מע"מ על קבוצות רכישה – חצי הכוס המלאה

ניר הורנשטיין, עו"ד

גם אם יחול חיוב במע"מ בגין מכירה לקבוצת רכישה, המוכר יהיה זכאי לנכות מהמס את המע"מ ששילם בעת רכישת הנכס כשהוא צמוד למדד מאז ועד היום.

בעבר התייחסנו לסיטואציה בה מתבצעת מכירה של מקרקעין ממוכר לקבוצת רכישה כאשר אחד הרוכשים או יותר הינו בגדר "עוסק". סיטואציה כזו עשויה להתרחש, בין היתר, לאור העובדה שקבוצת רכישה מוגדרת על פי תיקוני החקיקה לחוק מע"מ ולחוק מיסוי מקרקעין, גם כאשר מטרת הרכישה אינה בניית נכס מגורים אלא נכס מסחרי.

עם זאת, אין ספק שעיקר ההשפעה של החקיקה האמורה, שנכנסה לתוקפה בתחילת השנה הנוכחית, הינה בעת מכירה מגורם פרטי, לגורם פרטי אחר (בד"כ למטרת בניית דירת מגורים). במקרה כזה פעולה שהיתה בעבר מחוץ לתחולת החיוב במע"מ , עשויה כעת להתחייב במע"מ כ – "עסקת אקראי". ההגדרה תחול רק בהתקיים הנסיבות הקבועות בחוק, ובהן – מוכר שאינו עוסק במכירת מקרקעין (ולעניין זה אף מוכר שהינו בעל עסק של השכרה ימועט), קיומו של "גורם מארגן" בתמורה, קיומה של מסגרת חוזית לבנייה, ויסודות נוספים. הסוגיה ראויה לבחינה פרטנית (החורגת ממסגרת מאמר זה), על מנת לבחון אפשרות לצאת מתחולת ההגדרה, או לחילופין, אף וככל שהיא חלה, לטעון לפטור ממע"מ, לדוגמה מכח הוראות סעיף 31(4) לחוק הקובע פטור ביחס למכירת נכס שלא ניתן היה לנכות את התשומות בעת רכישתו.

מעבר לכך, גם אם למען הדיון נניח שיש חיוב במע"מ, נחמה פורתא למוכר עשויה להימצא במסגרת סעיף 43א, הקיים מזה שנים בחוק מע"מ, ומתייחס לעסקת אקראי. במקרה כזה, יכול המוכר לנכות מהמס שהוא חייב בו, את מס הערך המוסף ששילם בעת רכישת המקרקעין, אם יש בידו בשל הרכישה האמורה חשבונית מס או מסמך אחר שאישר המנהל המעיד על תשלום המע"מ ברכישה, והמס לא נוכה. אפשרות זו אינה תמיד ישימה, כגון אם בוצעה הרכישה לפני כניסתו של חוק מע"מ לתוקף (ב – 1.1.1976) או שהנכס נרכש מגורם פרטי, ללא מע"מ. עם זאת, במקרים המתאימים, מודעות לאפשרות זו עשויה לחסוך מס בלתי מבוטל.

כך לדוגמה, נניח כי יחיד רכש בית פרטי מקבלן בתחילת שנות ה – 80. בגין הרכישה שולם מע"מ לקבלן. כיום, בשנת 2011, מוכר היחיד את הבית לקבוצת רכישה לצורך הקמת בניין וכאמור נניח לשם הדיון שקיים חיוב במע"מ. כנגד המע"מ שיחוייב המוכר הוא יוכל לנכות את המע"מ ששילם לפני למעלה מ – 30 שנה, כאשר סכום זה צמוד למדד מאז ועד היום.

הכותב ממשרד אלתר עורכי דין