פטור במכירת דירת משרד – ומה עם המע"מ?

משה כדר, עו"ד (רו"ח) , אמנון סמרה, עו"ד

במסגרת הוראת השעה מיום 1/8/2011 נשתכחה מלב המחוקק סוגיית המע"מ בעת מכירת דירת משרד- לטעמנו חסך זה של המחוקק עשוי להביא בדיעבד לחבות במע"מ בסך מאות אלפי ₪.

בתאריך 1/8/11 נחקק חוק מיסוי מקרקעין (תיקוני חקיקה)(הוראת שעה), התשע"א- 2011.

עוד הוראת שעה מבית מדרשו של המחוקק מתוך מטרה להגדיל את היצע הדירות בשוק הישראלי ולצנן בכך את עליית המחירים בשוק הדירות בישראל- הן במכירה והן לצרכי השכרה.

במסגרת אותה הוראת שעה, העניק המחוקק פטור בעת מכירת דירת מגורים שאינה מזכה, קרי דירות ששימשו/הוסבו לפעילות עסקית/משרדית, והתיר למכור אותן תחת התנאים והסייגים שנקבעו בהוראת השעה, בפטור ממס שבח בתקופה מיום 1/8/11- 30/6/13.

למעשה מציע המחוקק לפטור ממס שבח מכירת עד 3 דירות-משרד שכאלו, בתנאים ובסייגים הקבועים בחוק.

אלא, שהמחוקק לא נתן דעתו לסוגיית המע"מ בעת מכירת אותה דירת –משרד בפטור ממס שבח, ומכאן השאלה, האם בדיעבד, לאחר המכירה, תוכל רשות המיסים לחייב את המכירה במע"מ ?!

שאלה זו מעלה סוגיות לא פשוטות בנוגע לחוק מע"מ, כך למשל, עולה השאלה מה דין המע"מ ששולם בעת רכישת/בניית הדירת-משרד? מה דין המע"מ לגבי דירת-משרד שנרכשה/נבנתה מלפני תחולת חוק מע"מ? מה דין המע"מ לגבי נכס מעורב ששימש בחלקו למגורים וחלקו עסקי?

שאלות אלו משפיעות, הן על המוכר והן על הקונה: אם בדיעבד תחויב העסקה במע"מ, מי מהצדדים ייאלץ לשאת בו ? מהו סכום המכירה אותו צריכים הצדדים לדווח כבר כעת לרשויות מס שבח (כולל מע"מ או בתוספת מע"מ) ? מה יהיה המחיר לצורך חישוב הפטור (הפטור מוגבל בתקרה) ? האם לצורך חישוב מס הרכישה של הקונה יתווסף מע"מ למחיר ?

ככל שתבקש רשות המיסים לחייב את המכירה במע"מ, אין ספק, שהוראה ספציפית בחוזה המכר, תשליך ישירות על זהות החייב במס. מינה וביה, מתעוררת השאלה, מה הדין כאשר אין בחוזה כל התייחסות לחבות במע"מ ?

לדעתנו, ובהסתמך על הלכות בית המשפט העליון, כאשר אין התייחסות אחרת מפורשת בהסכם- המחיר הנקוב בהסכם כולל את מרכיב המע"מ.

כך או כך ברור, כי על המוכרים והרוכשים לנקוט משנה זהירות.

אין חולק, כי מרכיב המע"מ עשוי לשנות את כדאיות העסקה כולה, אם וככל שיתווסף מרכיב זה לעסקה מצד הרוכש, או ככל שיחוב בו המוכר, שהרי מכירת הדירות-משרד נעשית בהכרח עפ"י מחירי השוק, וכאמור לעיל, לכאורה כוללות את מרכיב המע"מ, אם וככל שיחול.

מנגד, תכלית הוראת השעה, יכולה לבסס עמדה משפטית סבירה לפיה לא יחול חיוב במע"מ בעת מכירת דירת-משרד מכח אותה הוראת חוק, אך הדברים אינם נקיים מספקות.

ראוי היה, לטעמנו, כי המחוקק ייתן דעתו ובהקדם לסוגיית המע"מ ע"מ למנוע תאונות ותקלות מס נשוא עסקאות אלו.