עדכוני חקיקה ופסיקה במיסוי מקרקעין – פברואר 2012

מאיר מזרחי, עו"ד

פסיקה

ו"ע (מחוזי י-ם) 2010-01 מלונות צרפת ירושלים בע"מ נ' מנהל מס שבח ירושלים (9.1.12)

צומצמו אפשרויות הפיצול בין מיטלטלין למקרקעין במכירת נכסים, לצורך החיוב במס רכישה. לגבי מרבית חלקי מערכת המיזוג והמעליות נקבע, כי הם מהווים "מקרקעין", וכך גם מערכת החשמל והתאורה, פרט לגופי תאורה, מנורות ונברשות, שנאים, מתגים ומפסקים, הנחשבים "מיטלטלין".

עמ"ה 26-09 (מחוזי י-ם) מזרחי נ' פקיד שומה ירושלים 3 (11.12.11)

עסקה, במסגרתה מכרה המערערת וילה שבנתה בסיוע אביה, שהיה קבלן בניין, על גבי מגרש שרכשה מהמינהל, סווגה כעסקה הונית, בהתבסס על מבחני הפסיקה להבחנה בין הכנסה הונית לפירותית, ותוך מתן משקל מיוחד לכוונת המערערת לבנות בית למגוריה בקרבת משפחתה.

ו"ע (מחוזי ב"ש) 47482-03-11 שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין (12.12.11)

חברה א' רכשה את יתרת זכויות החכירה של חברה ב' במקרקעין, שהוקנו לחברה ב' בהסכם חכירה מול המינהל, שכלל גם אופציה להארכת תקופת החכירה ב-49 שנים נוספות. בגין הרכישה שילמה חברה א' מס רכישה. לאחר ההתקשרות בין חברה א' לחברה ב', חתמה חברה ב', שהזכויות עוד היו רשומות על שמה, על חוזה חכירה מהוון עם המינהל בשיעור היוון של 91%. נקבע, כי בעת מימוש האופציה על ידי חברה א', עליה לשלם מס רכישה על כל תקופת החכירה המוארכת.

ו"ע (מחוזי ב"ש) 44565-02-11 שמי-בר מקרקעין 1993 בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין (13.11.11)

הנסיבות דומות לנסיבות עניין שיכון ובינוי לעיל, אלא שבמקרה זה הוכח כי חברה ב' שילמה בעבר מס רכישה גם בגין תקופת האופציה. למרות זאת נקבע, כי חברה א' אינה נכנסת לנעליה של חברה ב' לעניין זה ועליה לשלם מס רכישה בעת מימוש האופציה בגין תקופת החכירה המוארכת.

ו"ע (מחוזי ת"א) 11068-04-10 חכים נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה (13.12.11)

דירת נופש אינה יכולה להיחשב דירת מגורים מזכה לצורך קבלת הפטור ממס שבח במכירתה, לפי סעיף 49ב(1) לחוק, שכן על אף שקיימים בה מתקנים המאפיינים דירת מגורים כגון מטבח, מקלחת ושירותים, היא לא שימשה דרך קבע למגורי המשפחה.

ו"ע (מחוזי ת"א) 1132-07 דג הכסף פיתוח והשקעות בע"מ נ' מנהל מס שבח תל אביב (13.12.11)

כשהתמורה המוסכמת נקבעת בדולרים ומשתלמת בשיעורין, יש לחשב אותה לפי שער הדולר ביום המכירה ולא במועדים נדחים כלשהם; נדחתה טענה להיוון שווי המכירה בשל העובדה כי 93% מהתמורה שולמו כעבור 8 חודשים מיום החתימה על הסכם המכר, שכן לא הובאו ראיות לביסוס טענת ההיוון.

ו"ע (מחוזי ת"א) 1123-09 אברהם נ' מנהל מיסוי מקרקעין, אזור תל-אביב (27.12.11)

אין להתיר בניכוי מן השבח תשלום דמי פינוי לדיירים מוגנים אשר שהו בנכס, כאשר בעל הנכס שילם מס הכנסה על דמי השכירות על פי מסלול המיסוי המופחת (10%), שכן שיעור המס המופחת מגלם בתוכו את ניכוי הוצאות שהוצאו ביצור ההכנסה מדמי השכירות.

ו"ע (מחוזי ב"ש) 42217-06-11 פרום נ' מנהל מיסוי מקרקעין באר שבע (21.12.11)

במקרה של אי מתן החלטה בהשגה במועד הקבוע לכך בחוק, יש לראות את ההשגה כאילו התקבלה.

עמ"ה (מחוזי י-ם) 510/07 גרין נ' פקיד השומה ירושלים 1 (12.9.11)

פקיד השומה מוסמך לבטל הסכם שומה שנפלה בו טעות ביחס להכנסה החייבת.

חקיקה והוראות ביצוע

חוק לשינוי נטל המס (תיקוני חקיקה), התשע"ב - 2011 (טרכטנברג)

ביטול המקדמה על חשבון מס השבח החל מיום 1.4.2013; העלאת שיעורי המס על השבח הריאלי בגין מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין החל מיום 1.1.12: ליחיד ל-25%, לבעל מניות מהותי בפעולה באיגוד מקרקעין ל-30% ולחברה ל-25%. כתוצאה מכך יחולו 3 תקופות חישוב שבח: מיום הרכישה ועד ליום 7.11.01 – שיעור המס יהיה 48%, מ-7.11.01 ועד 1.1.12 – עד 20% ומ-1.1.12 ואילך – שיעורי המס החדשים כמפורט לעיל; נקבעה הוראת שעה לשנים 2012-2017 לגבי נכסים שנרכשו בשנים 1948-1960, לפיה ליחיד ששיעור המס שלו לפני תחולת החוק החדש עלה על 20%, ולולא החוק החדש השיעור היה מוגבל בתקרה של 20%, יתווסף למס בשיעור 20% מס נוסף בשיעור 1% בשנת 2012 ו-2% נוספים בשנים 2013-2017, וזאת עד לתקרה של שיעורי המס החדשים; העלאת שיעורי המס על חלוקת דיבידנד ל-25% לבעל מניות רגיל ו-30% לבעל מניות מהותי.

תקנות מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה) (הארכת התקופה שבסעיף 5(א)(2) לחוק), התשע"ב-2011

הארכת תוקפה של ההוראה שעניינה החלת שיעור מס שבח מופחת במכירת קרקע לבניית לפחות 8 דירות מגורים, לתקופה של שנה נוספת, עד ליום 31.12.12.

הוראות ביצוע 1/2012 – 3/2012

ה"ב 1/12 - עדכון מדרגות מס רכישה: דירה יחידה - עד 1,421,760 ₪ לא ישולם מס. מעל סכום זה ועד 1,686,395 ₪ - 3.5%. מעל 1,686,395 ₪ - 5%; דירה שאינה יחידה - עד 1,053,200 ₪ - 5%. מעל סכום זה ועד 3,159,600 ₪ – 5%, ומעל 3,159,600 ₪ - 7%.

ה"ב 2/12 – תיאום סכומים לפי סעיף 49ה לחוק.

ה"ב 3/12 – עדכון סכום הפטור לפי סעיף 49ז לחוק: תקרת הפטור – 1,871,000 ₪; רצפת הפטור – 468,600 ₪.

החלטת מיסוי 5687/12 - "הגדרת איגוד מקרקעין"

חברה מחזיקה מקרקעין אשר כ-90% משטחם מושכרים לצדדי ג' ו-10% משטחם מושכרים לחברת בת בשליטתה המלאה, שהיא חברה תעשייתית שאינה מחזיקה זכויות במקרקעין. נקבע, כי מאחר שהשווי המינימלי של חברת הבת ביחס לשווי כלל נכסי החברה האם, בנטרול הנכס המושכר לחב' הבת, עולה על 10%, החברה האם אינה מהווה איגוד מקרקעין.

עדכונים במס ערך מוסף - פסיקה

ע"ש (מחוזי י-ם) 286-009 א. אחים ירושלמים למסחר בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף (24.11.11)

המנהל ייחס חובות של חברה אחת לחברה אחרת הואיל ולטענתו מדובר "באותה גברת בשינוי אדרת" וזאת מבלי שעשה שימוש בסעיף 106 לחוק מע"מ. נקבע כי מדובר בהרמת מסך שלרשות המיסים אין סמכות לבצעה, אלא במקום שסמכות זו קבועה מפורשות בחוק.

ע"ש (מחוזי י-ם) 1012-10 כהן ירון פיננסים בע"מ נ' מנהל המכס והמע"מ (16.1.12)

על מנת לקבוע אילו הוצאות משפטיות בגין הליך פלילי יש להתיר בניכוי כמס תשומות (תקנה 18), יש לבצע מבחן בן שלושה שלבים: 1. מהן ההוצאות שניתן לייחס למערערת - הוצאות ביחס לאישומים שהוגשו במשותף או ביחס לפעולות מנהל החברה נשוא האישום שנעשו לטובת האינטרסים של החברה ולכן ניתן ליחסן לחברה; 2. אילו הוצאות הוצאו "לצורך עסקהּ" של החברה. 3. אילו מההוצאות ניתנות לניכוי לאור עקרון תקנת הציבור.

חקיקה והחלטות מיסוי

חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום התכנית הכלכלית לשנים 2009 ו-2010) (תיקון מס' 10), התשע"ב-2012

הוספת סעיף 69א לחוק, לפיו בדיווח המקוון, עוסק יפרט לא רק את כל חשבוניות המס בתקופת הדיווח אלא גם את סכומן הכולל של חשבוניות העסקה, אף אם הופטר מהוצאת חשבוניות וסכום המס הנובע מהן, וכן את כל רשימוני הייצוא וכל מסמך אחר שאישר המנהל לעניין סעיפים 38(א) ו-30(א)(1); הענקת סמכות למנהל לפטור מחובת הפירוט של כל החשבוניות ולדווח אך את סכומן הכולל, כשמדובר במספר רב של סכומים נמוכים; הרחבת חובת הדיווח על מלכ"ר ומוסדות כספיים, שיגישו דו"ח מיוחד לא רק על רכישת טובין ושירותים מעוסקים, אלא גם על רכישת מקרקעין; צמצום תחולת הוראת השעה לגבי שנת 2011 רק לגבי עוסקים שמחזור עסקאותיהם עולה על 4 מיליון ₪; דחיית תחולתו של הדיווח המקוון בהוראות החוק לשנת 2014 וקביעת הוראות שעה לשנים 2012-2013, כך שתחולתו החל בשנת 2012 תהא על עוסקים שמחזור עסקאותיהם עולה על 2.5 מיליון ₪; קביעת הוראה עונשית של שנה מאסר על אי מילוי הוראות השעה בנוגע לדיווח המקוון.

החלטת מיסוי 8/11

סעיף 5(ב) לחוק יחול אף אם במועד הרכישה הדירות היו מושכרות למגורים, בהתקיים מספר תנאים, לרבות מכירתן תוך 24 חודשים ממועד רכישתן.

החלטת מיסוי 12/11

מכירת דירת מגורים המושכרת בשכירות שחל עליה חוק הגנת הדייר וזכויות הבנייה הצמודות לה, תהא פטורה ממע"מ רק ביחס לדירה עצמה, אך מכירת זכויות הבנייה תהא חייבת במע"מ הואיל ולא חל עליהן חוק הגנת הדייר.