כדאי להקדים עסקאות במקרקעין עד 31.12.2011

זיו שרון, עו"ד , ניר הורנשטיין, עו"ד

העלאת שיעורי מס השבח החל מיום 1.1.2012 מחייבת בחינת האפשרות להקדים חתימתן של עסקאות עד תום השנה הנוכחית.

החוק החדש לשינוי נטל המס (בעקבות ועדת טרכטנברג), עתיד להעלות את שיעורי מס השבח על עסקאות במקרקעין, וזאת החל מיום 1.1.2012. ההעלאה הינה בד"כ משיעור של 20% לשיעור של 25%. עם זאת, לגבי מכירת מניות באיגודי מקרקעין בידי מי שהינו בעל מניות מהותי (מעל 10%), ההעלאה הינה משיעור של 20% ל- 30%, העלאה העומדת לדעתנו בניגוד גמור להמלצות ועדת טרכטנברג (ועל כך הבענו ביקורת בעבר).

על מנת למתן את השפעת העלאת המס נקבע כי ההעלאה לא תחול בבת אחת, אלא תחושב לפי יחס תקופות ההחזקה בנכס, כאשר רק ביחס לפרק הזמן היחסי שלאחר 1.1.2012 יחול שיעור המס החדש והגבוה יותר. לכאורה, לאור ההחלה ההדרגתית, אין הבדל מהותי בין חתימת עסקה עד תום השנה לבין חתימתה בתחילת 2012, שכן השינוי במס יהיה מזערי בלבד (הגדלת מס רק ביחס לפרק זמן מצומצם מאוד ביחס לתקופת ההחזקה הכוללת בנכס).

אלא שזוהי אינה התמונה המדוייקת. ביחס לנכסים שנרכשו לפני 7.11.2001 חלק מהרווח ממוסה בשיעור מס שולי, ומאחר שגם מדרגות המס השתנו כך ששיעור המס השולי יעלה מ – 45% השנה ל – 48% בשנה הבאה, ההשפעה יכולה להיות מהותית. כך לדוגמה, ביחס לנכס שנרכש בשנת 1965 דחייה של חתימת הסכם המכר ביום אחד (מ – 31.12.2011 ל – 1.1.2012) תוביל לעלייה של 2.35% בשיעור מס השבח, המהווים כמעט 6% גידול במס.

השפעת המס עלולה להיות אף גבוהה יותר, שכן לא ברור עדיין אם משרד האוצר ירד סופית מכוונתו להטיל מס נוסף בשיעור של 2% על הכנסות מעל 1 מיליון ₪ החל משנת 2012. הנושא אמנם לא נכלל במסגרת החקיקה האחרונה (לאור הערות וביקורת של גופים שונים ובכלל זה לשכת עורכי הדין במסגרת דיוני ועדת הכספים), אולם לא ברור עדיין האם יעשה ניסיון לתקן את ההצעה ולהגישה בשינויים מסויימים לאישור מחדש של הכנסת.

נקודה נוספת העשויה לעודד מכירות מסויימות עד תום השנה, הינה פקיעת הוראת השעה המאפשרת שיעור מס של 20% בלבד (במקום שיעור מס משוקלל גבוה של עד 40%) ביחס למכירת קרקע לבניית דירות מגורים בתוך 36 חודשים. אמנם, קיימות הבטחות כי הוראת שעה זו תוארך בשנה נוספת, ואולם כל עוד לא נחתם הצו להארכתה, אין עדיין וודאות שכך יקרה. יש סיכון שגם אם תוארך שיעור המס בגינה יהיה 25%.

יש איפוא בהחלט מקום לשקול הקדמת חתימתן של עסקאות עד תום השנה הנוכחית. אף אם ישנם פרטים נוספים הדורשים עדיין סיכום סופי, קיימת אפשרות לחתום על הסכם הכולל תנאים מתלים מסויימים עד תום השנה, כאשר תנאים אלה יתבררו בשנה הבאה. בהתאם לפסיקה (בעניין אלדר שרון) הסכם כזה ייחשב כתקף לצרכי מס כבר מעת חתימתו ועל כן תוצאות המס יהיו בהתאם לדין בשנת 2011 – דהיינו על פי הדין טרם העלאות המיסים.

_______________________________________________________________

הכותבים הינם ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין ממשרד אלתר עורכי דין