הפחתת התמורה בעסקת מקרקעין עקב תשלומה לשיעורין

זיו שרון, עו"ד , אורית קוך, עו"ד , ניר הורנשטיין, עו"ד

בשנים האחרונות תופסת טענת ההיוון מקום הולך וגדל בטיעוני נישומים המבקשים להקטין את חובת המס החלה עליהם בעסקת מקרקעין. בקליפת אגוז, טענת ההיוון מתייחסת למצב בו התשלומים בגין תמורת הרכישה משולמים במועד מאוחר לחתימת החוזה. לאור הכלל שיש לקבוע את שווי העסקה נכון ליום ביצועה, הרי יש היגיון בהיוון התשלומים העתידיים והבאתם לערך נכחי של יום העסקה. טענה זו יוצאת מנקודת הנחה שלו הייתה כל התמורה משולמת במזומן ביום העסקה היא הייתה בסכום נמוך יותר וכי התשלומים העתידיים כוללים מרכיב של ריבית והצמדה.

בשנים האחרונות אנו רואים נטייה של ועדות הערר לקבל את טענת ההיוון מקום בו יכלו הצדדים להוכיח קיומו של מרכיב ריבית בתשלומים הנדחים. פסה"ד אותו מרבים לצטט בהקשר זה הינו וע 1289/01 המכון הגיאופיסי לישראל. במקרה זה שולמה התמורה בפריסה לשנה וחצי כשההסכם קבע מפורשות כי לקונה זכות להקדים תשלומים ואם תעשה כן יופחת מכל תשלום מרכיב ריבית מוסכם. ועדת הערר קבעה כי ההסכם מגלה באופן מפורש את דעתם של הצדדים כי התשלומים הנדחים כוללים ריבית ועל כן טענת ההיוון מוצדקת. על פסק הדין הוגש ערעור לבית המשפט העליון במסגרתו הגיעו הצדדים להסכם פשרה שקיבל את הערעור.

בעניין וע 1287/07 תרצה זיידנבייבר שולמו חלק מתשלומי התמורה למוכרת לאחר שנים רבות ואולם הועדה סירבה לקבל את טענת ההיוון בטענה שהעובדה שהצדדים לא התאימו את התמורה לחלוף הזמן מוכיחה שהתמורה שנקבעה על ידם הייתה סופית והיא שמהווה את "שווי העסקה" בעיניהם.

לאחרונה הובאה השאלה פעם נוספת בפני ועדת הערר במסגרת ו"ע 1132-07 דג הכסף פיתוח והשקעות בע"מ. באותו עניין נקבע בהסכם כי התמורה תהא צמודה לשער הדולר ו 93% ממנה שולמו שמונה חודשים לאחר חתימת החוזה. הועדה דחתה את הטענה בנימוק קצר לפיו "לא הובאו ראיות לביסוס הטענה בדבר ההיוון".

היוצא מסקירת פסקי הדין הוא שאין כללים ברורים בשאלה אימתי יש להוון את שווי המכירה, ולמרות דברי הועדה בפסה"ד בעניין המכון הגיאופיסי, כאילו לא צריך להיות הבדל בין נישומים שעושים אותה עסקה אך מנסחים את ההסכם האחרת, הרי בפועל, מאחר ובית המשפט רואה בשאלת ההיוון שאלה עובדתית, ניתן משקל רב לאופן הצגת העסקה במסגרת ההסכם בין הצדדים.

הכותבים הינם ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין ממשרד אלתר עורכי דין