עדכוני מיסוי מקרקעין ומע"מ – יולי אוגוסט 2011

מאיר מזרחי, עו"ד

חקיקה

חוק מיסוי מקרקעין (תיקוני חקיקה) (הוראת שעה), התשע"א-2011

הרחבת תחולת הוראת השעה לעניין הגדלת היצע של דירות מגורים, כך שיינתן פטור בתקופת חלותה של הוראת השעה במכירת דירות מגורים שאינן מזכות בתקופה שבין 1.8.11 –

30.6.13, בתנאי שהדירות ישמשו למגורים למשך תקופה של שנתיים רצופות החל מתום חצי שנה מקבלת החזקה או בתום שנה מהמכירה - לפי המוקדם; במידה שהרוכש לא ישתמש בדירה למגורים, יהיה עליו לשלם מס רכישה בשיעור 15%; כן תוקן סעיף 49ב(1) לחוק, כך שבמכירת דירות בשנים 2013 - 2021, ייבחן הפטור בכפוף לאי מכירת דירה אחרת בפטור ב-8 השנים שקדמו למכירה.

הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 71), התשע"א-2011

הצעת החוק כללה שינויים נרחבים במערך הפטורים ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה. עיקרי השינויים לא אושרו בשלב זה והועברו לדיון במושב החורף של הכנסת.

הצעת חוק לעידוד חיזוק בניה מפני רעידות אדמה (תיקוני חקיקה), התשע"א-2011

מוצע לפטור ממס שבח מכירת זכויות בנייה לקבלן לפי תמ"א 38, גם כאשר מדובר בהריסה של הבניין ובנייתו מחדש. כן מוצע להחיל מע"מ בשיעור אפס על מתן שירותי הבנייה לדיירים, דבר שיאפשר לקבלן לקזז מע"מ התשומות על שירותי הבנייה הניתנים לדיירים.

פסיקה

ע"א 2965/08 סגנון שרותי תקשוב בע"מ נ' פקיד שומה ת"א (21.6.11)

המערערת רכשה מניות לאחר הכרזה על חלוקת דיבידנד. מיד לאחר החלוקה, שהיתה פטורה ממס, מכרה המערערת את המניות בהפסד. נקבע, כי מדובר בעסקה שמטרתה העיקרית היתה הימנעות מתשלום מס, ללא אינטרס מסחרי אמיתי להשאת רווחים, ולכן מהווה עסקה מלאכותית, וכי אין להכיר בהפסד הון של המערערת.

ו"ע (מחוזי נצ') 1026-07 שטילמן נ' מנהל מס שבח מקרקעין אזור טבריה (2.6.11)

אחד התנאים לקביעת יום הרכישה במכירת נכס שניתן במתנה, ליום רכישת הנכס על ידי נותן המתנה, בהתאם לפי סעיף 37(ז) לחוק מיסוי מקרקעין, הינו תשלום מס הרכישה על ידי מקבל המתנה לפני מות נותן המתנה. בתנאים מסוימים, הסעיף יחול גם כאשר מס הרכישה שולם לאחר מות הנותן, וזאת כאשר המקבל לא היה אחראי לתשלום המאוחר.

ו"ע (מחוזי נצ') 32-08 רונידן חברה לבנין בע"מ נ' מנהל מס שבח נצרת (2.6.11)

ביהמ"ש קיבל את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין, שקבע שווי עסקה בין צדדים לפי שווי שוק, בהתבסס על עסקאות דומות שנערכו באותו אזור, מאחר שצדדים לא עמדו בנטל להראות מדוע יש פער של כמיליון ₪ בין התמורה ששולמה בעסקה ביניהם לבין עסקאות דומות.

ו"ע (מחוזי חי') 1419-12-08 דגון בתי ממגורות לישראל בע"מ נ' מנהל מס שבח חיפה (9.6.11)

שווי מכירה של ממגורות שנבנו על ידי המערערת בקרקע שבחכירתה, והושכרו לממשלה, ייקבע בהתאם למנגנון הקבוע בהסכם חכירת הקרקע ולפי שמאות מכרעת, במסגרתה נוכה פחת בגין תקופת ההשכרה של הממגורות.

ו"ע (מחוזי ת"א) מנדל נ' מנהל מיסוי מקרקעין (20.6.11)

לעניין החבות במס רכישה, שווי הרכישה בהעברת זכויות במקרקעין מאיגוד מקרקעין לבעלי המניות בו במהלך פירוקו, יקבע לפי שווי המקרקעין ביום רכישתם על ידי האיגוד.

ע"א 8305/06 הקודחים שבת בע"מ נ' מדינת ישראל - אגף המכס ומע"מ אשדוד (5.7.11)

בקשת רשות המסים מבית המשפט לתקן ולהגדיל את השומה תוגש תוך ציון הסכום המוגדל, על מנת שלנישום תעמוד זכות הטיעון והאפשרות להתגונן.

ו"ע (מחוזי חי') 32573-10-10 מ.ח. (מוני) להשקעות נכסים בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין מחוז חיפה (7.7.11)

לצורך חישוב השבח במכירת נכס, נקבע שווי הרכישה בהתאם לשווי שנקבע בשומת מס השבח בעת רכישתו, וזאת למרות שווי זה היה נמוך מהשווי שנקבע בשומת מס הרכישה, ובגינה שולם מס הרכישה. פסה"ד תואם את הוראות סעיף 21(ב) לחוק.

דנ"א 3993/07 פקיד שומה ירושלים נ' משה סמי (14.7.11)

על מנת לעמוד בפרק הזמן הקבוע בחוק למתן החלטה בהשגה על ידי פקיד השומה, יש לוודא משלוח ההחלטה לנישום ולא רק הזנתה למחשב. קביעה זו תחול באופן רטרואקטיבי גם על עניינים תלויים ועומדים בהם ניתנו החלטות מאז מתן פסה"ד של בית המשפט המחוזי בעניין סמי, אך הן לא נשלחו לנישום במועד הקבוע בחוק.

ע"א 11125/08 קווי נדל"ן גינדי - ירון בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות (21.7.11)

בית המשפט קיבל את ממצאיה העובדתיים של ועדת הערר וקבע, כי עסקה במסגרתה רכשה המערערת מקרקעין, הקימה על עליהם בתי מגורים ומכרה אותם לרוכשים, מהווה עסקה במקרקעין ולא רק עסקת תיווך, לצורך החיובים במס רכישה, מס שבח ומס ומכירה.

החלטות מיסוי והוראות ביצוע

מקדמה לקבלנים - עדכון להוראת ביצוע 2/2010

הסדרת סוגיית תשלום המקדמה על ידי רוכשי זכות במקרקעין מקבלן בפרויקט עם ליווי בנקאי סגור: אם הסכמי הליווי נחתמו עד ליום 31.7.11 או שניתן אישור הבנק לליווי הפרויקט עד למועד זה, תוקטן המקדמה באופן אוטומטי לשיעור אפס, גם ללא הוצאת אישור לפי סעיף 50 לחוק. אם הסכמי הלווי נחתמו החל מה-1.8.11 ואילך, הרי שעד להוצאת אישור לפרויקט, יהיה על הבנק להותיר בחשבון הליווי סכום המשקף את המס שעתיד לחול על הקבלן בשל הרווח הצפוי בפרויקט, והרוכש לא יידרש לשלם מקדמה. בעסקאות עם קבלן שלא ייכלל בהסדר זה ולא יהיה לו טופס 50 החל מ-1.8.11, תחול חובת תשלום מקדמה על הרוכש בשיעור 7.5%.

החלטת מיסוי 4253/11 "הגדרת איגוד מקרקעין"

חברה שיש לה פעילות עסקית הקשורה בניהול ביצוע פרויקטים בתחום הנדל"ן, המהווה כ-17% משווי כללי נכסי החברה, אינה מהווה איגוד מקרקעין.

שימוש בהסכם אופציה להארכת התקופה בהוראה השעה – החלטת מיסוי 4574/11

יום המכירה במימוש זכויות במקרקעין לצורך בניית יחידות דיור לפי סעיף 5 להוראת השעה בעניין הגדלת ההיצע של דירת מגורים, אשר כלל אופציה לרכישת הזכויות לתקופה של חצי שנה, הוא יום מימוש האופציה ולא יום מתן האופציה, כך שהתקופה של 36 החודשים לסיום הבנייה תימנה רק מיום המימוש כאמור.

עדכונים במס ערך מוסף

פסיקה

ע"א 10739/07 רשות המיסים - מכס ומע"מ נ' קלאברקט רשתות שיווק בע"מ (16.6.11)

במסגרת הסדר נושים של חברת קלאב-מרקט נקבעה תמורה חלקית בגין חובו של כל נושה. כן נקבע, כי החלק מהתמורה שלא התקבל בידי הנושים יוכר בידיהם כחוב אבוד לעניין מע"מ (הלכת אלקה אחזקות). בהתאם, מס התשומות שנוכה על ידי קלאברקט בגין העסקאות שביצע עם הנושים נוכה ביתר, וביהמ"ש פסק כי לרשות המסים קיימת זכות לפירעון נשייתה במסגרת הסדר הנושים בגין מס התשומות שנוכה ביתר.

ר.א שליט פיתוח בניה ויזום פרויקטים בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף ירושלים (12.7.11)

תשלום עבור שימוש בדירות במקבץ דיור המשמש למגורי עולים, המשולם בחלקו על ידי עמידר ובחלקו על ידי הדיירים, הינו למעשה תשלום בגין עסקה אחת, החייב כולו במע"מ, וזאת לאור המהות הכלכלית האמיתית של העסקה, שהיא השכרת מקבץ הדיור לעמידר, שמכרה את הדירות לדיירים. מדובר בהשכרה עסקית שאינה נכנסת לגדר הפטור הקבוע בסע' 31(1) לחוק מע"מ.

חקיקה

חוק מס ערך מוסף (תיקון מס' 41), התשע"א-2011

העדכונים נערכו על ידי שי ברגר, עו"ד ויוני כהן, עו"ד, ממשרד מאיר מזרחי ושות', עורכי דין.