מאיר מזרחי ושות'

משרד עורכי - דין

______________________________________________________________

*מוסמך לעריכת דין במדינת ניו יורק

בס"ד

‏08 יוני 2004

‏י"ט/סיון/תשס"ד

לכבוד

הנדון:   תקצירי פסיקה והוראות מקצועיות בתחום מיסוי מקרקעין

1.                       אנו  מתכבדים להעביר לעיונך תקצירי פסיקה והוראות ביצוע עדכניים.

2.                       יש לשים לב במיוחד לפסק הדין רוגובין הקובע כי במכירת נדל"ן בשנים 2002 – 2003 זכאי המוכר להנחה גם ממס מכירה.

3.                       אנו מקווים שיהיה ברשימה זו להיות לך לעזר.

בכבוד רב,

מאיר מזרחי, עו"ד

תקציר פסקי דין והוראות מקצועיות במיסוי מקרקעין

1.                  ו"ע 1337/03 רוגובין, הנחה ממס מכירה במכירת מקרקעין בשנים 2002 – 2003.

סעיף 48א1, המעניק הנחה במכירת מקרקעין שנרכשו לפני 7.11.2001, ונמכרו בין ה – 7.11.2001 ל – 31.12.2003, חל גם לגבי מס מכירה, ולא רק לגבי מס שבח. זאת, בניגוד לעמדת רשויות המס. מומלץ לאור פסק הדין להגיש בקשה לתיקון שומה ולקבל הזר מס המכירה ששולם ביתר (במכירות בשנת 2002- הנחה של 20%, במכירות בשנת 2003 – הנחה של 10%).

2.                  ו"ע 2010/01 מלונות צרפת

בית המשפט אישר פיצולה של עסקת רכישת מלון לשתי עסקאות נפרדות: האחת, רכישת המגרש ושלד המלון הבנוי עליו, והשנייה השלמת בניית המלון על ידי מוכרת המגרש שהיא חברה קבלנית ובכך הפחית את החבות במס רכישה. זאת, בעיקר בשל העובדה שהיה טעם כלכלי לפיצול.

3.                  ע"א 8789/02 מנהל מס שבח נ' נפתלי שדמי

בעסקת קומבינציה (מסוג "מכר חלקי") בה המוכר מבקש פטור לדירה קיימת וחישוב המס נעשה לפי הלכת יוניזדה, יום הרכישה של הדירות שהתקבלו בעסקת הקומבינציה יהיה בכל מקרה יום החתימה על הסכם הקומבינציה. עלות הרכישה של יתרת הקרקע שטרם נמכרה יהיה בהתאם לשווי שנקבע בעסקת הקומבינציה.

4.                  וע 1081/02 עזורי לילך

סעיף 49ו הקובע תקופת צינון לדירה שהתקבלה במתנה, אינו חל במקום בו חלפו למעלה משלוש שנים מקבלת הקרקע במתנה ועד לסיום בניית הדירה על ידי מקבל המתנה (מכספו).

5.                  ע"א 3180/03 בנק לאומי לישראל נ' הררי, מפרק חברת ברג

החברה משכנה מקרקעין לטובת הבנק המערער. בעלי מניות החברה ומנהליה ערבו אישית לפרעון החוב והבנק מימש את המשכנתא באמצעות כונס נכסים. הכונס קיזז את הפסדיה הצבורים של החברה כנגד חבות המס במימוש המקרקעין, וכך, בניגוד לפסיקת בית המשפט המחוזי, אישר בית המשפט העליון שימוש בהפסדי החברה בין היתר בשל הסכמת כל בעלי המניות לשימוש בהפסדים הצבורים לטובת הבנק, וכן לאור העובדה שהשימוש בהפסד נעשה כדין. 

6.                  וע 1121/02 אנזור בן יוסף

נישום שמחזיק דירת מגורים, קונה דירת מגורים חדשה, ולאחר מכן מוכר את דירת המגורים החדשה, לא יוכל ליהנות מההקלה במס רכישה הקבועה בסעיף 9(ג1א)(2) לחוק מס שבח, שכן הקלה זו חלה רק כאשר דירת המגורים הישנה נמכרה והוחלפה בדירה החדשה.

7.                  ע"ש 3035/97 פפו מפעלי בנייה

חברה שזכתה במכרז לרכישת מקרקעין, אולם לאחר מכן החליטה לא לרכוש את המקרקעין עבור עצמה וחתמה על חוזה עם חברה אחרת, לפיו רכישת המקרקעין נעשתה בנאמנות עבור החברה האחרת, לא תיחשב כנאמן החל מיום הגשת ההצעה למכרז, שכן אם אדם פועל בשם עצמו, אין הוא יכול להחליט כעבור זמן, שהפעולה שעשה בעבר נעשתה למעשה בנאמנות עבור אחר.

8.                  ו"ע 1133/03 שטיינקלר חיה

1.         נטל ההוכחה של טענת העוררת, לפיה קיבלה מקרקעין מאביה במתנה בשנת 52', מוטל על העוררת.

2.         אין לקבוע כי המקרקעין ניתנו ע"י אביה על העוררת במתנה בע"פ, בהתבסס על תצהיר העוררת בלבד, בלא ראיות נוספות. זאת, למרות שבשנת 52' טרם חל חוק המתנה ולכן ניתן היה לתת מתנות בע"פ.

9.                  ו"ע 4018/03 שוחט רן ואפרת

ביישוב חקלאי, חלקות שגודלן 620-650 מ"ר, הן בגודל סביר הדרוש לבית מגורים. לא הוכח כי הקרקע הריקה מחוץ לבתים משמשת למטרה כלשהי, כמו כן הסיכוי לעבד את הקרקע הריקה לחקלאות הוא קלוש שכן העותרים אינם זכאים לקבל מכסות מים לחקלאות. לכן יש לסווג את המקרקעין כחלק מ"דירת המגורים", לצורך קבלת פטור במכירה.

10.              ו"ע 1021/02 רולניק טל

לוועדת ערר סמכות לדון בערר שעניינו הטלת קנסות בשל איחור בהגשת הצהרות על עסקה. איחור בהגשת הצהרה למס שבח, שנובע מתוך סברה מוטעית, לפיה על העסקה מוטל מס הכנסה, תוך דיווח על העסקה לשלטונות מס הכנסה, מהווה עילה מוצדקת לביטול הקנס בגין האיחור. לאור היעדר ראיות לטענת העוררים, שהוטעו ע"י המוכר לחשוב שהמכירה נתונה לשומת מ"ה, (בהסכמת הצדדים לא הוגשו ראיות) נדחה הערעור. ייתכן שיש מקום לבחינה מחדש של טענה זו על ידי המשיב לפנים משורת הדין.

11.              ע"ש 4771/98 גוטסמן דב ורחל

למכירת זכויות הבנייה שנדונה בפסה"ד, מתלווים סממנים מסחריים המשבצים אותה כמכירת "זכויות במקרקעין" (ר' עניין נכסי  ר.א.ר.ד). סממנים אלו כוללים עריכת הסכם בין "מוכר" ו"רוכש" של הזכות במקרקעין, ותשלום  תמורה עבור המכר. קבלת התוכנית שלא בהסכמת הצדדים, וחלות מס שבח  על מוכר זכויות הבנייה ולא על הרוכש, אינה משנה את התוצאה הסופית, לאור קיום הסממנים המסחריים.

הוצאות שהוציאו העוררים לשימור הבניין, לא יתוספו לשווי הרכישה, שכן לא השביחו את אחוזי הבנייה.

12.              ו"ע 1180/03 שנפ משה

לא ניתן לבקש פטור ממס במכירת דירה בדיעבד, בדרך של תיקון שומה, כשנתיים לאחר תשלום המס על פי השומה העצמית, כאשר הנימוק הוא, שהנישום התכוון מלכתחילה לבקש את הפטור במכירה עתידית של דירה אחרת שברשותו, אולם לאור הרעה במצבו הבריאותי וויתר על הכוונה למכור את הדירה האחרת. ניתן לתקן שומה לפי סעיף 85 לחוק וטענה זו אינה בין העילות המופיעות בסעיף. 

13.              ו"ע 1450/01 שביט ואח'

במכירת דירת מגורים שתמורתה הושפעה מזכויות לבנייה נוספת, יינתן פטור ממס מכירה רק בגין חלק התמורה המיוחס לדירת המגורים. דהיינו: כמו הפטור ממס שבח, מוגבל הפטור ממס מכירה לפי סעיף 72ה לחוק, לדירת המגורים ללא זכויות הבנייה, בהתאם לסעיף 49ז לחוק.

חישוב הפטור כאמור לפי תקנה 2 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה)(פטור ממס מכירה), תש"ס-2000, מתיישב עם לשון החוק ואין לראות בתקנה משום חריגה מסמכות.

14.              הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 9/2004 – הרפורמה במיסוי מקרקעין - שינוי מבנה:

הוראת הביצוע עוסקת בתיקון 130 לפקודת מס הכנסה (להלן: "התיקון"), שביצע שינויים בחלק ה2 לפקודה, העוסק בשינוי מבנה:

1.         התיקון מאפשר העברת זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין לחברה שהיא איגוד מקרקעין, בתמורה להקצאת מניות באותה חברה.

2.         במסגרת התיקון הוסף סעיף 104א(ב1) הקובע כי העברת "קרקע" לאיגוד מקרקעין או לאיגוד שהפך לאיגוד מקרקעין לאחר ההעברה, לא תתחייב במס, בתנאים הבאים:

(א)       עמידה בתנאים המצטברים הקבועים בסעיף 104א לפקודה.

(ב)       הושלמה בניית בנין על אותה קרקע בתוך 4 שנים ממועד ההעברה.

3.         הנציב הוסמך לאשר מיזוג בין חברות שכולן או חלקן איגודי מקרקעין, בתנאים שיורה (בטרם התיקון נדרש כי החברות יהיו חברות אחיות או חברת אם וחברת בת). סעיף זה מחייב אישור מראש מאת הנציב לתוכנית המיזוג. יום המיזוג נחשב כיום המכירה, ולכן יש לדווח על העסקה תוך 30 (או 50) יום ממועד זה, ולא להמתין לקבלת הרולינג לעניין המיזוג.

4.         סעיף 105ג לפקודה אינו מאפשר לפצל חברה באופן שבו החברה המתפצלת או החברה החדשה יהיו איגודי מקרקעין, אלא אם מדובר באיגודי מקרקעין להם הכנסה עסקית לפי סעיף 2(1) לפקודה.

15.              הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 8/2004 – ייחוס ניכויים במכירת דירת מגורים מזכה שתמורתה הושפעה מזכויות לבניה נוספת לפי סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין

למרות לשון החוק יתאפשר יחוס הוצאות מסוימות מן השבח המיוחס לזכויות הבניה.