יום המכר בעסקאות נדל"ן הדורשות אישור ראש הוצל"פ נדחה ליום השלמת העסקה ותשלום מלוא תמורתה

משה כדר, עו"ד (רו"ח), אמנון סמרה, עו"ד

במסגרת וע 1284/09 שעלים ואח' נ' מסמ"ק ת"א שניתן ביום 11/10/2011 קובע בימ"ש המחוזי בתל אביב, כי יום המכירה בעסקאות המחויבות אישור ראש ההוצאה לפועל [כינוס נכסים, פירוק וכו'] אינו יום אישור העסקה ע"י ראש ההוצאה לפועל אלא דוקא יום סיום הליכי ההוצאה לפועל והתשלום ע"י הרוכש לאור תקנה 69 לתקנות הוצאה לפועל.

העובדות בקצירת האומר:

נכס מקרקעין ברח' המסגר בתל אביב נמכר על ידי העוררים, בעלי הנכס לחברת בני משה קרסו בע"מ. מכירת המקרקעין הצריכה את אישורו של ראש ההוצאה לפועל. לצורך נטילת משכנתא לרכישת הנכס על ידי הקונה, הוגשה בתאריך 31.07.07 בקשה בהסכמת החייבים (המוכרים) לאישור הסכם המכר של המקרקעין על ידי ראש ההוצל"פ לטובת הזוכה, בנק הפועלים בע"מ (הבנק המלווה במקרה דנן). הבקשה אושרה ביום 31/7/07 ע"י ראש ההוצל"פ ונקבעה לביצוע בתאריך 1/8/07 ותאריך הדפסת ההחלטה הינו 5/8/07.

בנוסף התקבלו 3 צווי מכר מכח חוק המכר לכל אחד המוכרים- העוררים ביום 9/3/08 בדבר זכאותם למכור הנכס נקי מכל שעבוד.

לטענת מנהל מיסוי מקרקעין יום המכירה כקבוע בסעיף 19(1) לחוק מיסוי הינו יום אישור ראש ההוצל"פ- 31/7/2007 – היום האחרון בו חל חוק מס מכירה, וככזה העסקה חבה במס מכירה (בשיעור 2.5% מערך המכירה), ואילו העוררים טוענים כי יום המכירה מאוחר ליום 31/7/2007 וחל רק עם "השלמת הליכי המכירה בהוצאה לפועל" כקבוע בתקנות הוצאה לפעול.

הכרעת ועדת הערר:

ועדת הערר מפי רו"ח צביקה פרידמן, ובהסכמת רו"ח נדב הכהן והשופט בדימוס דוד בר אופיר, מנתחת המונח הקבוע כיום מכירה בסעיף 19(1) לחוק ומגיעה למסקנה כי מאחר ואין הגדרה מפורשת בסעיף זה למונח סיום הליכי המכירה יש לפנות להוראות הדין הכללי ולתקנות הוצאה לפועל בהקשר הנדון.

תוך בחינת התכלית של ס' 19(1) והתייחסות להוראות חוק ההוצאה לפועל, תכליתו ותקנותיו ותוך שהוא מנמק החלטתו ומביע עמדתו החלוקה על הפסיקה בעניין וילר (עמ"ש 107/09) ובעניין אמר [וע 3033/04], [וכן ראה פס"ד רפלד, שרון אלדר] מגיעה ועדת הערר הנכבדה למסקנה כי יום המכירה מתגבש לעניין ס' 19(1) לחוק ביום סיום הליכי המכירה כהגדרת מונח זה בתקנות ההוצאה לפועל, ובכל מקרה לאחר 31/7/2007 במקרה נשוא הערר, מה שמביא לביטול החבות במס מכירה בעניין זה.

יישום האמור לעובדות מקרה שעלים נ' מנהל מסמ"ק, הוביל כאמור את הועדה הנכבדה למסקנה, כי אישור העיסקה לביצוע ב- 31/7/2007 ע"י ראש ההוצל"פ אין די בו, ורק חתימת הצדדים על ההסכם ותשלום ע"י הקונה בשלב מאוחר יותר הקים את אירוע המס ויצר עיסקה בעלת תוקף. אם היה רוצה צד לתבוע על סמך ההסכם קודם לחתימתו, גם לאחר אישורו ע"י ראש ההוצל"פ ספק אם היה לו בסיס חוזי משפטי.

יוצא, איפוא, כי יום העיסקה הוא המאוחר מבין יום האישור של ראש הוצל"פ או יום חתימת ההסכם ותשלום ע"י הרוכש, ולא יום אישור ראש ההוצל"פ.

השלכות לטעמנו לפי קביעה זו של ועדת הערר הנכבדה חייבות למצוא ביטויין הן בשומות חדשות שמוצאות ע"י מנהל מסמ"ק בעניינם דומים והן בודאי בשומות תלויות ועומדות בסוגיות כגון דא.

יתירה מכך, לטעמנו ישנה השלכה ישירה גם לעסקאות רווח הון (מס הכנסה) הכפופות גם לאישור ראש הוצל"פ, שכן במקרים כגון אלו- דין זהה יחול, וגם בעסקאות רווח הון שכאלו ידחה מועד המכירה כאמור למועד התשלום וסיום הליכי המכירה כקבוע בתקנה 69 לתקנות ההוצאה לפועל.