בהיעדר הגדרת נאמנות ברורה – עלול להיות כפל מס

רמי אריה, עו"ד רו"ח

ביום 19.1.2012 קבע ביהמ"ש המחוזי בתל אביב-יפו בו"ע 1330-07 מגדלי מירב בע"מ ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין, כי משנקבע במסמך הנאמנות כי הרכישה היא עבור הצדדים בחלקים שווים והצדדים מתחייבים ביחד ולחוד למלא ולבצע אחר כל ההתחייבויות שהנאמנים לקחו על עצמם לפי חוזה המכירה זו העסקה, עסקה מאוחרת יותר של העברת מחצית לקונה אחד מתוך השנייה חייבת במס נוסף. כדלקמן:

1. הערר שבפנינו מתייחס למכירת "בית האיכרים" שברח' קפלן 8 בתל אביב לשני נאמנים שייצגו את חברת מגדלי מירב בע"מ (העוררת) וחברת ג'י.אל.אי מרכז רוטשילד בע"מ שניגשו למכרז לרכישת "בית האיכרים".
2. לטענת המשיב, המסמכים קשורים לעסקה מצביעים בבירור כי העוררת וג'י.אל.אי רכשו שתיהן יחדיו את הזכויות בבית האיכרים, ולאחר רכישה זו מכרה העוררת את זכותה במקרקעין לג'י.אל.אי.
3. נאמר במפורש במסמכי הנאמנות וההתמחרות כי המדובר ב"רוכש משותף". שתי החברות ביחד שילמו את הסכום של 5.5 מיליון דולר.
4. ביהמ"ש קבע כי טענת העוררת, לפיה הנאמנות הייתה לטובת מי שיזכה בהליך ההתמחרות בין שתי הקונות לבין עצמן, אין לה אחיזה במסמכים שהונחו בפני הוועדה.
5. מסמך הנאמנות קובע הלכה למעשה כי הרכישה מיום 17.8.2006 מבית האיכרים בוצעה עבור מגדלי מירב (העוררת) וג'י.אל.אי בנאמנות בחלקים שווים, וזאת עד לביצוע הליך ההתמחרות.
6. בית האיכרים מכר את הממכר מכירה מוחלטת עפ"י חוזה מיום 17.8.2006 לעורכי הדין של הצדדים בנאמנות. באותה תקופת ביניים שבין "יום המכירה" לבין מיצוי תהליך ההתמחרות עולה השאלה מיהו הרוכש? מיהו האחראי לקיום כל התנאים שנקבעו בחוזה המכירה? מיהו האחראי במקרה ובאותה תקופת ביניים תהיה הפרה של החוזה? האם הנאמנים? בוודאי שהנאמנים לא יסכימו ליטול על עצמם אחריות וחשיפה, מעבר לעובדה שהם נאמנים ללא כל אינטרס אישי וכלכלי בנכס, ומשכך קבעו במסמך הנאמנות שבתקופת הביניים עד למיצוי תהליך ההתמחרות, הנאמנות הינה עבור הצדדים בחלקים שווים והצדדים מתחייבים ביחד ולחוד למלא ולבצע אחר כל ההתחייבויות שהנאמנים לקחו על עצמם לפי חוזה המכירה, כך שהנאמנים לא יהיו אחראים באופן אישי כלפי בית האיכרים.
7. הן המשיב והן העוררת מאזכרים את ההלכה שיצאה מבית מדרשו של ביהמ"ש העליון בעניין יוסף כהן ואח', לפיה ולעניין חוק מיסוי מקרקעין, פלוני יכול להיות נאמן רק בעבור נהנה ידוע וקונקרטי ולא עבור "נהנה נסתר".
8. ב"כ העוררת מבחין בין המקרה בפס"ד יוסף כהן למקרה דנן, שכן במקרה דנן הנאמנות אינה נסתרת היות ומתווה העסקה של ההתמחרות היה ידוע למשיב כבר במועד הגשת הודעת הנאמנות.
9. לדעת ביהמ"ש אין כל רלוונטיות במקרה דנן, להלכת יוסף כהן, היות ובסופו של יום גם המשיב אינו חולק על עצם קיום הנאמנות אלא טענתו היא שהנאמנות היא עבור שני הצדדים בחלקים שווים.
10. באמרת אגב הוסיף ביהמ"ש כי יישום הלכת יוסף כהן במקרה דנן (לפי הגישה המחמירה), היה מביא ל"שילוש" מס הרכישה שכן אי הכרה בנאמנות משמעותו שהנאמנים רכשו את הנכס מבית האיכרים ו"מכרו" אותו לנהנים. תוצאה בלתי ראויה, שאין ספק שגם העוררת לא הייתה רוצה בהתקיימותה.
11. יש לראות את עסקת רכישת בית האיכרים כפי שהמשיב ראה אותה. קרי, בשלב ראשון מכרה בית האיכרים בע"מ את זכויותיה בנכס למגדלי מירב (העוררת) ולג'י.אל.אי בחלקים שווים (באמצעות נאמנות עוה"ד דיאמנט וקלי). בשלב שני (בתום שלב ההתמחרות), מכרה מגדלי מירב את מחצית זכויותיה בנכס לג'י.אל.אי, תמורת מחצית התמורה ששולמה לבית האיכרים, בהתאם לכך יש לקבוע את שומת מס הרכישה לעוררת.
12. התוצאה קשה היות ומס הרכישה הינו מס עקיף, המוטל על המחזור ולא על הרווח, אך זאת התוצאה המשפטית והכלכלית המתבקשת נוכח מבנה העסקה אותה בחרו הצדדים לבצע. לזה קוראים "תאונת מס" שניתן היה למנעה מראש כנראה.