החלטת הממשלה בדבר ביטול הפטור לדירה להשקעה

ומכירת דירה ששימשה לעסק

רמי אריה עו"ד רו"ח

לאור אי הבהירות בנושא החלטות הממשלה שבכותרת, הננו להביא את הנוסח המלא של החלטת הממשלה מיום 5.6.2011 בעניין תיקוני חוק מיסוי מקרקעין שמטרתם הגדלת היצע הדירות בשוק הנדל"ן –

להורות לשר האוצר להפיץ תזכיר חוק לפיו:

1. יתוקן חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה) התשע"א-2011 (להלן- "הוראת השעה"), כך שיורחב הפטור ממס שבח הניתן בהתאם לסעיף 6 להוראת השעה, באופן הבא:

1.1 מעבר לקבוע בהוראת השעה, בתקופה הקובעת כהגדרתה בסעיף 6 להוראת השעה, יינתן פטור ממס שבח גם בעת מכירת דירת מגורים שאינה דירת מגורים מזכה, כמשמעותה בפרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1963 (להלן – דירת מגורים מזכה, החוק), מאחר שלא שימשה למגורים כנדרש בהגדרת "דירת מגורים מזכה" שבחוק, ובלבד שהדירה תותאם למגורים, שיעשה בה שימוש למגורים במהלך שנתיים שלאחר המכירה לפחות, ושיבוטל ההיתר לשימוש חורג בדירה (להלן – "התנאים המזכים"). בנוסף, תתוקן הוראת השעה כך שתאפשר מתן פטור לדירה כאמור, פעם אחת נוספת מעבר למספר הפעמים המרבי הקבוע בסעיף 6(ג) להוראת השעה.

1.2 פטור כאמור בסעיף הקודם יהיה מותנה עד חלוף שנתיים מיום המכירה, ויינתן בתום התקופה האמורה, בכפוף להתקיימותם של התנאים המזכים. בהתאם לכך, יחויב מוכר זכות בדירת מגורים כאמור התשלום מס השבח, כל עוד לא התקיימו התנאים המזכים למתן הפטור, ויהיה זכאי להחזר עם התקיימותם. לחילופין, יהיה רשאי המוכר להפקיד ערובה להבטחת תשלום כאמור להנחת דעתו של מנהל רשות המיסים.

2. יתוקן פרק חמישי 1 לחוק, כל שהחל מיום 1.1.2013 יבוטל סעיף 49ב(1) לחוק, ובמקומו ייקבע כדלקמן:

2.1 מוכר דירת מגורים מזכה שבבעלותו יותר מדירת מגורים אחת בישראל ובאזור, יהיה זכאי לפטור ממס שבח בשל התקופה שהיו בבעלותו מספר דירות כאמור, בגין דירה אחת בלבד בכל תקופת זמן נתונה, לפי בחירתו בעת מכירת דירה, וכל יתר הדירות שהיו בבעלותו באותה תקופה יחויבו במס שבח בגין תקופה זו בעת מכירתן, בכפוף לסעיף 3 להלן.

2.2 לא יינתן פטור כאמור בסעיף הקודם בעת מכירת דירה, אם טרם חלפו 18 חודשים מיום שקיבל המוכר פטור לפי הסעיף האמור, בגין דירה אחרת שמכר.

2.3 לא יחול שינוי בכל הקשור לפטור לדירת מגורים מזכה יחידה, לפי סעיף 49ב(2), 49ג ו-49ד לחוק.

3. יתוקן פרק חמישי 1 לחוק, כך שייקבע בו כי החל מיום 1.1.2013 –

3.1 בעת מכירת דירת מגורים מזכה שהייתה דירת מגורים מזכה נכון ליום 31.12.2012, לא תכלול תקופת השבח החייב את התקופה שמיום רכישת הדירה ועד תחילתו של תיקון החוק (להלן – המועד הקובע). בהתאם לכך, ישולם בעת מכירה של דירה כאמור מס שבח בשיעור יחסי, בהתאם ליחס שבין תקופת השבח החייב ובין מלוא תקופת ההחזקה בדירה, מיום רכישתה ועד יום מכירתה.

3.2 בעת מכירת דירת מגורים אשר לא הייתה דירת מגורים בזכה ביום 31.12.2012, תכלול תקופת השבח החייב את התקופה שמיום רכישת הדירה ועד למועד הקובע, לפחות, ובכל מקרה לא יינתן פטור ממס לגבי תקופה זו.

4. יתוקן סעיף 49ה לחוק, כך שבמקום האמור בו, ייקבע הסדר לפיו יינתן פטור ממס שבח בעת מכירת הדירה (להלן – "הדירה הנמכרת"), ולא יותר מפעם אחת למוכר אחד, בהתקיים התנאים המצטברים הבאים:

4.1 המוכר מכר דירה אחת, או שתיים, בתוך שנים עשר החודשים שקדמו למכירה (להלן – "המכירות הקודמות").

4.2 התמורה בגין המכירות הקודמות בצירוף תמורת הדירה הנמכרת, לא עלתה על 2.2 מיליון ש"ח (להלן – "סך התמורות").

4.3 המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה הנמכרת, או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירה אחרת בישראל או באזור, בסכום השווה ל-90% לפחות מסך ה תמורות, ודירה זו תהיה דירת מגורים יחידה בבעלותו של המוכר משך 6 שנים לפחות מיום רכישתה או מיום מכירת הדירה הנמכרת, לפי המאוחר מבניהם.

לעניין סעיף זה –

"האזור"- כהגדרתו בסעיף 16א לחוק.

תזכיר החוק יופץ לצורך קבלת הערות למשך תקופה של 8 ימים, ומיד לאחר מכן, יובא לאישור וועדת השרים לענייני חקיקה, שמוסמכת בזה לדון בטיוטת החוק, לאשר אותה על דעת הממשלה ולהגישה מיד לכנסת.