולכן חייב במע"מ. טענת המערערת כי לא נצמח לה ערך מוסף אינה הדרך הנכונה להכריע. יש לבחון תחילה את עצם האפשרות לניכוי מס תשומות רעיוני. לשם כך יש להראות, כי קיים "מס תשומות" במקרה הנוכחי. על מנת להתיר ניכוי בגין תשלום הריבית הרעיונית, על הנישום להוכיח שבינו לבין כל אחד מהדיירים התקיימה עסקה שעניינה מתן שירותי אשראי מהדייר כלפיו, כי הוטל עליו מע"מ בגין אותה עסקה וכי הוצאה לו חשבונית מס כדין או מסמך אחר.

בג"צ 438/10 עמותת דיירי הדיור המוגן בישראל ואח' נגד מנהל רשות המיסים (7.3.12)

בשאלה האם שירותי דיור מוגן מחייבים במע"מ או זכאים לפטור כעסקת שכירות נקבע, כי מאחר שלצד רכיב המגורים ניתנים גם "שירותים הנוספים", המהווים רכיב עצמאי, אין מדובר בעסקת שכירות העומדת בפני עצמה. סיווג העסקה כעסקת שכירות עלול להביא לכך שרשויות המס יחייבו את הצדדים לעסקה במס שבח ומס רכישה, תוצאה שבוודאי אינה באינטרס הדייר.

ע"א 4027/10 ידיד אליהו ויעקב קבלנים נ' מנהל מס ערך מוסף (8.3.12)

פגם שנפל בניסוח השומה בשל נימוק שלא צוין מפורשות, אך ברי כי עמד בבסיס החלטת המשיב כבר בשלב השומה, לא יוביל כדי הסעד הדרסטי שעותרת לו המערערת. בנסיבות דנן, השתקת המשיב מלהעלות טענה שעשויה להתברר כנכונה, עלולה להטות את השומה לטובת המשיב מבלי שיש צידוק לכך.

ע"ש (מחוזי י-ם) 356-08 ר.ד.מ.פ זמן אוויר בע"מ נ' מנהל מע"מ ירושלים (9.2.12)

אין במעמדו הקונסטיטוטיבי של הרישום כעוסק במע"מ אילת כדי למנוע את האפשרות להעניק לו תוקף למפרע, ככל שהנישום עומד בתנאים המהותיים שהיו מצדיקים רישומו לו היה מגיש בקשתו בזמן.

ע"ש (מחוזי ת"א) 28244-10-10 פושקין ניהול מסעדות בע"מ נ' מנהל המכס והמע"מ (10.2.12)

שעה שנישום גרם לסחבת בבירור השגתו קמה לו מניעות לטעון בדיעבד, כי הרשות לא עמדה במועד למתן ההחלטה, על אף שההחלטה ניתנה בעל פה וללא נימוקים.

ע"מ (מחוזי ת"א) 1126-06 מכבי ת"א כדורגל בע"מ נ' רשות המיסים בישראל (12.2.12)

בית המשפט יישם את המבחנים השונים שנקבעו בפס"ד בשערייך ירושלים (ע"א 767/87) לצורך סיווג נישום כמלכ"ר (מבחן המטרה וכוונת הרווח, מבחן חלוקת הרווחים, מבחן מהות הפעילות וכו') וקבע, כי יש כי יש לסווג את המערערת (שנרשמה כ"עוסק") כמלכ"ר כפי שקבע המשיב.

חקיקה והחלטות מיסוי

חוק מס ערך מוסף (תיקון מס' 42 והוראת שעה), התשע"ב–2012

מועד החיוב במע"מ במקרים בהם מחיר העסקה נקבע עפ"י סעיף 10, יחול עם נתינת השירות ולא עם קבלת התמורה; הטלת קנס בשיעור של 30% ממס התשומות שעוסק לא רשם ולא ניכה במועד הקבוע בסעיף 38(א). הקנס יוטל רק אם אי הרישום מהווה סטייה מהותית בניהול ספרים. על הקנס ניתן להגיש ערעור לבית המשפט המחוזי; ביטול המגבלות והסייגים להארכת המועד לניכוי מס תשומות לתקופה של חמש שנים בסעיף 116 לחוק מע"מ; המועד להוצאת חשבונית יהיה תוך 14 יום ממועד החיוב במס וכמו כן, קונה לא ידרוש חשבונית מס קודם לתשלום התמורה או חלקה אם מועד החיוב במס על בסיס מזומן.