עושה עסקאות רבות במקרקעין ובניינים ייחשב כעוסק במקרקעין

רמי אריה, עו"ד רו"ח

קנייה ויזמות של מקרקעין מעידים כי מדובר באדם העוסק במסחר במקרקעין או ביזמות ובנייה עליהם, כך קבע ביום 14.5.2011 ביהמ"ש המחוזי בנצרת בע"מ 1012-06 עונאללה נ' מע"מ נצרת. כאשר מדובר בשטח קרקע שנקנה בהיקף עצום של עשרות דונמים ושכלל המבחנים לגבי הפעילות לגביו מצביעים על מורכבות עסקית בתהליך הקנייה, הרי לא מדובר בקרקע שנקנתה לצרכים פרטיים, אלא הקנייה תוכר כחלק מהפעילות העסקית של הקונה. כדלקמן:

1. מנהל מע"מ נצרת הוציא שומות בגין עסקות מקרקעין שונות שעשה המערער (להלן: "עונאללה") בשנים 2000 עד 2004. עסקות עליהן לא דיווח עונאללה למע"מ נצרת, היות ולטענתו העסקות לא נעשו על ידו כ"עוסק" במקרקעין, כי אם כאדם פרטי שמכר את מקרקעיו.
2. סעיף 1 לחוק מס עדך מוסף, התשל"ו-1975 ("החוק") מגדיר:

" "עסקה" – (1) מכירת נכס... בידי עוסק במהלך עסקו..."

ועוד מגדיר סעיף 1 לחוק:

" "עסק" – לרבות מקצוע או משלח יד."

מכאן, אם אדם מוכר מקרקעין במהלך עסקו, חייבת המכירה במע"מ.

3. בית המשפט העליון החיל על המונח "עסק" את המבחנים השונים שהתפתחו בפסיקה בקשר עם פקודת מס הכנסה, אודות ההבחנה שבין הכנסה מעסק לבין הכנסה ממקורות אחרים, קרי הכנסה פירותית לעומת הכנסה הונית (ע"א 111/83 אלמור לניהול ונאמנות בע"מ נ' מנהל מע"מ). נפסק, כי טיבו ואופיו של הנכס עשוי להצביע על אופיה של הפעילות הנעשית בו.
4. ככל הנוגע למקרקעין, פעילות בהם מתאפיינת בדרך כלל כפעילות השקעתית. אולם, ככל שהיקף העסקות נרחב יותר, מעיד הדבר על האופי העסקי של הפעילות. השבחת הנכס הנמכר לקראת מכירתו מעידה על פעילות עסקית-פירותית. תדירות גבוהה של הפעילות בנכסים מן הסוג המדובר (רכישה וקניה) תומכת במסקנה בדבר האופי העסקי של הפעילות. החזקת הנכס הנמכר בידי הנישום תקופה קצרה (בהתחשב באופיו של הנכס הנמכר) מעידה על פעילות עסקית. בקיאותו של הנישום בתחום הפעילות בו מדובר, מבנה ארגוני כזה או אחר המשמש אותו בפעילות זו, כל אלה תומכים במסקנה בדבר אופי עסקי של פעילותו. ועל כל אלה יש לראות נסיבות שונות הסובבות את המקרה המובא להכרעה, שמא יש בהן כדי לתמוך במסקנה האחת או האחרת, חרף המסקנה העשויה להיגזר מתוך יישומם של המבחנים למיניהם (לסקירה מקפת של הפסיקה ראו נא פסקה 19 לפסק הדין ב-ע"ש (מחוזי ת"א) 449/98 הצלחת יחזקאל בע"מ (בפירוק מרצון) נ' מנהל מע"מ.
5. משנת 1976 רשום עונאללה כ"עוסק" במע"מ, כאשר משך השנים הוא שינה את סיווגו, בין היתר בתחום האלומיניום ובתחום קבלנות כללית ועבודות בניין. מתחילת שנות התשעים למאה שעברה החל עונאללה המערער במהלך השנים הקיפו עשרות דונמים של קרקע, ותמורתן עמדה על מיליוני ₪ רבים. מתוך כלל העסקות הללו – עניינו של ערעור זה בעסקות שנעשו בשנים 2000 עד 2005, ביחס אליהן הוציא מע"מ נצרת את שומתו, שהמס בגינה עמד על סך של 864,943 ₪.
6. ביהמ"ש דחה את ערעורו של עונאללה, כדלקמן:

6.1. יישומם של המבחנים שלעיל על העובדות שלפנינו הוליכני לכלל מסקנה, כי העסקות שעשה עונאללה נעשו במהלך עסקיו הרגילים, ולכן בדין יצאו שומותיו של מע"מ נצרת בקשר עם עסקות אלה. את הטעמים שביסודה של מסקנה זו אתן עתה.

6.2. בהמ"ש אינו מקבל את טענת עונאללה, לפיה את הקרקעות הסמוכות לישוב עדי הוא רכש על מנת לבנות שם את בית מגוריו. אנו מדברים על שטח קרקע בהיקף עצום של עשרות דונמים, ונהיר כי הרכישה לא נועדה לשם בניית בית מגורים המשמש משפחה אחת, גם מורחבת. יתר על כן, העובדה שעונאללה רכש שטחים דומים גם בסמוך לישובים צורית ומשגב מעידה על דפוס התנהגות עסקית שלו.

6.3. סימן אחר העשוי לתמוך במסקנה בדבר אופיין של עסקות המקרקעין ככאלה שנעשו במהלך עסקיו של עונאללה ניתן לראות במורכבות העסקות, כאשר הוא עושה חלוקה בינו לבין קבוצת עונאללה שבבעלותו באותה עסקה ממש, עורך שותפויות עם אחרים לשם ביצוע עסקה, עסקות רבות הוא עושה באותו תאריך, ועוד כיוצא באלה סימנים, המעידים על פעילות של סוחר קרקעות ולא על אדם פרטי.

6.4. עונאללה מוסיף וטוען, כי הוא זכאי לניכוי מס תשומות. טענה זו נטענה בעלמא, בלא כל ביסוס. על מנת לזכות בניכוי מס תשומות היה עליו להציג חשבוניות מס (או מסמך קביל אחר), שאת מס התשומות הכרוך בהן הוא מבקש לנכות. משלא עשה כן, לא זכאי עונאללה לניכוי.

בעקבות פסק דין זה, אין לנו אלא להמליץ לעושי עסקאות במקרקעין, בתדירות חוזרת, לבדוק שוב האם הם עלולים להיות מוגדרים כעוסקים לעניין מע"מ. שכן, הטלת מע"מ על עסקה במקרקעין בהיקף של 16% יכולה להביא להפחתה משמעותית בכדאיות העסקה, שלא לדבר על האלמנט הפלילי האפשרי.