עדכוני פסיקה והוראות מקצועיות במיסוי מקרקעין ומע"מ

לחודשים אפריל - מאי 2011

מאיר מזרחי, עו"ד

עדכונים במיסוי מקרקעין - פסיקה

ו"ע (מחוזי ת"א) 1361/06 רן רונן (פקר) נ' מנהל מס שבח מקרקעין (14.4.11)

דירות נופש אינן מהוות דירות מגורים לצורך החיוב במס רכישה, בין היתר, מאחר שעיקר השימוש בדירה הוא להשכרה למטרות נופש, ולנוכח פרשנות המונח "דירות נופש" בדיני התכנון והבנייה.

ו"ע 6383-01-10 (מחוזי חי') גרינבאום נ' מנהל מס שבח חיפה (27.4.11)

דחיית הערכה של משק חקלאי לפי שווי שוק והעדפת התמורה החוזית כשווי המכירה, בנסיבות בהן המוכרים היו זקוקים בדחיפות לכסף וניסו למכור את משק במשך 10 שנים ללא הצלחה, בתקופה של משבר עולמי בתחום הנדל"ן.

ו"ע (מחוזי חי) 9080/08 פרנץ נ' מנהל מס שבח חיפה (28.4.11)

דירה, שבמועד מכירתה טרם הייתה ראויה למגורים, תחשב כדירת מגורים לעניין מס רכישה אם מההסכם עולה התחייבות המוכר להשלמת הדירה.

ו"ע (מחוזי י-ם) מורדה נ' מנהל מיסוי מקרקעין (4.5.11)

לא ניתן להאריך את המועד לתיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין מכוח סעיף 107 לחוק, לאור קיומו של הסדר ספציפי להארכת מועד לתיקון שומה בסעיף 85א לחוק; אין להזדקק להוראות חוק ההתיישנות בכל הנוגע לתיקון שומה, והן נדחות מפני הוראות סעיף 85 לחוק.

ע"א 9111/08 הקופה לתגמולים ופנסיה של עובדי הסוכנות היהודית לא"י נ' מנהל מס שבח מקרקעין אזור ירושלים (19.5.11)

הוראת הפטור הקבועה בסעיף 9(2) לפקודת מס הכנסה, המעניקה פטור ממס שבח ל"קופת גמל לפרישה", אינה מעניקה גם פטור ממס מכירה.

הוראות ביצוע

ה"ב 5/2011 "היקף תחולת חזקת התא המשפחתי" (12.4.11)

רשות המיסים מפרטת את עמדתה בסוגיות שונות הקשורות בתחולת חזקת התא המשפחתי, הקבועה בסעיפים 9(ג1א)(2) ו-49(ב), כדלקמן: הלכת פלם (ע"א 3185/003) תחול גם אם הצדדים לא חתמו על הסכם ממון; אין ליצור שיתוף בנכסים שנרכשו לפני הנישואין או התקבלו בירושה או במתנה לאחר הנישואין, אלא במקרים חריגים; דירה שנרכשה לאחר הנישואין תיחשב כדירה משותפת גם אם נרשמה על שם אחד מבני הזוג, והנחת מס רכישה לדירה יחידה תינתן רק לבן הזוג שהדירה המשותפת היא דירתו היחידה; פטור ממס שבח שנוצל על ידי בן זוג לפני הנישואין, לא ימנע מבת הזוג לקבל פטור במכירת דירה שנרכשה לאחר הנישואין, אך רק בגין מחצית הדירה, גם אם הדירה רשומה על שם האישה בלבד; במכירת דירה על ידי אחד מבני הזוג לאחר פירוק התא המשפחתי, אין להתחשב בפטורים שנוצלו על ידי בן הזוג השני בעת קיום התא המשפחתי.

עדכון ה"ב מס הכנסה 2/2010 מיום 31/1/2010 (11.5.11)

מוכר שאינו רשום בפנקס הקבלנים ומדווח לפי חלק ב' לפקודת מס הכנסה, יכול לקבל אישור לפרויקט, אם הוא עומד ביתר תנאי הוראת הביצוע והגיש בקשה בצירוף רישיון של הקבלן הראשי של הפרויקט; גם לגבי יחיד (לרבות חברה משפחתית או שקופה) נקבעה הוראה דומה, אך לא רק לגבי אישור לפרויקט אלא גם לגבי אישור פרטני. במקרה של יחיד גובה הערובה יהיה 6% משווי מחזור המכירות המשוער של הפרויקט (או ממחזור המכירות המשוער של היחיד) לפני מע"מ, כאשר יש אפשרות לקבוע ערובה נמוכה יותר.

חוזר מס הכנסה 5/2011 "חיוב הכנסות שכירות ששולמו בדרך של ביצוע שיפורים במושכר" (8.5.11)

דמי שכירות המתקבלים מנכס לא מתקבלים בהכרח בצורת כסף מזומן, אלא לעיתים גם בשווה כסף. למשל, בדרך של תוספת בנייה או שיפורים ושיפוצים במושכר, שנעשו על ידי השוכר ללא כל תמורה מצד המשכיר, ובלבד שמדובר בהשקעה המשביחה את הנכס ולא בהוצאה לשמירה על הקיים (הוצאה בעלת אופי הוני ולא פירותי). החוזר בה להנחות את אופן כימות ההכנסה למשכיר ועיתוי ההכרה בה. ככלל, על אף הוראות סעיף 8ב לפקודת מס הכנסה לפיהן ההכנסה תמוסה על בסיס מזומן, לפי הנחיית החוזר, יש לדחות את אירוע המס לפי מוקדם מבין מכירת הנכס על ידי הבעלים לצד ג', שימוש בשיפורים על ידי המשכיר, סיום תקופת השכירות, או המועד בו המשכיר זכאי לקבל שיפוי ביטוחי על הנכס. כימות ההכנסה יעשה לפי הערכת שווי שימציא המשכיר, אותה יצרף לדוח למס הכנסה ושבשלה ישולם מס הכנסה. בכל מקרה קובע החוזר כי הכנסה כאמור שמוסתה במס הכנסה, תוכר כהשבחה לעת מכירת הנכס , או בדרך של פחת במסגרת מס הכנסה. במקרים של העברת הנכס לאחר ללא תמורה (ירושה , מתנה, שינוי מבנה), מקבל הנכס ייכנס לנעלי נותן המתנה. בחוזר נקבעו מספר מקרים בהם החוזר לא יחול, בין היתר, כאשר העסקה מהווה "מכירה" לפי סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין.

הודעה מטעם רשות במיסים לעניין חובת תשלום מקדמה במקרה של רכישה מקבלן (31.5.11)

שיעור הקדמה החל על רוכש זכות במקרקעין מקבלן, שאין לו טופס 50, יעמוד על "אפס", עד ליום 30.6.2011.

עדכונים במס ערך מוסף

פסיקה

ע"מ (מחוזי נצ') עונאללה נ' מע"מ נצרת (14.5.11)

אדם פרטי שערך עשרות עסקאות במקרקעין, לגבי שטחים בהיקף נרחב, בתדירות גבוהה ובסכומי כסף גבוהים, הינו "עוסק" במקרקעין החייב במע"מ בגין עסקאותיו, וזאת על אף שאינו רשום כעוסק במקרקעין ברשויות מע"מ.